L'agenzia immobiliare Kim Oanh spera di risolvere le difficoltà relative agli alloggi sociali.

Intervenendo al seminario "Identificazione del mercato immobiliare alla fine del 2024 e all'inizio del 2025", organizzato di recente dal quotidiano Nguoi Lao Dong, la signora Dang Thi Kim Oanh, presidente del consiglio di amministrazione della Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, ha sottolineato le difficoltà che il mercato immobiliare sta affrontando, in particolare nel settore dell'edilizia sociale.

Panoramica del seminario "Identificazione del mercato immobiliare alla fine del 2024 e all'inizio del 2025" organizzato dal quotidiano Nguoi Lao Dong.

La domanda di alloggi è molto elevata.

La signora Oanh ha affermato che il Gruppo Kim Oanh vanta oltre 16 anni di esperienza nel settore immobiliare. Nel corso degli anni, l'azienda ha portato a termine con successo numerosi progetti di grandi dimensioni a Binh Duong, Dong Nai , Ho Chi Minh City e Ba Ria Vung Tau. Quando il governo ha annunciato il piano per la costruzione di un milione di unità abitative sociali, il Gruppo Kim Oanh ha riconosciuto che lo Stato stava attuando numerose modifiche alle politiche volte a creare un mercato immobiliare sano e sostenibile.

"Allo stesso tempo, crediamo anche che il mercato registrerà cambiamenti positivi a partire dal 1° agosto 2024, quando le tre nuove leggi entreranno ufficialmente in vigore. E per prepararci a questi cambiamenti, il Gruppo Kim Oanh ha pianificato in modo proattivo lo sviluppo di progetti su larga scala, concentrandosi non solo sulle aree urbane standard, ma anche su progetti di edilizia sociale, destinati a individui a basso reddito e famiglie senza fissa dimora", ha affermato la signora Oanh.

Secondo il presidente del gruppo Kim Oanh, la domanda di alloggi sociali nelle località con un forte sviluppo industriale come Binh Duong, Dong Nai e Ba Ria - Vung Tau è attualmente molto elevata. Queste province attraggono centinaia di migliaia di lavoratori migranti, ma l'offerta attuale di alloggi sociali è insufficiente a soddisfare la domanda.

La signora Dang Thi Kim Oanh, presidente del consiglio di amministrazione della Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, è intervenuta al seminario.

In questo contesto, la società si è impegnata a trovare soluzioni efficaci, traendo ispirazione dai modelli di edilizia sociale dei paesi più avanzati. In particolare, la signora Oanh ha espresso la sua ammirazione per il successo del modello di edilizia sociale di Singapore, dove il 90% della popolazione vive in complessi di edilizia sociale costruiti secondo standard elevati, moderni, confortevoli ed ecocompatibili.

"La nostra aspirazione è quella di creare progetti di edilizia sociale che soddisfino gli standard di Singapore per le famiglie vietnamite", ha affermato la signora Oanh, esprimendo la sua determinazione e dichiarando che il Gruppo ha firmato un accordo di cooperazione strategica con Surbana Jurong Group, un nome di spicco nello sviluppo di alloggi sociali a Singapore e nel mondo. Grazie a questa collaborazione, il Kim Oanh Group prevede di portare sul mercato immobiliare vietnamita progetti di edilizia sociale di alta qualità.

Secondo il piano, il Gruppo Kim Oanh svilupperà 26 progetti di edilizia sociale con un totale di 40.000 appartamenti. La superficie totale di terreno destinata all'edilizia sociale è di 107 ettari. A novembre, il Gruppo Kim Oanh lancerà il suo primo progetto di edilizia sociale nella nuova città di Binh Duong, su una superficie di 26,69 ettari.

Questo progetto non solo soddisfa elevati standard tecnici e qualitativi, ma promette anche di lasciare un segno importante sul mercato grazie alla certificazione di edilizia sostenibile EDGE e all'integrazione di centinaia di comfort moderni per i residenti. In particolare, il prezzo di vendita degli appartamenti di edilizia sociale in questo progetto è pari a circa il 50% rispetto a progetti simili sul mercato.

Difficoltà di reperimento dei terreni

Tuttavia, la signora Kim Oanh ha francamente sottolineato le difficoltà che le imprese che investono nell'edilizia sociale si trovano ad affrontare. In primo luogo, la disponibilità di terreni rappresenta un ostacolo importante. Secondo le normative, i progetti di edilizia sociale devono destinare il 20% del terreno alla costruzione di alloggi sociali. Tuttavia, permangono molte incongruenze nell'assegnazione di questi terreni alle imprese o alle autorità locali.

La signora Oanh ha suggerito che il progetto dovrebbe essere interamente affidato alle imprese, con la garanzia che queste saranno ritenute responsabili qualora non venga completato nei tempi previsti. "Se l'impresa non riesce a rispettare i tempi, deve assumersi la responsabilità, e in questo modo i prezzi delle case saranno più accessibili, a vantaggio dei clienti", ha affermato.

Un altro problema riguarda il prezzo dei terreni per i progetti di edilizia sociale. La signora Oanh ha suggerito la necessità di chiarezza e trasparenza nella valutazione dei terreni, sia quelli assegnati dallo Stato che quelli acquistati dalle imprese. Ha citato l'esempio del progetto di edilizia sociale del Gruppo Kim Oanh a Binh Duong, dove, nonostante l'acquisto del terreno risalga a otto anni fa, il costo dell'investimento e il profitto ammontano ora a circa 1.000 miliardi di VND.

Nel corso del seminario, la signora Oanh ha sollevato numerosi ostacoli e difficoltà incontrati nell'attuazione di progetti di edilizia sociale.

Questo terreno originariamente apparteneva a una zona industriale autorizzata, successivamente suddivisa per uso residenziale e lottizzata in scala 1:500. Se calcolato in base al prezzo attuale dei terreni industriali di 170 dollari/m², il suo valore supererebbe 1 trilione di VND. Tuttavia, applicando i prezzi attuali dei terreni commerciali, la cifra salirebbe a oltre 3 trilioni di VND, creando notevoli difficoltà per lo sviluppo di progetti di edilizia sociale.

Pertanto, ha suggerito che lo Stato debba distinguere chiaramente tra i terreni assegnati dallo Stato e quelli acquistati dalle imprese, al fine di stabilire prezzi chiari e ragionevoli. Ciò impedirebbe inoltre alle imprese di commettere irregolarità durante il processo di investimento e le incoraggerebbe a collaborare con lo Stato nello sviluppo di alloggi sociali.

Un altro problema che le imprese si trovano ad affrontare riguarda le procedure legali. La signora Oanh ha spiegato che, sebbene esistano normative specifiche per l'edilizia sociale, in realtà le procedure amministrative non sono state semplificate, il che comporta tempi di completamento dei progetti più lunghi. Questo incide sull'efficienza degli investimenti delle imprese. Ha proposto la necessità di riforme procedurali per ridurre gli oneri a carico delle imprese e accelerare la costruzione di alloggi sociali.

Inoltre, la questione dei margini di profitto rappresenta un ostacolo importante per le imprese. Secondo le normative, le imprese possono ottenere un profitto massimo del 10%, mentre le spese di vendita ammontano al 6%, lasciando solo il 6% del profitto effettivo. Ciò rende difficile attrarre grandi imprese a investire in questo settore. La signora Oanh ha esortato il governo ad attuare politiche di incentivazione più chiare per incoraggiare le imprese a partecipare allo sviluppo di alloggi sociali.

Per quanto riguarda lo scambio di terreni per la costruzione di alloggi sociali, sebbene la nuova legge preveda che gli investitori possano proporre scambi, ciò è subordinato al possesso di terreni situati nella stessa tipologia di area urbana o appartenenti alla stessa società.

In realtà, questo è molto difficile da realizzare perché non tutti gli sviluppatori possiedono più lotti di terreno nella stessa tipologia di area urbana. Ad esempio, molte imprese vorrebbero scambiare progetti precedentemente approvati dopo aver apportato delle modifiche, ma non possono farlo perché i due lotti di terreno non si trovano nella stessa città e non appartengono alla stessa società, pur essendo entrambe parte dello stesso gruppo.

