Ciptakan transparansi dan pastikan akses ke lahan

Metode perpajakan masih memiliki banyak kekurangan.

Menurut Kementerian Keuangan , agar kebijakan pajak dapat mencerminkan dengan tepat sifat transaksi ekonomi, penentuan penghasilan kena pajak dari pengalihan real estat harus didasarkan pada rumus: tarif pajak dikalikan dengan penghasilan kena pajak, di mana penghasilan kena pajak dihitung berdasarkan harga jual dikurangi total biaya terkait.

Kementerian Keuangan berpendapat bahwa perlu mengkaji opsi pengaturan pajak penghasilan pribadi dari pengalihan hak milik atas tanah dan pengalihan hak guna usaha atas tanah dengan tarif pajak 20% agar sesuai dengan tarif pajak penghasilan badan dari pengalihan hak milik atas tanah. Namun, untuk menerapkan metode ini, diperlukan dua syarat penting: basis data riwayat transaksi tanah yang mencerminkan nilai sebenarnya dan peraturan yang jelas tentang biaya yang dapat dikurangkan dan persyaratan pembuktian, serta harga perolehan hak milik atas tanah yang dialihkan.

Masalahnya, meskipun otoritas pajak telah memiliki data transaksi historis sejak 2018, harga transfer yang tercatat dalam kontrak masih belum mencerminkan nilai sebenarnya. Mengontrol untuk memastikan pembeli dan penjual melaporkan secara jujur masih sulit. Sementara itu, mengumpulkan dokumen untuk membuktikan biaya transfer dan biaya modal tidaklah mudah.

Biaya-biaya yang mudah diidentifikasi seperti biaya pembelian, konstruksi, dan perbaikan dapat dicatat, tetapi biaya seperti biaya perantara, bunga, dan biaya kompensasi sulit dibuktikan. Hal ini menciptakan hambatan besar dalam menghitung keuntungan aktual dari transaksi properti. Terutama dalam kasus properti yang dibeli sejak lama, diwariskan, atau dihibahkan, biaya awal hampir mustahil untuk ditentukan.

Menanggapi hal ini, pakar ekonomi Nguyen Tri Hieu mengatakan bahwa salah satu penyebab distorsi pasar properti Vietnam adalah penerapan pajak properti yang tidak efektif. Saat ini, pajak properti terutama mencakup pajak penggunaan lahan non-pertanian, pajak penghasilan pribadi dari transfer, dan biaya pendaftaran. Sementara itu, banyak negara maju seperti AS, Jepang, dan Korea Selatan menerapkan pajak properti tahunan atas nilai properti, yang membantu mengatur pasar dan menciptakan sumber pendapatan berkelanjutan bagi anggaran negara.

Kurangnya sistem pajak properti yang memadai telah memicu spekulasi dan penimbunan, yang menyebabkan harga properti melonjak di luar jangkauan mereka yang benar-benar membutuhkan. Tanpa tekanan pajak, banyak investor lebih memilih untuk "menimbun" properti daripada bertransaksi atau mengeksploitasinya. Hal ini mengurangi pasokan, mendorong harga naik, dan menciptakan pasar yang tidak sehat. Di saat yang sama, negara juga kehilangan sumber pendapatan penting, sementara masih harus bergantung pada pajak penghasilan badan usaha dan pajak pertambahan nilai.

Oleh karena itu, menurut Bapak Nguyen Tri Hieu, reformasi kebijakan pajak properti diperlukan untuk membatasi spekulasi. Salah satu solusi yang dapat dipertimbangkan adalah mengenakan pajak progresif pada properti kedua atau lebih. Metode ini mengendalikan situasi penimbunan dan tidak memengaruhi pembeli rumah. Selain itu, perlu ada kebijakan pembebasan dan pengurangan pajak untuk perumahan sosial dan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah guna memastikan akses perumahan bagi kelompok rentan; pada saat yang sama, pemungutan pajak harus didesentralisasikan kepada pemerintah daerah, membantu menciptakan sumber anggaran untuk pembangunan infrastruktur dan layanan publik di wilayah perkotaan.

Perketat manajemen dan hubungkan data pajak

Menganalisis kekurangan kebijakan pajak penghasilan pribadi saat ini, pakar Phan Huu Nghi, Wakil Direktur Institut Perbankan dan Keuangan (Universitas Ekonomi Nasional) menunjukkan bahwa saat ini ada dua metode penghitungan pajak: metode pertama adalah pajak 2% dari total nilai transaksi, metode kedua adalah pajak 20% dari selisih antara harga beli dan harga jual.

Metode pertama, meskipun sederhana, menciptakan celah besar ketika banyak orang sengaja menetapkan harga lebih rendah daripada harga sebenarnya untuk mengurangi pajak. Hal ini tidak hanya menyebabkan kerugian anggaran tetapi juga membuat pasar kurang transparan.

Sebaliknya, metode kedua, yang menerapkan pajak sebesar 20% atas selisih antara harga beli dan harga jual, lebih akurat mencerminkan laba aktual tetapi sulit menentukan harga pokok, terutama untuk transaksi yang terjadi bertahun-tahun lalu.

Untuk mengatasi situasi ini, Bapak Phan Huu Nghi mengusulkan untuk memperketat manajemen deklarasi harga, memastikan nilai transaksi tercatat dengan benar. Dengan demikian, jika pembeli sengaja mencatat harga rendah untuk menghindari pajak, mereka akan kesulitan menjual kembali karena harga beli yang tercatat di dokumen terlalu rendah, yang dapat menyebabkan pajak terutang pada transaksi berikutnya menjadi lebih tinggi. Selain itu, sanksi yang tegas perlu diterapkan terhadap kasus deklarasi nilai transaksi palsu untuk menciptakan transparansi di pasar.

Solusi penting lainnya adalah menerapkan interkoneksi data antara notaris, pajak, dan instansi pengelola tanah untuk mengendalikan nilai transaksi dengan lebih baik.

Menurut Bapak Nghi, jika terdapat sistem data yang transparan, negara dapat membandingkan harga pasar untuk mendeteksi kasus-kasus deklarasi yang lebih rendah dari kenyataan. Pada saat yang sama, perlu dilakukan kajian dan penyempurnaan peraturan perundang-undangan untuk menentukan pengeluaran yang wajar dalam menghitung penghasilan kena pajak, sehingga menghindari situasi di mana wajib pajak kesulitan membuktikan pengeluaran yang sebenarnya.

Secara umum, reformasi pajak penghasilan pribadi dari transfer properti perlu memastikan dua tujuan: meningkatkan transparansi, menghindari kerugian pajak, dan menciptakan kondisi untuk perkembangan pasar yang stabil. Oleh karena itu, perlu ada penyesuaian agar pajak mencerminkan laba aktual, sehingga membatasi situasi "dua harga" dalam transaksi properti.

Namun, implementasinya perlu memiliki peta jalan yang masuk akal, menghindari gangguan mendadak, dan memastikan hak-hak mereka yang benar-benar membutuhkan rumah. Karena reformasi pajak properti bukan hanya masalah keuangan, tetapi juga terkait dengan pembangunan pasar yang berkelanjutan.

Jika diterapkan dengan tepat, pajak penghasilan pribadi akan berkontribusi pada pengurangan spekulasi, stabilisasi harga properti, dan penciptaan sumber pendapatan yang stabil bagi anggaran, alih-alih terlalu bergantung pada pajak lain. Yang terpenting, kebijakan perpajakan perlu ditempatkan dalam ekosistem manajemen yang sinkron, mulai dari pengendalian deklarasi harga, verifikasi transaksi, hingga pembangunan basis data yang transparan, untuk memastikan keadilan bagi pembeli, penjual, dan Negara.

Sumber: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html