In attesa di una ripresa del mercato immobiliare.

Si prevede che tre progetti di legge – Legge fondiaria (modificata), Legge sul settore immobiliare (modificata) e Legge sull'edilizia abitativa (modificata) – vengano approvati dalla 15ª Assemblea nazionale durante la sua sesta sessione in corso. Molti si aspettano che questi provvedimenti rappresentino un importante motore per "rompere il ghiaccio" nel mercato immobiliare nel prossimo periodo.

Eliminare gli ostacoli e stabilire un quadro giuridico.

Riguardo alla bozza di modifica della Legge Fondiaria, l'avvocato Bui Dinh Ung (Ordine degli Avvocati di Hanoi) prevede che essa risolverà le problematiche di sovrapposizione e conflitto tra le politiche e le leggi fondiarie, nonché tra le politiche e le leggi fondiarie e altre leggi correlate, creando così un importante impulso per lo sviluppo socio-economico .

L'avvocato Ung ha affermato che, in realtà, molte controversie e cause legali derivano dai prezzi dei terreni, anche perché la valutazione fondiaria non tutela adeguatamente i diritti di tutte le parti. Uno degli obiettivi della modifica della Legge Fondiaria è quello di valutare i terreni in modo più accurato, in base ai prezzi di mercato. Pertanto, il progetto di legge ha introdotto metodi di valutazione fondiaria che includono il metodo comparativo, il metodo del reddito, il metodo del surplus e i coefficienti di adeguamento del prezzo fondiario. "Spero che le norme sulla valutazione fondiaria contenute in questo progetto di revisione della Legge Fondiaria risolvano i problemi pratici emersi", ha dichiarato l'avvocato Ung.

Condividendo la stessa opinione, il deputato dell'Assemblea Nazionale Vu Tien Loc, presidente del Centro di Arbitrato Internazionale del Vietnam, ha affermato che uno dei punti salienti della bozza di legge sulla proprietà fondiaria (modificata) riguarda il cambiamento dello strumento giuridico per la valutazione dei terreni. In precedenza, la valutazione dei terreni si basava sul quadro tariffario statale ed era stabilita secondo principi amministrativi. La bozza propone una nuova opzione che prevede di non specificare un quadro tariffario per i terreni, ma di utilizzare un listino prezzi, garantendo così la conformità ai principi di mercato.

"Quando garantiamo che i prezzi dei terreni siano determinati in linea con i prezzi di mercato, possiamo superare le attuali carenze nella valutazione dei terreni e assicurare un equilibrio di interessi per tutte le parti interessate. Questo è anche un presupposto fondamentale per le transazioni tra cittadini e imprese, consentendo loro di fare riferimento ai livelli di prezzo regolamentati dallo Stato", ha affermato il signor Loc.

Si prevede un miglioramento del mercato immobiliare se verranno approvate tre proposte di legge: la Legge fondiaria (modificata), la Legge sull'edilizia abitativa (modificata) e la Legge sulle attività immobiliari (modificata). (Foto: TAN THANH)

L'economista Dr. Can Van Luc ritiene inoltre che le questioni legali rappresentino un ostacolo importante, con normative sovrapposte in materia di terreni, immobili ed costruzioni, distribuite tra numerose leggi, decreti e altri documenti guida. Questo collo di bottiglia è stato individuato e si prevede che venga risolto con i tre emendamenti menzionati in precedenza. Il Dr. Luc suggerisce di rivedere e modificare le normative per garantire coerenza e uniformità tra le leggi correlate; di affrontare le questioni relative ai metodi di valutazione dei terreni; e di definire la tempistica delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria.

Anche il dottor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ha espresso la stessa opinione, affermando che le suddette bozze di legge, in particolare la modifica della legge fondiaria, risolveranno le sovrapposizioni nella gestione del territorio, sbloccando così risorse e creando condizioni favorevoli per gli investitori grazie a un quadro giuridico chiaro e trasparente, contribuendo alla stabilità del mercato immobiliare. "Speriamo che le nuove normative, una volta promulgate, possano 'rilanciare' i progetti immobiliari che si trovano in difficoltà, o addirittura bloccati, a causa di ostacoli legali", ha dichiarato il dottor Dinh.

Un meccanismo innovativo per massimizzare la mobilitazione delle risorse.

Secondo il signor Nguyen Van Dinh, esperto di diritto immobiliare, la bozza di modifica della Legge Fondiaria presentata dal Governo all'Assemblea Nazionale propone un meccanismo innovativo per massimizzare la mobilitazione delle risorse destinate ai progetti di investimento. Una questione di rilievo relativa alla mobilitazione delle risorse fondiarie negli ultimi tempi riguarda il meccanismo di acquisizione dei diritti di utilizzo del suolo tramite trasferimento, al fine di realizzare progetti di sviluppo urbano e di edilizia residenziale e commerciale.

Secondo il signor Dinh, le precedenti bozze di legge seguivano l'approccio secondo cui gli investitori dovevano possedere o acquisire il diritto di utilizzo di terreni residenziali e non agricoli (esclusi i terreni residenziali) per i quali fossero stati pagati i canoni di utilizzo del terreno o i canoni di locazione una tantum, al fine di realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale. Questo approccio restringe i casi di utilizzo del terreno per i progetti di edilizia residenziale commerciale rispetto alla legge attuale. Nello specifico, la Legge n. 03/2022/QH15 stabilisce che gli investitori devono avere il diritto di utilizzo di terreni residenziali e altri terreni, il che è considerato troppo restrittivo e ha causato intoppi per circa 300 progetti di edilizia residenziale a livello nazionale (gli investitori hanno "acquisito il terreno" ma non possono procedere perché non dispongono di terreni residenziali).

