Memperketat investasi 'berselancar' real estat?

real estat - foto 1.

Banyak pakar meyakini dengan diterapkannya kebijakan pajak penghasilan pribadi baru yang disusun Kementerian Keuangan untuk komentar, spekulasi properti akan kehabisan ruang untuk bertahan hidup - Foto: Q.DINH

Menerapkan pajak sebesar 20% pada laba aktual dari pengalihan real estat atau menerapkan tarif pajak progresif berdasarkan waktu kepemilikan jika harga pembelian dan biaya tidak dapat ditentukan, menurut para ahli, akan membantu membatasi aktivitas investasi "berselancar" di bidang real estat.

Dalam rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi (PPh Orang Pribadi - pengganti) yang sedang diajukan untuk dikomentari, Kementerian Keuangan mengusulkan penerapan pajak penghasilan orang pribadi atas pengalihan hak milik atas properti oleh orang pribadi dengan mengalikan penghasilan kena pajak dengan tarif pajak 20% untuk setiap pengalihan. Penghasilan kena pajak ini ditentukan berdasarkan harga jual dikurangi harga beli dan biaya-biaya wajar terkait perolehan penghasilan dari pengalihan hak milik atas properti.

Berapa tarif pajak transfer real estat yang "dapat diterima"?

Apabila harga beli dan biaya terkait tidak ditentukan, pajak penghasilan pribadi dihitung dengan mengalikan harga jual dengan tarif pajak. Tarif pajak dalam hal ini akan dihitung berdasarkan masa kepemilikan dengan maksimum 10% dari harga jual.

Khususnya, tarif pajaknya adalah 10%/harga jual untuk properti dengan masa kepemilikan kurang dari 2 tahun. Tarif pajaknya adalah 6%/harga jual untuk properti dengan masa kepemilikan 2-5 tahun.

Tarif pajak adalah 4%/harga jual untuk properti yang dimiliki selama 5-10 tahun... Untuk properti yang dimiliki selama 10 tahun atau lebih dan properti yang diperoleh dari warisan, tarif pajaknya adalah 2%/harga jual. Untuk properti yang diperoleh dari warisan, masa kepemilikan tidak dihitung, tetapi pengalihannya akan dikenakan tarif pajak sebesar 2%/harga jual.

Masa kepemilikan properti dihitung sejak individu memiliki hak untuk memiliki dan menggunakan properti tersebut (sejak tanggal berlakunya Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi) hingga saat pengalihan. Untuk properti yang berasal dari warisan, tarif pajak pengalihan tetap sama dengan yang berlaku saat ini, yaitu 2% dari harga jual, terlepas dari masa kepemilikan.

Berbicara dengan Tuoi Tre , Tn. Tran Khanh Quang, direktur Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Viet An Hoa, mengatakan bahwa tarif pajak penghasilan pribadi sebesar 20% atas keuntungan pengalihan real estat adalah tarif pajak yang dapat diterima.

Menurut Tn. Quang, membayar pajak atas keuntungan setelah dikurangi biaya tidak akan berdampak besar pada aktivitas investasi, dan pada saat yang sama membantu membuat pasar lebih transparan.

"Jika tarif pajak ini diterapkan, pembeli dan penjual harus menghitung dengan benar dan lengkap biaya aktual yang dikeluarkan seperti harga beli, biaya bunga, biaya perantara, atau biaya renovasi dan perbaikan... agar dapat dimasukkan ke dalam biaya sah yang dikecualikan sebelum menghitung pajak," ujar Bapak Quang. Namun, beliau yakin bahwa tarif pajak sebesar 2-10%/harga jual berdasarkan periode kepemilikan perlu memperjelas prinsip-prinsip yang berlaku.

Perlu memperjelas peraturan tentang penentuan biaya masukan

Rancangan undang-undang tersebut juga menetapkan bahwa dalam hal harga dan biaya pembelian tidak dapat ditentukan, perhitungan pajak akan didasarkan pada masa kepemilikan. Sementara itu, masa kepemilikan didefinisikan sebagai jangka waktu yang ditetapkan oleh undang-undang ketika seseorang memiliki hak untuk memiliki dan menggunakan properti sejak tanggal berlakunya undang-undang (misalnya, sejak 1 Januari 2026) hingga saat pengalihan, yaitu tidak berlaku surut, tidak dihitung sebelum tanggal berlakunya undang-undang pengganti.

"Jika waktu diterapkan seperti di atas, akan ada banyak hal yang perlu diperjelas karena transaksi pada dasarnya menunjukkan dengan jelas biaya, harga beli... Harga jualnya jelas, sehingga badan penyusun perlu menyatakan kasus-kasus secara lebih spesifik untuk menentukan apakah tarif pajak diterapkan sesuai dengan waktu tunggu," ujar Bapak Quang.

Sementara itu, Bapak Dinh Minh Tuan, direktur wilayah selatan Batdongsan, mengatakan usulan kenaikan pajak sesuai masa penahanan, dengan tarif tertinggi mencapai 10%, 5 kali lebih tinggi dari tarif saat ini, akan menimbulkan banyak dampak.

Survei terkini yang dilakukan perusahaan ini menunjukkan bahwa 59% peserta survei mengatakan mereka membeli real estat terutama untuk tujuan investasi dan bukan untuk tujuan tempat tinggal, dan sebagian besar dari mereka yang memiliki real estat bermaksud menjualnya dalam tahun berikutnya.

Hal ini menunjukkan bahwa masyarakat Vietnam sangat gemar berinvestasi di bidang real estate, tetapi masa simpannya pendek, mereka cenderung "menjual saat harganya tepat", secara fleksibel mengalihkan aliran modal ke aset lain yang lebih menguntungkan setiap saat.

Oleh karena itu, usulan untuk mengenakan pajak berdasarkan waktu penahanan akan memperketat cengkeraman pada pemain jangka pendek, yang secara langsung berdampak pada investor jangka pendek dan "peselancar", yang menyumbang sebagian besar permintaan pasar.

"Langkah ini jelas menunjukkan tujuan 'memberi penghargaan kepada mereka yang mempertahankan dan menghukum mereka yang menjual dengan cepat', tetapi di saat yang sama juga menimbulkan banyak kekhawatiran tentang ketepatan waktu dan efek limpahan dalam konteks pasar yang belum pulih," ujar Bapak Tuan.

Banyak investor kecil akan tersingkir dari pasar.

Menurut para ahli properti, penerapan tarif pajak berdasarkan lama kepemilikan, segmen tanah dan apartemen mewah merupakan segmen yang pertama kali terdampak oleh investor yang kerap "berselancar" dalam kurun waktu 6 - 18 bulan untuk memaksimalkan keuntungan, sehingga dikenakan tarif pajak sebesar 10%.

"Dengan tarif pajak ini, margin keuntungan investor jangka pendek akan terkikis secara signifikan, mengurangi daya tarik investasi, dan banyak investor kecil akan tersingkir dari permainan," komentar seorang pakar.

Berapa tarif pajak transfer real estat yang "dapat diterima"?

Perlu memperjelas peraturan tentang penentuan biaya masukan

Banyak investor kecil akan tersingkir dari pasar.

Komentar (0)