Cosa dice il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente?

In questo documento, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente propone di modificare e integrare il metodo di valutazione dei terreni, introducendo tre metodi di valutazione: il metodo comparativo, il metodo del reddito e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno. Pertanto, rispetto al Decreto n. 44/2014/ND-CP, la bozza di decreto ha ridotto di due il numero dei metodi di valutazione dei terreni.

Secondo il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, la regolamentazione di tre metodi di valutazione fondiaria (comparativo, reddituale e basato sul coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario) ha garantito la copertura di tutti i casi di valutazione fondiaria a servizio della gestione del territorio statale.

Secondo il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, la regolamentazione di tre metodi di valutazione fondiaria garantisce una copertura completa di tutti i casi di valutazione fondiaria a supporto della gestione del territorio statale. (Foto: DM)

Nello specifico, il metodo di deduzione è integrato nel metodo di comparazione perché il metodo di deduzione è una fase dell'applicazione del metodo di comparazione ai lotti di terreno con beni annessi, utilizzata per estrarre il valore dei beni annessi al terreno del lotto di terreno comparabile.

Allo stesso tempo, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha proposto, nella bozza di Decreto 44, che il metodo del surplus non venga utilizzato per la valutazione dei terreni.

Spiegando il motivo per cui non si utilizza il metodo del surplus per la valutazione dei terreni, secondo la bozza presentata al Governo , il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha affermato che il metodo del surplus è un metodo di valutazione dei terreni che calcola il totale dei ricavi ipotetici derivanti dallo sviluppo dell'immobile meno il totale dei costi ipotetici di sviluppo.

Di conseguenza, il calcolo del ricavo totale presunto derivante dallo sviluppo di un immobile deve essere basato su fattori ipotizzati quali: prezzo di trasferimento, canone di locazione, tempi di vendita, tasso di vendita, andamenti e volatilità dei futuri prezzi di trasferimento e di locazione, tasso di occupazione, ecc., e deve attualizzare il flusso di cassa alla data di valutazione utilizzando il tasso di interesse di prestito della banca.

Il calcolo del costo totale ipotetico di sviluppo di un immobile, oltre a basarsi su norme e prezzi unitari emanati dagli enti statali competenti, dipende anche dai tempi di costruzione, dal ritmo di costruzione annuo, dai costi imprevisti, dagli interessi passivi, dal profitto dell'investitore tenendo conto dei fattori di rischio, dai costi di pubblicità e vendita, ecc.

Il calcolo dei suddetti fattori ipotetici relativi al ricavo totale e ai costi totali di sviluppo è molto complesso, con conseguenti risultati di valutazione incerti e imprecisi, caratterizzati da ampi margini di errore (per lo stesso appezzamento di terreno, la modifica di un solo indicatore nei fattori ipotetici altera il risultato della valutazione); tale sistema è facilmente sfruttabile e comporta rischi per chi si occupa di valutazione fondiaria e per chi decide i prezzi specifici dei terreni a livello locale.

Questa è la ragione principale delle difficoltà e dei ritardi riscontrati in passato nella determinazione, valutazione e definizione dei prezzi specifici dei terreni.

D'altro canto, nel settore immobiliare, il terreno esiste sempre prima e il suo valore viene determinato prima che l'immobile venga costruito. Fare ipotesi per stimare il valore futuro dell'immobile e poi determinare il prezzo del terreno è inappropriato, poiché fa sì che i prezzi dei terreni dipendano dalle strategie di investimento immobiliare dell'investitore e non riflettano accuratamente il valore di mercato del terreno.

Inoltre, il metodo del surplus viene spesso utilizzato dagli investitori per calcolare i profitti ottenuti ipotizzando i ricavi e stimando i costi, prendendo così decisioni di investimento.

Il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ritiene che, in conformità alla Risoluzione n. 18-NQ/TW, il metodo per la determinazione dei prezzi dei terreni debba attenersi ai principi di mercato. Pertanto, il fatto che il progetto di Decreto 44 non applichi il metodo del surplus per la determinazione dei prezzi dei terreni ai fini del calcolo degli obblighi finanziari degli utilizzatori dei terreni e degli indennizzi in caso di bonifica da parte dello Stato è coerente con la politica del Partito.

Per superare le limitazioni derivanti dalla mancata applicazione del metodo del surplus, il progetto di decreto n. 44 ha modificato e integrato il contenuto del metodo comparativo.

Nello specifico, le linee guida forniscono indicazioni sulla valutazione di terreni e aree prive di investimenti infrastrutturali, basandosi su una combinazione di tecniche di deduzione per compensare i costi degli investimenti infrastrutturali. Allo stesso tempo, introducono una normativa che impone l'applicazione di un coefficiente di adeguamento annuale a scopo di confronto e verifica, al fine di garantire l'accuratezza dei risultati della valutazione dei terreni.

Fonte: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html