Nella relazione n. 598/BC-CP del 23 ottobre indirizzata all'Assemblea nazionale su alcuni contenuti del progetto di legge sulla terra (modificato), il governo ha proposto una revisione radicale del progetto: l'abolizione completa dei requisiti relativi al tipo di terreno che gli investitori devono possedere o acquisire tramite trasferimento per realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale.

Nello specifico, il Governo propone di abolire le disposizioni contenute nel comma 4 dell'articolo 123 e nei commi 1 e 6 dell'articolo 128 del progetto (in precedenza, la normativa prevedeva che la conversione d'uso del terreno per progetti di edilizia residenziale commerciale fosse consentita solo nei casi in cui il terreno fosse già di proprietà o acquisito tramite trasferimento di terreni residenziali e terreni non agricoli diversi da quelli residenziali per i quali fossero stati pagati canoni di utilizzo del terreno o canoni di locazione una tantum).

Secondo il signor Dinh, il rapporto governativo ha anche rilevato che gli accordi per il trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo a fini di sviluppo urbano si verificano principalmente in aree di nuova edificazione, spesso prive di terreni edificabili, mentre la politica statale è quella di promuovere l'urbanizzazione e la riqualificazione urbana.

"Condivido questo emendamento perché il vantaggio immediato è che può contribuire a risolvere i colli di bottiglia per circa 300 progetti abitativi a livello nazionale, mentre il vantaggio a lungo termine è che contribuisce a promuovere un meccanismo di accordo equo tra imprese e privati ​​nel trasferimento volontario dei terreni, evitando l'esproprio forzato. La questione fondamentale è che, quando agli investitori è consentito cambiare la destinazione d'uso del terreno, la valutazione del terreno deve garantire che sia in linea con il mercato, in modo che le imprese possano adempiere pienamente ai propri obblighi finanziari e regolare armoniosamente le differenze di affitto dei terreni", ha affermato l'esperto Dinh.

Il deputato dell'Assemblea nazionale Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) ha valutato che il progetto di legge sul settore immobiliare (modificato) ha incorporato, chiarito e rivisto una notevole quantità di contenuti, e ha inoltre istituzionalizzato in modo pressoché completo le principali politiche del Partito e dello Stato.

Nello specifico, ciò implica il perfezionamento dei meccanismi e delle politiche per lo sviluppo e la rigorosa gestione del mercato immobiliare e del mercato dei diritti di utilizzo del suolo; la ristrutturazione del mercato immobiliare sulla base dell'attuazione di piani e normative di utilizzo del suolo; e programmi e piani di sviluppo abitativo per garantire uno sviluppo sostenibile del mercato immobiliare e contrastare la speculazione fondiaria.

L'avvocato Nguyen Tan Phong , membro del Comitato permanente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam:

Il signor NGUYEN TAN PHONG

L'applicazione della legge deve essere attentamente monitorata.

Se approvate, le tre leggi: Edilizia abitativa (modificata), Territorio (modificato) e Attività immobiliari (modificato) affronteranno i conflitti e le carenze nel settore immobiliare, nella gestione e nell'utilizzo degli immobili.

Nello specifico, la legge fondiaria e la legge sull'edilizia abitativa modificate creeranno un'importante base giuridica per promuovere lo sviluppo abitativo e sostenere il miglioramento delle condizioni abitative per la popolazione. Questo rappresenta anche un fattore cruciale per la promozione dello sviluppo socio-economico.

La legge sul settore immobiliare, se approvata, affronterà il problema degli investimenti immobiliari spontanei che negli ultimi anni hanno causato squilibri e discrepanze tra domanda e offerta di alloggi, garantendo uno sviluppo stabile, sano ed efficiente del mercato immobiliare.

Tuttavia, ritengo che le agenzie statali, le organizzazioni sociali e le parti interessate debbano coordinarsi strettamente, monitorare e ispezionare l'attuazione di queste leggi. Inoltre, sono necessarie politiche e meccanismi di supporto adeguati per affrontare le difficoltà causate dall'impatto negativo della pandemia di COVID-19 sul mercato immobiliare.

TRAN KHANH QUANG, Direttore generale della società immobiliare Viet An Hoa:

Il mercato è in attesa di segnali positivi.

Se le tre leggi – quella sull'edilizia abitativa (modificata), quella sulla terra (modificata) e quella sulle attività immobiliari (modificata) – venissero approvate, sarebbe un'ottima notizia per il mercato immobiliare. Infatti, verrebbero affrontati gli ostacoli rimanenti, facilitando i meccanismi e le transazioni relative alle attività immobiliari e fondiarie, in particolare per quanto riguarda la fornitura di alloggi. Inoltre, il mercato immobiliare sarebbe meglio regolamentato, sviluppandosi in modo più sano e sostenibile. Ancora più importante, verrebbe eliminato il meccanismo di "richiesta e concessione" per imprese e privati.

Si può affermare che, una volta approvate, queste tre leggi attenueranno gradualmente il 60-70% delle difficoltà di lunga data che affliggono il mercato immobiliare. Nello specifico, elimineranno gli ostacoli ai progetti ancora in corso dovuti a questioni procedurali, metodi di calcolo delle imposte sull'uso del suolo e attività connesse alle licenze di progetto per gli investitori.

Son Nhung scrisse

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm