Pendapatan dan harga perumahan di Hanoi terus mengalami kesenjangan harga yang semakin lebar.

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

Harga terus "bertahan" pada level tinggi.

Menurut laporan pasar semester pertama 2023 dari Savills Vietnam, pasokan baru di pasar apartemen meningkat sebesar 76% secara kuartalan dan 125% secara tahunan, mencapai 3.596 unit. Dari jumlah tersebut, pasar primer mencatat 20.412 unit, meningkat 5% secara kuartalan dan 14% secara tahunan.

Sebaliknya, pasar vila dan rumah kota tidak mencatat peluncuran proyek baru selama kuartal tersebut; semua pasokan baru berasal dari 126 unit dari proyek yang sudah ada, peningkatan 334% dibandingkan kuartal sebelumnya tetapi penurunan -14% dibandingkan tahun sebelumnya. Pasokan primer terdiri dari 797 unit dari 14 proyek, peningkatan 5% dibandingkan kuartal sebelumnya tetapi penurunan -20% dibandingkan tahun sebelumnya.

Apartemen tetap menjadi properti yang paling dicari oleh konsumen saat ini, namun harga jualnya masih "terpaku" pada level yang tinggi.

Hingga kuartal kedua tahun 2023, harga jual rata-rata apartemen di pasar Hanoi mencapai 53 juta VND/ ^m² , meningkat 1% secara kuartalan dan 17% secara tahunan. Harga ini telah meningkat selama 18 kuartal berturut-turut dan 73% lebih tinggi dibandingkan kuartal pertama tahun 2019. Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Konsultasi dan Riset, Savills Hanoi, berkomentar: Hal ini disebabkan oleh kenaikan harga tanah dan biaya konstruksi yang tinggi. Selain itu, kebutuhan untuk berinvestasi dalam peningkatan kualitas produk dan infrastruktur serta fasilitas di sekitar proyek juga menyebabkan harga pasar primer, atau harga proyek yang baru diluncurkan, selalu lebih tinggi daripada rata-rata pasar umum untuk apartemen yang dijual.

Ibu Hoang Thanh Nhan, yang tinggal di distrik Cau Giay, menyatakan: "Keluarga saya perlu membeli apartemen agar anak kami dapat tinggal mandiri, tetapi harga di pusat kota terlalu tinggi, sementara harga di proyek perumahan pinggiran kota tetap tinggi. Kami telah melihat 6-7 proyek tetapi masih belum membuat keputusan karena membeli akan membutuhkan pinjaman tambahan dari bank, dan dengan pendapatan kami yang rendah, tekanan untuk membayar bunga adalah kekhawatiran terbesar kami saat ini."

Sementara itu, untuk vila dan rumah petak, harga pada kuartal kedua tahun 2023, dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, menunjukkan penyesuaian ke bawah untuk beberapa produk vila dan rumah petak. Produk rumah petak tidak mencatat penurunan harga apa pun. Secara spesifik, harga vila primer turun 10% secara kuartalan menjadi VND 100 juta/ ^m² lahan yang belum terjual di distrik Me Linh, bersamaan dengan tambahan pasokan primer, menciptakan situasi kelebihan pasokan sementara permintaan pelanggan belum benar-benar meningkat. Harga ruko turun 7% secara kuartalan. Sebaliknya, harga rumah petak mencatat kenaikan 4% secara kuartalan, mencapai VND 173 juta/ ^m² .

Dengan infrastruktur terintegrasi, ruang hijau, dan harga yang wajar, segmen real estat kelas atas masih menarik banyak pembeli yang berminat; namun, transaksi berjalan lambat dan lesu.

Mengomentari tren harga yang kontras antara properti bertingkat rendah dan apartemen, Ibu Do Thu Hang menambahkan: “Perlu dicatat bahwa penurunan harga di pasar vila dan townhouse disebabkan oleh proyek-proyek yang berlokasi jauh dari pusat kota yang diluncurkan dengan harga yang wajar, sehingga menyebabkan tingkat pasar secara keseluruhan menurun. Pada kenyataannya, harga di segmen bertingkat rendah tetap tinggi, terutama di daerah dekat Jalan Lingkar 2 dan Jalan Lingkar 3 Hanoi, dan di daerah-daerah yang berkembang dengan perencanaan infrastruktur sosial dan transportasi yang stabil, serta daerah-daerah dengan kepadatan penduduk yang tinggi.”

Pertumbuhan pendapatan terus melebar seiring dengan laju kenaikan harga.

Permintaan perumahan jangka panjang tetap tinggi karena tingkat migrasi bersih yang positif, pertumbuhan penduduk, dan tingkat urbanisasi yang tinggi. Lebih lanjut, perkiraan menunjukkan bahwa Hanoi akan memiliki tambahan 157.000 rumah tangga antara tahun 2023 dan 2025. Namun, pasokan di masa mendatang hanya mencakup 59.000 apartemen dari semua kategori, 9.000 rumah bertingkat rendah, dan 18.700 unit perumahan sosial yang diperkirakan akan ditawarkan untuk dijual. Kekurangan perumahan sebanyak 70.300 unit masih tetap ada.

