Serve una politica che spiani la strada.

Corridoi bui, nessun sistema di allarme antincendio, pavimenti e pareti fatiscenti e scrostati... questa è la scena che si presenta in decine di palazzi residenziali di categoria D (gravemente danneggiati e pericolosi) a Ho Chi Minh City, in attesa di soccorso. Tuttavia, per diverse ragioni, le operazioni di salvataggio rimangono in gran parte bloccate.

Secondo un rapporto del Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, la città conta 474 vecchi edifici residenziali costruiti prima del 1975, tra cui 16 edifici di Classe D (14 dei quali ispezionati nel 2016-2017) che presentano un degrado sempre maggiore. Tuttavia, i lavori di ricostruzione di questi vecchi edifici residenziali procedono molto lentamente per diverse ragioni, principalmente a causa dei meccanismi esistenti.

Ripercorrendo il processo dal 2016 ad oggi, la demolizione e la ricostruzione di vecchi edifici residenziali gravemente danneggiati e pericolosi si sono finora limitate al trasferimento temporaneo e alla fornitura di alloggi provvisori per i residenti. Ad esempio, per il condominio al numero 440 di Tran Hung Dao Street (quartiere 11, distretto 5), nonostante fosse classificato come edificio di classe D con integrità strutturale insufficiente per il normale utilizzo, ci sono voluti quasi sei anni, dopo la richiesta urgente di trasferimento da parte del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, prima che le autorità locali riuscissero a convincere i residenti ad accettare di trasferirsi in nuove abitazioni.

Molti sostengono che ristrutturare vecchi condomini sia persino più difficile che costruire alloggi sociali. Il principale ostacolo è rappresentato dalla questione degli indennizzi e dell'esproprio dei terreni. Inoltre, alcune decisioni richiedono il consenso della maggioranza o di tutti i residenti prima di poter essere attuate.

La ristrutturazione di vecchi edifici residenziali si divide generalmente in due categorie. La prima consiste nella costruzione di appartamenti con una superficie minima per consentire il trasferimento temporaneo degli inquilini. La seconda prevede la realizzazione di ampi spazi commerciali per attrarre clienti.

Un rappresentante di una società immobiliare che in passato aveva partecipato alla ricostruzione di vecchi edifici residenziali a Ho Chi Minh City ha dichiarato che, secondo le normative precedenti, dopo aver dedotto tutti i costi, inclusi il sostegno all'alloggio temporaneo, le spese di reinsediamento e gli indennizzi, il profitto era molto basso, rendendo l'azienda disinteressata al progetto. La società ha inoltre incontrato difficoltà nell'attuazione del meccanismo di esenzione dalle tasse sull'uso del suolo, dai canoni di locazione e dalle tasse di conversione d'uso per l'intera area assegnata al progetto, a causa della mancanza di un accordo con il settore finanziario. Inoltre, attualmente non esiste un meccanismo per valutare il valore dell'area utilizzata per la costruzione di strutture ausiliarie come corridoi, scale e tetti.

Di recente, la questione della ristrutturazione e ricostruzione degli edifici residenziali è stata regolamentata in modo più dettagliato dalla Legge sull'edilizia abitativa del 2023, che codifica anche numerose norme relative alla percentuale di consenso dei residenti e ai meccanismi di incentivazione per gli investitori che intraprendono progetti di ristrutturazione e ricostruzione di edifici residenziali.

Nello specifico, gli investitori sono esentati dalle tasse sull'uso del suolo e dai canoni di locazione fondiaria per le aree soggette a tali tasse nell'ambito del progetto di ristrutturazione e ricostruzione di vecchi edifici residenziali. Inoltre, una delle innovazioni introdotte dalla nuova normativa sulla ristrutturazione e ricostruzione di vecchi edifici residenziali è che la Legge sull'edilizia abitativa del 2023 ha risolto il problema della mancanza di terreno sufficiente per nuovi progetti di costruzione negli edifici residenziali dopo il trasferimento; ha infatti consentito la realizzazione di progetti di ricostruzione di edifici residenziali attraverso il consolidamento (raggruppando vecchi edifici residenziali a bassa altezza in un'unica area per ristrutturarli e costruire un nuovo edificio a più piani, fornendo alloggi sufficienti per i residenti di più vecchi edifici residenziali).

Questo approccio era già stato applicato dal Comitato Popolare del Distretto 3 di Ho Chi Minh City, quando aveva elaborato un piano per accorpare 43 complessi residenziali del distretto e ricostruirne 3 di grandi dimensioni, sufficienti a reinsediare i residenti. Ciò non solo ha aumentato gli spazi verdi e i servizi per i residenti, ma ha anche abbellito il paesaggio urbano, come osservato dal signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City: "Questa soluzione affronta il problema dei progetti di reinsediamento abbandonati costruiti altrove, soprattutto quelli che non soddisfano le esigenze di trasporto, alloggio, assistenza sanitaria, istruzione e attività commerciali, e che di conseguenza impediscono ai residenti di trasferirsi".

Si prevede che questo meccanismo, unitamente all'esperienza maturata a Ho Chi Minh City, rappresenterà un punto di svolta, promuovendo il piano di ristrutturazione e ricostruzione degli edifici residenziali che si sono deteriorati a livelli pericolosi ad Hanoi , Hai Phong e in molte altre località.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html