Un'inaspettata manna dal cielo con la vendita di terreni, ma non festeggiate troppo presto.

Nel primo semestre di quest'anno, le entrate derivanti dalle imposte sull'utilizzo del suolo sono aumentate vertiginosamente, raggiungendo oltre 243.000 miliardi di VND, un incremento 2,6 volte superiore rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Tuttavia, molti esperti e imprese ritengono che sia prematuro festeggiare, trattandosi di un pagamento una tantum con numerosi potenziali rischi.

Alcune imprese sostengono che l'aumento delle tariffe per l'utilizzo del suolo renderà difficile il controllo dei prezzi delle case.

Il forte aumento delle entrate fondiarie nella prima metà di quest'anno ha reso più difficile per le imprese l'accesso ai terreni. Persino le aziende con progetti bloccati da decenni, ora che gli ostacoli legali sono stati rimossi, faticano a realizzarli perché le tasse e le imposte sull'utilizzo del suolo sono decuplicate.

Quali sono state le cause dell'impennata delle tariffe per l'utilizzo del suolo?

Il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente , ha affermato che l'aumento delle entrate derivanti dalle tasse sull'uso del suolo nella prima metà di quest'anno è dovuto all'adeguamento al rialzo delle tabelle dei prezzi dei terreni. Quando i prezzi dei terreni vengono portati più vicini al valore di mercato, le entrate derivanti dall'uso del suolo aumentano naturalmente. In particolare, a Ho Chi Minh City, la località con il maggiore adeguamento dei prezzi dei terreni, i prezzi dei terreni sono pari al 70% del valore di mercato.

"Da tempo il Vietnam è tra i paesi leader a livello mondiale in termini di entrate fondiarie. Anche quando i prezzi dei terreni erano bassi, come negli anni precedenti, le entrate fondiarie nel nostro paese si attestavano intorno al 3% del PIL, in linea con paesi sviluppati come Stati Uniti e Regno Unito, e superiori a quelle di Giappone e Corea del Sud", ha aggiunto il signor Vo.

Secondo il signor Do Thien Anh Tuan, docente presso la Fulbright School of Public Policy and Management, il fatto che diverse località stiano accelerando l'organizzazione di aste fondiarie, soprattutto in aree ad alto valore economico come le cinture urbane, le zone industriali o le aree con infrastrutture di recente completamento, contribuisce anche ad aumentare le entrate derivanti dai terreni.

Inoltre, la ripresa del mercato immobiliare tra la fine del 2024 e il 2025, unitamente a una serie di politiche volte ad allentare le condizioni di mercato, ha cominciato a dare i suoi frutti.

"L'accelerazione dell'approvazione dei progetti, la finalizzazione della pianificazione e il miglioramento della trasparenza nel processo di conversione dell'uso del suolo hanno facilitato le transazioni, generando così entrate significative per il bilancio derivanti dalle tasse sull'uso del suolo", ha aggiunto il signor Tuan.

Tuttavia, secondo il signor Nguyen Quoc Hiep, presidente di GP Invest, sebbene le entrate di bilancio siano aumentate grazie all'incremento delle tasse sull'uso del suolo, gli enti di gestione statali devono valutare l'impatto di questo improvviso aumento delle tasse fondiarie nella prima metà dell'anno su investimenti, produzione e attività economiche.

"Le entrate derivanti dalle tasse sull'uso del suolo sono aumentate notevolmente nella prima metà di quest'anno, poiché molti progetti in corso da tempo sono stati costretti a procedere con il nuovo listino prezzi dei terreni entrato in vigore all'inizio dell'anno. Ad Hanoi, alcuni progetti erano fermi da decenni e non hanno potuto essere realizzati fino all'inizio di quest'anno, quando le imprese sono finalmente riuscite a rimuovere gli ostacoli e a riprendere i loro lavori", ha dichiarato il signor Hiep.

Anche i rappresentanti di diverse altre aziende hanno sostenuto che il forte aumento delle tariffe per l'utilizzo del suolo nella prima metà di quest'anno non è un buon segno per il clima degli investimenti e per il settore imprenditoriale, soprattutto per gli investimenti immobiliari.

Le aste fondiarie contribuiscono ad aumentare le entrate derivanti dalle tasse sull'utilizzo del suolo nella prima metà del 2025 - Foto: B. NGOC

Le tasse sull'utilizzo del suolo stanno facendo lievitare i prezzi delle case.

Oltre all'impatto positivo derivante dall'aumento delle entrate di bilancio, secondo il signor Nguyen Quoc Hiep, gli alti prezzi dei terreni comportano anche numerose conseguenze negative. Tra queste, l'aumento dei prezzi delle case, poiché tutti i costi di produzione sono inclusi nel prezzo finale e nessun costruttore vuole subire perdite. Tuttavia, la realtà dimostra anche che il semplice aumento dei prezzi delle case non garantisce le vendite.

"I prezzi degli appartamenti sono già a 70-80 milioni di VND/ ^m² , il che è già esorbitante. Se dovessero salire a oltre 100 milioni di VND/ ^m² , chi li comprerebbe? I prezzi delle case sono insostenibili per i lavoratori dipendenti."

"Anche coloro che hanno denaro da investire in immobili, speculare e sono disposti ad acquistare a prezzi elevati nella speranza di un aumento dei prezzi, smetteranno di investire quando il mercato rallenterà", ha espresso la sua preoccupazione il signor Hiep.