Mengingat tingginya permintaan perumahan, muncul pertanyaan apakah pendapatan rata-rata penduduk Hanoi mampu memiliki rumah. Sebuah laporan dari Savills Vietnam juga menunjukkan bahwa Hanoi berupaya mencapai pendapatan per kapita rata-rata sebesar 150 juta VND/orang/tahun pada tahun 2023. Dibandingkan dengan tahun 2019, tingkat pertumbuhan pendapatan rata-rata adalah 6%/tahun. Sementara itu, tingkat pertumbuhan harga apartemen dari tahun 2019 hingga semester pertama tahun 2023 adalah 13%/tahun.

Hanoi perlu lebih memperhatikan segmen perumahan sosial (masyarakat berpenghasilan rendah) agar masyarakat pekerja dapat mengakses perumahan dan menstabilkan kehidupan mereka.

Ibu Hang berkomentar: “Jelas bahwa pertumbuhan pendapatan per kapita di Hanoi lebih rendah daripada pertumbuhan harga apartemen. Ini adalah contoh yang menunjukkan bahwa kepemilikan rumah akan memakan waktu lebih lama bagi masyarakat jika kesenjangan ini semakin melebar. Jika kedua angka ini tidak saling mendekat, maka kepemilikan rumah bagi masyarakat secara umum, baik mereka yang tinggal di Hanoi maupun mereka dari provinsi lain yang ingin memiliki rumah di Hanoi untuk bekerja atau untuk anak-anak mereka, akan menjadi lebih lama dan lebih sulit. Belum lagi produk perumahan bertingkat rendah, ketika harganya tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga dan apakah harga tersebut sesuai dengan nilai sebenarnya dari produk tersebut. Hal ini menyebabkan pengambilan keputusan yang lebih lambat dan lebih lama bagi pembeli.”

Namun, di pasar vila dan rumah kota, produk dengan harga yang wajar dan proyek yang direncanakan dengan baik masih menarik pembeli. Hal ini dibuktikan dengan fakta bahwa transaksi di segmen bangunan rendah di Hanoi menunjukkan peningkatan setelah kuartal pertama yang lesu, dengan 106 unit terjual, meningkat 20% dibandingkan kuartal sebelumnya.

“Ini adalah salah satu tanda positif yang tercatat pada akhir kuartal kedua tahun 2023, ketika pasar melihat proyek-proyek bangunan rendah menawarkan unit dengan harga sekitar 10 miliar VND per unit. Menurut data kuartal kedua tahun 2023 di Hanoi, proyek-proyek dengan harga pokok di bawah 10 miliar VND menyumbang 39% dari transaksi, yang harganya antara 10 dan 20 miliar VND menyumbang 28%, dan yang harganya di atas 30 miliar VND hanya menyumbang 13%. Data tersebut menunjukkan bahwa semakin wajar harga suatu produk, semakin baik tingkat penjualannya,” komentar Ibu Hang.

Menurut Bapak Dinh Van Troi, Direktur Penjualan Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: Meskipun pasokan primer terbatas, poin menguntungkan bagi pembeli rumah di pasar Hanoi saat ini adalah kemampuan untuk memilih dari pasar sekunder - dengan banyak produk yang telah dikembangkan sebelumnya, dijamin secara hukum, dan memiliki harga yang lebih masuk akal.

Saat ini, harga pasar sekunder tetap kompetitif dibandingkan dengan pasar primer. Misalnya, properti bertingkat rendah, menurut Savills Vietnam, mengalami penurunan harga pasokan sekunder sebesar 20% dibandingkan unit pasar primer pada kuartal kedua tahun 2023. Pasar primer menawarkan pilihan yang terbatas, sementara pasar sekunder menyediakan lebih banyak pilihan dalam hal harga. Meskipun properti tersebut mungkin bukan properti baru, pembeli dapat langsung pindah atau menggunakannya segera.

Secara khusus, Hanoi baru-baru ini mempercepat penyaluran investasi publik. Ini merupakan faktor yang menguntungkan untuk mendorong aktivitas ekonomi Hanoi secara umum dan aktivitas lainnya, termasuk bisnis properti, secara khusus. Dengan dimulainya pembangunan Jalan Lingkar 4 baru-baru ini, diharapkan dapat mendorong pembangunan di daerah pinggiran kota seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, dll. Ketika Jalan Lingkar 4 dibuka untuk lalu lintas pada tahun 2027, pasokan perumahan di daerah sekitar Jalan Lingkar 4 diprediksi akan meningkat secara signifikan dibandingkan dengan saat ini.

Sumber