Vincoli di capitale

Inoltre, ottenere prestiti per realizzare progetti di edilizia sociale presenta numerose difficoltà. Secondo la signora Oanh, le imprese possono accedere solo a prestiti agevolati che coprono circa il 15% dell'investimento totale del progetto, erogati dai Fondi per gli investimenti di sviluppo di province e città.

Ciò non è sufficiente a coprire i costi, mentre i prestiti delle banche commerciali, anche con tassi agevolati, hanno comunque tassi di interesse che vanno dall'8,2% al 9% annuo, molto più alti dei tassi di interesse che le imprese possono accettare quando sviluppano alloggi sociali.

Non solo le imprese si trovano ad affrontare difficoltà, ma anche le persone incontrano numerosi ostacoli nell'acquisto di alloggi sociali. La signora Oanh ha citato l'esempio dei tassi di interesse sui prestiti per l'acquisto di alloggi sociali, che erano al 4,8% annuo presso la Social Policy Bank prima del 1° agosto 2024, ma sono aumentati al 6,6% annuo dopo tale data, quasi pari ai tassi dei prestiti commerciali. Questo rende i lavoratori, che già hanno redditi bassi, restii a contrarre prestiti per acquistare una casa.

"Molti acquirenti di case, anche coloro che soddisfano i requisiti di reddito, non riescono a ottenere un mutuo perché la procedura di approvazione è troppo complicata, soprattutto per quanto riguarda la necessità di dimostrare il reddito degli ultimi tre mesi", ha affermato la signora Oanh.

Inoltre, il processo di verifica del reddito per i mutuatari rimane complicato, creando difficoltà a molte persone con reali necessità. "Molti clienti del Gruppo Kim Oanh hanno versato in anticipo il 20-30% del valore dell'immobile, ma non hanno ancora ricevuto la loro casa perché la banca non ha erogato i fondi in modo tempestivo", ha aggiunto la signora Oanh.

Inoltre, le normative relative ai requisiti di reddito per l'acquisto di alloggi sociali presentano numerose lacune. Nello specifico, se una persona single necessita di un reddito di 15 milioni di VND, mentre una coppia sposata ne richiede 30 milioni, anche una differenza di appena 1 milione di VND, ad esempio 29 o 31 milioni, non verrà presa in considerazione. Questo fa sì che molte persone perdano l'opportunità di acquistare una casa, pur avendo già ipotecato il proprio appartamento e dovendo quindi continuare a pagare capitale e interessi alla banca.

La signora Oanh ha inoltre sottolineato che attualmente la maggior parte delle imprese coinvolte nell'edilizia sociale non è orientata al profitto. Pertanto, alcune di esse hanno la mentalità di costruire alloggi economici e di bassa qualità, con conseguenti risultati scadenti. Tra questi, palazzi di soli 5 piani e senza ascensore, appartamenti di piccole dimensioni e in numero limitato, privi di servizi e di sicurezza... Di conseguenza, le case si deteriorano rapidamente, con conseguenti elevati costi di riparazione, e le aree residenziali risultano molto degradate.

Nel frattempo, Singapore offre appartamenti di varie dimensioni, da monolocali a quadrilocali, adatti alla convivenza multigenerazionale. Questa soluzione è al contempo pratica e garantisce un'elevata qualità costruttiva, consentendo un utilizzo a lungo termine e la possibilità di tramandare la casa di generazione in generazione, senza la necessità di acquistarne di nuove. Inoltre, pur essendo alloggi sociali, offrono comunque numerosi comfort moderni per soddisfare le esigenze dei residenti.

Il Gruppo Kim Oanh ha esaminato e riconosciuto questo approccio come valido ed è determinato a imparare dall'esperienza e a sviluppare alloggi sociali di alta qualità a Singapore per i vietnamiti. "Crediamo che se il governo riuscisse a rimuovere le suddette difficoltà per le imprese, oltre a fornire tassi di interesse agevolati sui prestiti e a semplificare la procedura di richiesta per gli acquirenti di alloggi sociali, allora il piano governativo di costruire 1 milione di unità abitative sociali sarà un successo clamoroso. I nostri lavoratori avranno condizioni migliori per stabilizzare le proprie vite in case spaziose, pulite e ben attrezzate, consentendo loro di lavorare con serenità e contribuire allo sviluppo economico ", ha affermato con sicurezza la signora Oanh.

Fonte: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm