Perumahan sewa: Apa rumus untuk situasi yang saling menguntungkan?

Selama bertahun-tahun, mayoritas bisnis properti di Vietnam memilih untuk membangun rumah untuk dijual daripada mempertahankannya untuk disewakan.

Bagian 1: Perumahan Sewa: Pergeseran Besar dalam Pemikiran tentang Perumahan

Sementara itu, sebagian besar pasokan perumahan sewa berasal dari rumah keluarga kecil, asrama pekerja, perumahan mahasiswa, atau apartemen mini di daerah pemukiman.

Sebagian besar kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah dipenuhi oleh sumber daya sosial, bukan oleh proyek real estat berskala besar.

Dilihat dari sudut pandang itu, apa yang pemerintah tuju kali ini bukanlah menciptakan pasar baru, melainkan mengintegrasikan pasar yang sudah ada yang beroperasi secara sembunyi-sembunyi ke dalam strategi pembangunan perkotaan resmi.

Keberhasilan pasar perumahan sewa tidak bergantung pada satu entitas saja, melainkan pada apakah suatu mekanisme dapat dirancang untuk memastikan semua pihak merasakan manfaatnya. Foto: Hoang Ha

Untuk memahami mengapa dunia bisnis tidak begitu antusias dengan bidang ini, cukup lakukan perhitungan sederhana.

Misalkan seorang pengembang membangun gedung apartemen berisi 300 unit di Hanoi . Jika mereka menjualnya dengan harga sekitar 100 juta VND per meter persegi, perusahaan tersebut dapat menghasilkan pendapatan sekitar 2.100 miliar VND dan menyelesaikan siklus proyek hanya dalam beberapa tahun.

Namun, jika seluruh bangunan dipertahankan untuk tujuan penyewaan, ceritanya akan sangat berbeda. Dengan tarif sewa saat ini, investor mungkin harus menunggu 20-30 tahun untuk mendapatkan kembali investasi mereka, belum lagi biaya operasional dan pemeliharaan serta risiko pasar selama periode tersebut.

Dengan kata lain, satu sisi menawarkan keuntungan nyata dalam masa jabatan seorang CEO. Sisi lainnya adalah permainan yang berlangsung selama beberapa generasi manajemen.

Dihadapkan pada dua pilihan ini, sebagian besar bisnis akan memilih untuk menjual rumah. Hal ini dapat dimengerti, karena bisnis diciptakan untuk mencari keuntungan, bukan untuk menyelesaikan masalah sosial atas nama pemerintah.

Sebenarnya, Vietnam telah bertahun-tahun mencoba menyelesaikan masalah perumahan dengan menjual unit perumahan sosial. Namun, kemajuan implementasinya lebih lambat dari yang diharapkan, sebagian karena margin keuntungan yang rendah sementara prosedur dan waktu pelaksanaannya panjang.

Ini menunjukkan bahwa bahkan dengan perumahan sosial, jika masalah tunjangan tidak diselesaikan, pasar akan sangat sulit untuk beroperasi.

Sementara itu, jutaan penyewa terus menunggu. Mereka tidak terlalu peduli dengan model keuangan atau perhitungan keuntungan bisnis. Yang mereka butuhkan jauh lebih sederhana: tempat tinggal yang stabil dengan harga yang terjangkau.

Negara tidak dapat menggantikan pasar.

Jika pasar mampu menyelesaikan masalah perumahan sewa dengan sendirinya, mungkin jutaan pekerja tidak perlu tinggal di asrama sempit seperti yang mereka alami saat ini.

Namun, jika negara turun tangan dan menggantikan peran pasar, anggaran tetap akan kesulitan untuk memenuhi kebutuhan kota dengan puluhan juta penduduk.

Oleh karena itu, peran Negara bukanlah untuk menggantikan pasar, tetapi untuk menciptakan kondisi agar pasar dapat beroperasi dengan cara yang melayani tujuan pembangunan jangka panjang.

Semangat itulah yang juga tercermin dalam arahan baru Perdana Menteri Le Minh Hung ketika beliau meminta pengembangan perumahan sewa dilakukan sedemikian rupa sehingga negara tidak memberikan subsidi tetapi juga tidak sepenuhnya menyerahkannya kepada pasar.

Pemilihan Hanoi sebagai lokasi percontohan untuk model perumahan sewa pertama bukanlah suatu kebetulan. Kota ini juga menghadapi tekanan terbesar dari urbanisasi, peningkatan populasi akibat migrasi, dan kesenjangan yang semakin lebar antara harga perumahan dan pendapatan masyarakat.

Dari perspektif ekonomi, sumber daya terbesar yang dapat disumbangkan pemerintah ke pasar perumahan sewa bukanlah uang, melainkan tanah.

Yang perlu diperhatikan, kali ini pemerintah tidak hanya membahas modal tetapi juga meminta peninjauan lahan dan aset publik untuk diintegrasikan ke dalam pengembangan perumahan sewa. Jika bisnis harus membeli lahan dengan harga pasar dan kemudian membangun perumahan sewa, sebagian besar proyek akan sangat tidak layak.

Namun, ketika Negara terlibat dalam pengelolaan lahan, infrastruktur, dan institusi, persamaan ekonomi akan berubah sepenuhnya.

Siapa yang akan menyediakan pendanaan selama 30 tahun?

Tanah hanyalah separuh dari cerita. Separuh lainnya adalah modal.

Perumahan sewa merupakan investasi jangka panjang, yang berlangsung selama beberapa dekade, sementara modal sistem perbankan saat ini sebagian besar bersifat jangka pendek. Pada akhirnya, sulit untuk menggunakan dana yang dikumpulkan selama beberapa bulan atau tahun untuk membiayai aset yang membutuhkan waktu puluhan tahun untuk mengembalikan investasinya.

Ini berarti bahwa untuk mengembangkan pasar perumahan sewa berskala besar, Vietnam perlu mencari sumber modal jangka panjang yang sesuai.

Dengan kata lain, untuk memiliki jutaan rumah sewa, Vietnam tidak hanya harus menyelesaikan masalah lahan tetapi juga masalah modal jangka panjang.

Tantangan terbesar bukanlah terletak pada bangunannya.

Dibandingkan dengan Vietnam, perbedaan terbesar antara negara-negara maju dengan perumahan sewa terletak pada sistem pendapatan dan jaminan sosial.

Di banyak negara maju, orang rela menyewa rumah seumur hidup karena mereka masih memiliki lapisan perlindungan lain untuk masa depan, seperti dana pensiun, jaminan sosial, atau program kesejahteraan publik.

Sementara itu, di Vietnam, rumah seringkali masih menjadi aset terbesar sebuah keluarga, bentuk tabungan untuk masa tua, dan juga asuransi terpenting terhadap ketidakpastian hidup.

Oleh karena itu, kisah perumahan sewa pada akhirnya tidak hanya bergantung pada industri konstruksi atau pasar properti. Hal itu juga bergantung pada tingkat pertumbuhan pendapatan, kualitas lapangan kerja, dan kematangan sistem jaminan sosial.

Suatu kebijakan hanya berkelanjutan jika kebijakan tersebut menguntungkan semua orang.

Jika artikel "Perumahan Sewa: Pergeseran Besar dalam Pemikiran Perumahan" mengajukan pertanyaan tentang di mana jutaan orang akan tinggal di Hanoi yang berpenduduk 15 juta jiwa, artikel ini mengangkat pertanyaan yang berbeda: Siapa yang akan membangun unit-unit perumahan tersebut?

Keberhasilan pasar perumahan sewa pada akhirnya tidak bergantung pada satu entitas tunggal, melainkan pada apakah Vietnam dapat merancang mekanisme yang memastikan semua pihak mendapatkan manfaat.

Namun pada akhirnya, tujuan dari semua kebijakan adalah manusia.

Pasar perumahan sewa hanya akan benar-benar sukses ketika pekerja biasa dapat menemukan tempat tinggal yang stabil untuk hidup, bekerja, dan membesarkan anak-anak mereka di kota, karena tidak ada bisnis yang membangun rumah karena kebaikan hati.

Namun, tidak ada kota yang dapat berkembang secara berkelanjutan jika orang-orang yang menciptakan nilai di kota tersebut tidak lagi mampu untuk tetap tinggal.

Sumber: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html