Pendapatan dan harga perumahan di Hanoi tetap “terus meningkat”

[iklan_1]

Harga terus "berlabuh" pada level tinggi

Menurut Laporan Pasar Semester Pertama 2023 Savills Vietnam, pasokan baru di pasar apartemen meningkat 76% secara kuartalan dan 125% secara tahunan menjadi 3.596 unit. Dari jumlah tersebut, pasar primer menerima 20.412 unit, naik 5% secara kuartalan dan 14% secara tahunan.

Sebaliknya, pasar vila dan rumah bandar tidak memiliki proyek baru pada kuartal tersebut, dengan seluruh pasokan baru berasal dari 126 unit dari proyek yang sudah ada, naik 334% secara kuartalan tetapi turun -14% secara tahunan. Pasokan primer terdiri dari 797 unit dari 14 proyek, naik 5% secara kuartalan tetapi turun -20% secara tahunan.

Apartemen masih menjadi produk yang paling diminati orang saat ini, namun harga jualnya masih "terjangkar" pada tingkat yang tinggi.

Hingga kuartal kedua tahun 2023, harga jual rata-rata primer apartemen di pasar Hanoi mencapai VND53 juta/ ^m2 , naik 1% secara kuartalan dan 17% secara tahunan. Harga ini telah meningkat selama 18 kuartal berturut-turut dan 73% lebih tinggi dibandingkan kuartal pertama tahun 2019. Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Konsultasi dan Riset, Savills Hanoi berkomentar: Karena tingginya harga tanah dan biaya konstruksi. Selain itu, kebutuhan untuk berinvestasi dalam peningkatan kualitas produk dan infrastruktur serta utilitas di sekitarnya, proyek internal juga menyebabkan harga pasar primer, atau harga proyek yang baru diluncurkan, selalu lebih tinggi daripada harga pasar umum apartemen yang dijual.

Ibu Hoang Thanh Nhan, di distrik Cau Giay, mengatakan, "Keluarga saya ingin membeli apartemen agar anak-anak kami bisa tinggal terpisah, tetapi harga di pusat kota terlalu tinggi, sementara harga proyek di pinggiran kota masih tinggi. Kami telah berkonsultasi dengan 6-7 proyek tetapi masih belum memutuskan, karena jika kami membeli, kami harus meminjam lebih banyak uang dari bank. Sementara pendapatan kami tidak tinggi, tekanan membayar bunga adalah kekhawatiran terbesar saat ini."

Sementara itu, untuk vila dan rumah bandar, harga pada kuartal kedua tahun 2023 dibandingkan dengan kuartal sebelumnya telah disesuaikan turun untuk beberapa produk vila atau rumah bandar. Produk rumah bandar tidak mengalami penurunan harga. Khususnya, harga primer vila turun 10% secara kuartalan menjadi VND 100 juta/ ^m² lahan yang belum terjual di Distrik Me Linh, seiring dengan tambahan pasokan primer, yang menyebabkan kelebihan pasokan sementara permintaan pelanggan belum meningkat secara signifikan. Harga rumah toko turun 7% secara kuartalan. Sebaliknya, harga rumah bandar mencatat kenaikan 4% secara kuartalan, mencapai VND 173 juta/ ^m² .

Dengan infrastruktur yang sinkron, kampus hijau, dan harga yang wajar, segmen real estat kelas atas masih menarik perhatian banyak orang, tetapi transaksinya lambat dan suram.

Menanggapi perkembangan harga produk dan apartemen low-rise yang beragam, Ibu Do Thu Hang menambahkan: “Perlu dicatat bahwa penurunan harga pasar vila dan townhouse disebabkan oleh peluncuran proyek-proyek yang jauh dari pusat kota dengan harga terjangkau, yang menyebabkan penurunan harga pasar. Faktanya, harga segmen low-rise masih tinggi, terutama di area yang berdekatan dengan Ring Road 2 dan Ring Road 3 Hanoi, serta di area yang sudah berkembang dengan rencana infrastruktur sosial, infrastruktur lalu lintas yang stabil, dan area dengan kepadatan penduduk yang tinggi.”

Pertumbuhan pendapatan tetap “diperpanjang” seiring dengan pertumbuhan harga

Permintaan perumahan jangka panjang tetap tinggi karena migrasi neto yang positif, pertumbuhan penduduk, dan tingkat urbanisasi yang tinggi. Selain itu, Hanoi diperkirakan akan memiliki 157.000 rumah tangga tambahan antara tahun 2023 dan 2025. Namun, pasokan di masa mendatang hanya akan mencakup 59.000 apartemen dari semua kelas, 9.000 rumah susun, dan 18.700 rumah sosial yang diperkirakan akan diluncurkan untuk dijual. Terdapat kekurangan 70.300 rumah.

Menghadapi tingginya permintaan perumahan, pertanyaannya adalah apakah pendapatan rata-rata masyarakat di Hanoi mampu memiliki rumah. Laporan Savills Vietnam juga menunjukkan bahwa Hanoi sedang berupaya mencapai pendapatan per kapita rata-rata 150 juta VND/orang/tahun pada tahun 2023. Dibandingkan dengan tahun 2019, tingkat pertumbuhan pendapatan rata-rata adalah 6%/tahun. Sementara itu, tingkat pertumbuhan harga apartemen dari tahun 2019 hingga paruh pertama tahun 2023 adalah 13%/tahun.

Hanoi perlu memberi lebih banyak perhatian pada segmen perumahan sosial (berpenghasilan rendah) agar para pekerja dapat mengakses perumahan dan menstabilkan kehidupan mereka.

Ibu Hang berkomentar: “Realitasnya jelas menunjukkan bahwa pertumbuhan pendapatan per kapita di Hanoi lebih rendah daripada pertumbuhan harga apartemen. Ini merupakan contoh yang menunjukkan bahwa orang akan membutuhkan waktu lebih lama untuk memiliki rumah jika kesenjangan ini terus melebar. Jika kedua angka ini tidak saling mendekat, hal ini akan semakin mempersulit masyarakat umum, baik yang tinggal di Hanoi maupun yang berasal dari provinsi lain yang ingin memiliki rumah di Hanoi untuk bekerja atau untuk anak-anak mereka. Belum lagi produk perumahan rendah, ketika harganya tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga tersebut serta kesesuaiannya dengan nilai riil produk tersebut. Dari sini, proses pengambilan keputusan pembeli akan menjadi lebih lambat dan lama.”

Namun, di pasar vila dan rumah bandar, produk dengan harga terjangkau dan proyek yang terencana dengan baik tetap menarik minat pembeli. Hal ini tercermin dari membaiknya transaksi di segmen hunian rendah di Hanoi setelah kuartal pertama yang suram, dengan 106 unit terjual, naik 20% secara kuartalan.

Ini merupakan salah satu tanda positif yang tercatat di akhir kuartal kedua tahun 2023, ketika pasar dipenuhi proyek-proyek hunian rendah dengan harga sekitar 10 miliar VND/unit. Berdasarkan catatan kuartal kedua tahun 2023 di Hanoi, proyek dengan harga dasar di bawah 10 miliar VND menyumbang 39% transaksi, apartemen dengan harga 10 hingga 20 miliar VND menyumbang 28%, dan apartemen di atas 30 miliar VND hanya menyumbang 13%. Data menunjukkan bahwa semakin wajar harga suatu produk, semakin baik tingkat penjualannya,” komentar Ibu Hang.

Tn. Dinh Van Troi, Direktur Penjualan Dai Phong Construction Investment - Perusahaan Saham Gabungan Real Estat, mengatakan: Pasokan primer terbatas, tetapi keuntungan bagi pembeli rumah di pasar Hanoi saat ini adalah mereka dapat memilih pasar sekunder - dengan banyak produk yang telah dikembangkan terlebih dahulu, dijamin secara hukum, dan memiliki harga yang lebih wajar.

Dalam kondisi saat ini, harga di pasar sekunder masih kompetitif dibandingkan dengan pasar primer. Umumnya, untuk produk-produk low-rise, menurut Savills Vietnam, pada kuartal kedua tahun 2023, pasokan sekunder memiliki harga 20% lebih rendah daripada unit primer. Pasar primer tidak memiliki banyak pilihan, sementara pasar sekunder memiliki lebih banyak pilihan harga. Meskipun produk-produk tersebut bukan lagi baru, sebagai gantinya, pembeli dapat langsung menggunakannya atau langsung menggunakannya.

Khususnya, baru-baru ini, Hanoi telah mendorong pencairan investasi publik. Hal ini merupakan faktor yang menguntungkan bagi kegiatan ekonomi Hanoi secara umum dan kegiatan lainnya, termasuk bisnis properti pada khususnya. Dengan dimulainya pembangunan Jalan Lingkar 4, pembangunan di kawasan pinggiran kota seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai diperkirakan akan meningkat dibandingkan saat ini. Ketika Jalan Lingkar 4 dibuka untuk lalu lintas pada tahun 2027, pasokan perumahan di kawasan sekitar Jalan Lingkar 4 diperkirakan akan meningkat dibandingkan saat ini.

Komentar (0)