Nel frattempo, il signor NQK, un costruttore di Hanoi, ha affermato che molti costruttori stanno riconsiderando i loro progetti perché i prezzi delle case sono già aumentati vertiginosamente e la domanda di mercato sta gradualmente diminuendo. A un certo punto, la domanda cesserà e il mercato si fermerà. Anche dopo aver pagato le tasse sull'uso del suolo, i costruttori non saranno in grado di continuare a investire in progetti perché non riusciranno a vendere i loro immobili.

Secondo quanto affermato dal signor NQK, il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente sta anche pianificando di modificare la Legge Fondiaria del 2024 per tornare alla tabella dei prezzi fondiari e al coefficiente di utilizzo del suolo previsti dalla Legge Fondiaria del 2014. Di conseguenza, la struttura dei prezzi fondiari rimarrà invariata per 5 anni e verrà adeguata in base al coefficiente di utilizzo del suolo.

Pertanto, sono necessarie normative più specifiche in merito ai coefficienti di utilizzo del suolo. Sebbene deleghiamo la determinazione alle province, è necessario regolamentare la definizione di tali coefficienti per evitare calcoli arbitrari. Gli investitori, inoltre, devono comprendere i prezzi dei terreni relativi ai loro progetti per poter preparare preventivi e calcolare i risultati, ha aggiunto il signor NQK.

Inoltre, molte imprese hanno espresso preoccupazione per il fatto che, secondo la legge fondiaria, il listino prezzi dei terreni entrerà in vigore dal 1° gennaio 2026, ma molte località non hanno ancora elaborato un nuovo listino prezzi e continuano a utilizzare quello attuale. Pertanto, è necessario effettuare dei calcoli per garantire la tempestiva pubblicazione del nuovo listino prezzi dei terreni all'inizio del 2026.

Secondo i rappresentanti di diverse imprese, il prezzo dei terreni rappresenta una delle principali preoccupazioni nella maggior parte dei progetti. "Se le amministrazioni locali si attengono al Decreto 71, il processo di valutazione dei terreni per i progetti incontra numerosi ostacoli, richiedendo da uno a due anni per completare la valutazione di un singolo progetto. Pertanto, la prima questione da affrontare in caso di modifica della Legge Fondiaria è la revisione del metodo di valutazione dei terreni", ha affermato un imprenditore.

Fonte: Ministero delle Finanze, dati: LE THANH - Grafica: TUAN ANH

* Sig. Do Thien Anh Tuan (Docente presso la Fulbright School of Public Policy and Management):

L'aumento dei prezzi dei terreni potrebbe soffocare la produzione.

La ricerca della riscossione di tasse sull'utilizzo del suolo può spingere le amministrazioni locali a vendere i terreni a scopo di lucro, facendo lievitare i prezzi tramite aste, distorcendo il mercato, aumentando i costi di investimento e ostacolando la produzione.

Ciò potrebbe soffocare la competitività dell'economia, diminuendo l'attrattiva degli investimenti nei settori manifatturieri e dei servizi ad alto valore aggiunto.

Le entrate derivanti dalla terra devono essere più sostenibili.

Dal punto di vista di un esperto del settore fondiario, il signor Dang Hung Vo ritiene che i prezzi dei terreni dovrebbero essere vicini al valore di mercato, ma che lo Stato debba adottare politiche finanziarie adeguate in materia di terreni. In particolare, le politiche fondiarie devono controllare i prezzi delle abitazioni, come avviene in molti altri Paesi.

"In altri Paesi, gli investitori devono pagare solo il 30% del canone di utilizzo del terreno in anticipo, anziché l'intero importo come facciamo noi. Lo Stato calcola la tassa solo quando l'impianto diventa operativo. Ciò significa che il restante 70% viene riscosso come imposta sull'aumento di valore del terreno una volta che l'impianto è in funzione", ha affermato il signor Vo.

Nel frattempo, il signor Do Thien Anh Tuan ha sostenuto la necessità di una riforma completa delle politiche relative alle entrate fondiarie e immobiliari, non solo per creare un sistema di entrate sostenibile per il bilancio, ma anche per regolamentare razionalmente i redditi, garantire l'equità sociale e sviluppare un mercato immobiliare sano.

Secondo il signor Tuan, è necessario eliminare gradualmente le cosiddette "tasse" e sostituirle con un sistema di imposta sulla proprietà. Nello specifico, l'imposta sulla proprietà dovrebbe essere concepita secondo una scala progressiva, il che significa che maggiore è la quantità di immobili posseduti da una persona, o maggiore è il valore della sua proprietà, maggiore sarà l'aliquota fiscale.

L'obiettivo non è solo quello di aumentare le entrate, ma soprattutto di regolamentare il reddito aggiuntivo derivante dalla terra, una forma di reddito passivo che attualmente non viene tassata proporzionalmente come il reddito da lavoro o da attività produttive e imprenditoriali.

"La funzione principale dell'imposta sulla proprietà è la redistribuzione, ovvero prelevare una parte dei benefici dal gruppo che possiede molti immobili e ridistribuirli. In questo caso, l'imposta non mira a ridurre i prezzi delle case, ma a creare risorse per sostenere i gruppi vulnerabili nell'accesso all'alloggio, sviluppare alloggi sociali, riqualificare le aree urbane degradate o investire in infrastrutture pubbliche a servizio della maggioranza."

"Oltre all'imposta sulla proprietà, dovremmo anche applicare con decisione un'imposta progressiva sul reddito derivante dai trasferimenti immobiliari, al fine di regolamentare i redditi e frenare i comportamenti speculativi", ha ulteriormente analizzato il signor Tuan.

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LE THANH - BAO NGOC

Fonte: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm