L'eliminazione del metodo del surplus rallenterà il processo di valutazione dei terreni?

Le difficoltà nella valutazione dei terreni hanno ostacolato l'avanzamento del progetto.

Secondo un'indagine del Ministero delle Costruzioni , oltre il 50% dei progetti immobiliari si trova ad affrontare difficoltà e ostacoli, subendo ritardi nella realizzazione a causa della difficoltà nel determinare i metodi di valutazione dei terreni per accertare i prezzi di mercato. A ciò si aggiungono difficoltà legate a questioni legali, urbanistiche e di investimento. In particolare, il solo calcolo delle imposte sull'uso del suolo richiede da uno a due anni. Queste sono le ragioni che hanno portato a un forte calo dell'offerta nel 2022 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

In particolare, dopo l'ispezione di numerosi progetti, la valutazione dei terreni in molti di essi ha subito un ulteriore rallentamento. Alcuni progetti sono stati ritardati di 2-3 anni, o addirittura di 10 anni, senza che sia stato possibile stabilire un prezzo definitivo per i terreni. Negli ultimi anni, molti progetti di investimento non hanno ottenuto l'approvazione a causa di queste problematiche.

Le numerose opinioni divergenti sulla valutazione dei terreni complicano ulteriormente il processo di determinazione dei prezzi di mercato. Nel frattempo, i progetti sono ancora in attesa di ricevere i pagamenti dalle autorità prima che possa iniziare la consegna dei terreni. Questo processo di valutazione dei terreni è motivo di preoccupazione per molte imprese e amministrazioni locali, poiché ostacola l'avanzamento dei progetti di investimento, in particolare quelli immobiliari.

I ritardi nella valutazione dei terreni hanno causato il rinvio di molti progetti di investimento immobiliare per anni.

La mancanza di consenso sulla valutazione fondiaria si riflette anche nelle numerose opinioni espresse di recente, in particolare riguardo all'opportunità di abolire o mantenere il metodo del surplus nella valutazione dei terreni, dato che tale metodo non è più menzionato nel progetto di decreto che modifica e integra il decreto 44/2014/ND-CP sui prezzi fondiari.

Di conseguenza, molti ritengono che i metodi di confronto diretto, deduzione e reddito difficilmente possano sostituire completamente il metodo del surplus, soprattutto per i progetti immobiliari. Pertanto, l'eliminazione di questo metodo dalla bozza potrebbe creare ulteriori difficoltà legate alla valutazione, con conseguenti ritardi nell'attuazione dei progetti. Inoltre, la modifica del metodo di valutazione evidenzia ulteriormente l'instabilità della politica, con ripercussioni sui progetti di investimento attualmente valutati con il metodo del surplus e, di conseguenza, sui risultati economici delle imprese.

Condividendo questa opinione, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che negli ultimi otto anni Ho Chi Minh City ha applicato principalmente il metodo del surplus per il calcolo delle tasse di utilizzo del suolo e dei canoni di locazione dei terreni per i progetti. 280 dei 320 progetti di edilizia residenziale commerciale e sviluppo urbano in città utilizzano questo metodo, pari all'87,5%. Pertanto, è necessario mantenere il metodo del surplus, unitamente alla modifica della Circolare 36/2014/TT-BTNMT che specifica i metodi di valutazione dei terreni, al fine di fornire indicazioni più accurate sulla stima del costo totale e del ricavo totale previsto dei progetti.

Tuttavia, questo esperto ha affermato che l'applicazione del metodo del surplus crea anche alcuni rischi legali per i funzionari pubblici e le persone coinvolte. Ad esempio, sussiste il problema di un errore significativo perché il metodo del surplus è una stima basata su ipotesi relative al costo totale dell'investimento e al ricavo totale del progetto, mentre la base più importante – il database di input – è imprecisa e non aggiornata in tempo reale... pertanto, non è possibile determinare l'indice dei prezzi medi.

Per questo motivo, molti sostengono che, anziché eliminare il metodo del plusvalore, si dovrebbero adottare misure per migliorare l'accuratezza della raccolta dei dati quando si utilizza questo metodo.

Perché il metodo del surplus è ancora così lento, nonostante esista oggi?

In risposta alle suddette opinioni, durante il recente "Workshop sulla valutazione appropriata dei terreni per agevolare i progetti", il signor Dao Trung Chinh, direttore del Dipartimento di pianificazione e sviluppo del territorio del Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente e capo del gruppo di redazione della legge fondiaria modificata, ha sottolineato che il progetto di legge non prevede l'abolizione del metodo, ma che per il momento non applicherà il metodo del surplus.

L'eliminazione del metodo del surplus dalla nuova bozza ha suscitato molte controversie.

Secondo quanto spiegato, la Risoluzione 18-NQ/TW del Comitato Centrale per la Gestione e l'Uso del Territorio richiede che, nella determinazione dei prezzi dei terreni, il metodo utilizzato segua da vicino le condizioni di mercato. Il metodo del surplus, invece, prevede che i prezzi siano determinati sulla base di costi e ricavi presunti. In passato, poiché i prezzi dei terreni indicati nei contratti di trasferimento erano spesso inferiori ai prezzi effettivi, la determinazione dei prezzi con questo metodo avvantaggiava il perito ma non rifletteva accuratamente il mercato.

Inoltre, il metodo residuale, se applicato nella pratica, implica numerose ipotesi. Se anche un solo indicatore viene modificato, il prezzo del terreno determinato con il metodo residuale risulterà significativamente impreciso. Senza contare che, con questo metodo, persone diverse che utilizzano metodi diversi e raccolgono informazioni e parametri diversi giungeranno a prezzi diversi.

In particolare, il signor Chinh ha sollevato anche la seguente questione: "Le autorità locali e gli investitori temono che l'abbandono del metodo del surplus possa ostacolare la valutazione dei terreni. La domanda è: perché il processo è ancora lento nonostante l'esistenza del metodo del surplus?"

Secondo lui, l'attuale database di mercato è incompleto, non standardizzato e non riflette accuratamente il valore di mercato, quindi il metodo del surplus per la valutazione dei terreni non verrà applicato nell'immediato futuro. Pertanto, nella bozza di modifica della legge fondiaria, verranno utilizzati almeno due metodi per la valutazione di un terreno. Nel caso in cui i due metodi producano valori diversi, verrà utilizzato il valore più alto.

La legislazione vigente prevede cinque metodi per la valutazione dei terreni: il metodo del confronto diretto; il metodo deduttivo; il metodo del reddito; il metodo del surplus; e il metodo del coefficiente di adeguamento. La bozza di modifica del Decreto n. 44/2014/ND-CP e della Circolare n. 36/2014/TT-BTNMT, attualmente in fase di revisione da parte del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, specifica solo tre metodi: il metodo del confronto, il metodo del reddito e il metodo del coefficiente di adeguamento della valutazione dei terreni.

Con questo approccio, la bozza ha ricevuto numerosi commenti riguardanti gli attuali metodi di valutazione fondiaria che l'ente redattore propone di modificare, con l'eliminazione del metodo del surplus che risulta essere la più dibattuta.

Fonte: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html