Una corretta valutazione del terreno è essenziale per dare il via libera al progetto.

Việt Nam•28/07/2023

Al seminario scientifico "Valutazione appropriata dei terreni per agevolare i progetti", organizzato da Investment Newspaper il 27 luglio 2023, esperti e operatori del settore immobiliare hanno affermato che: se si utilizzano i metodi corretti, i progetti procederanno senza intoppi; in caso contrario, si creerà un grave ostacolo che rallenterà il flusso di risorse sociali e frenerà lo sviluppo economico .

Una vista dell'officina.

Il Primo Ministro ha emesso il Dispaccio Ufficiale n. 634/CĐ-TTg indirizzato al Ministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e ai presidenti dei Comitati Popolari delle province e delle città a guida centrale, chiedendo loro di risolvere con urgenza le difficoltà e gli ostacoli relativi alla valutazione dei terreni.

La direttiva prevede che, entro il 31 luglio 2023, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente debba sottoporre al Governo, per esame e promulgazione, un Decreto che modifichi e integri il Decreto n. 44/2014/ND-CP del 15 maggio 2014, relativo alla regolamentazione dei prezzi dei terreni; e contestualmente modificare e integrare la Circolare n. 36/2014/TT-BTNMT del 30 giugno 2014, relativa alla regolamentazione dettagliata dei metodi di valutazione dei terreni, alla costruzione e all'adeguamento delle tabelle dei prezzi dei terreni, alla valutazione specifica dei terreni e alla consulenza per la determinazione dei prezzi dei terreni.

Attualmente, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sta raccogliendo pareri da ministeri, agenzie e organizzazioni competenti in merito alle bozze di modifica del Decreto 44 e della Circolare 36. Esistono diverse opinioni riguardo alle modifiche proposte ai metodi di valutazione fondiaria attualmente in vigore, e la più dibattuta è l'eliminazione del metodo del "surplus".

La raccomandazione di abbandonare il metodo del surplus, come proposto dall'organo di redazione nella bozza di legge, potrebbe avere un impatto significativo e riportare la valutazione dei terreni ai livelli precedenti al 2007, aggravando ulteriormente una situazione già complessa. Il dottor Tran Xuan Luong, specialista del settore immobiliare presso l'Università Nazionale di Economia, ha affermato: "La conseguenza prevedibile è che molti segmenti del mercato immobiliare non saranno valutati correttamente, causando una congestione del mercato in un momento in cui il Vietnam ha un'enorme domanda di sviluppo di progetti".

“Il metodo di valutazione fondiaria basato sul surplus è scientifico e riconosciuto a livello internazionale. Questo metodo è stato sviluppato da paesi di tutto il mondo in standard di valutazione internazionali o nazionali, combinando approcci di mercato, costi e ricavi, ed è ampiamente applicato nella valutazione pratica di terreni e beni in vari paesi. Questo metodo dovrebbe essere mantenuto perché è ragionevole, previene perdite di entrate per il bilancio statale e aiuta le imprese a realizzare i progetti più rapidamente”, ha affermato il Dott. Tran Xuan Luong.

Tuttavia, il dottor Luong ha ulteriormente osservato che tutti i metodi di valutazione dei terreni, per essere calcolati con precisione, devono comunque basarsi sui dati di mercato, e questo è un problema fondamentale che deve essere affrontato se vogliamo evitare che in futuro decreti e circolari guida debbano essere rivisti, aggiungendo o rimuovendo metodi di valutazione per adattarli alle esigenze.

“Il metodo del surplus è un metodo scientifico che non può essere abbandonato e le motivazioni per proporne l'abolizione necessitano ancora di ulteriori approfondimenti. D'altro canto, per i progetti (lotti di terreno multipli – molteplici prodotti; con potenziale di sviluppo in base alla pianificazione urbanistica e alla pianificazione edilizia; attività immobiliari; ampia superficie), solo questo metodo può determinare con precisione i prezzi dei terreni”, ha analizzato l'avvocato Tran Duc Phuong dell'Ordine degli Avvocati di Ho Chi Minh City. Secondo Phuong: “Il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente deve sottolineare, nella stesura del Decreto rivisto, la necessità di mantenere entrambi i metodi: il “metodo del surplus” e il “metodo della deduzione”, aggiungendo al contempo regolamenti più dettagliati e completi per facilitarne l'applicazione pratica”.

Secondo la signora Nguyen Thi Dieu Hong del dipartimento legale della VCCI, il metodo del surplus determina i prezzi dei terreni in base ai potenziali usi di sviluppo futuri, non agli usi attuali come nei metodi comparativo o reddituale. Attualmente, il database fondiario vietnamita non riflette accuratamente la realtà del mercato. Pertanto, applicare solo i tre metodi di valutazione proposti nella bozza potrebbe creare difficoltà di attuazione.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, il metodo del surplus viene applicato all'87,5% dei progetti immobiliari a Ho Chi Minh City. Questo è il metodo principale di valutazione dei terreni da oltre otto anni, da quando è entrato in vigore il Decreto 44. La ragione risiede nella difficoltà pratica di applicare altri metodi.

Il signor Nguyen Chi Thanh, vicepresidente permanente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), ha affermato che le imprese spesso applicano il metodo del surplus perché calcola l'efficacia dell'implementazione del progetto. Se non vi è un'efficacia tangibile, nessun investitore si impegnerà nel progetto. Questo è anche il metodo utilizzato in molti paesi del mondo, poiché altri metodi non affrontano le problematiche pratiche.

“Stiamo modificando la legge fondiaria per allinearla alla valutazione di mercato, con prezzi soggetti a fluttuazioni. Tuttavia, i tre metodi attualmente in vigore determinano prezzi che possono solo aumentare, mai diminuire, perché i nuovi progetti devono sempre avere prezzi pari o superiori a quelli dei progetti di riferimento. Questo fa aumentare costantemente i prezzi dei terreni, influenzando la possibilità per le persone di acquistare una casa. Proponiamo che la valutazione dei terreni si basi sui prezzi di mercato, con oscillazioni al rialzo e al ribasso, in modo che siano le persone a determinare il prezzo degli immobili. Se la valutazione viene effettuata in modo da massimizzare i ricavi e mantenere i prezzi costantemente elevati, allora è necessario un cambio di mentalità”, ha affermato il signor Thanh.

Dal punto di vista degli enti di gestione statali, il signor Dao Trung Chinh, direttore del Dipartimento di pianificazione e sviluppo delle risorse territoriali (Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente), ha affermato che, quando si utilizza il metodo del surplus, se non rigorosamente controllato, la soggettività del perito, del valutatore e dei leader locali può influenzare notevolmente i risultati della valutazione. Senza contare che la valutazione dipende anche dal tasso di aumento dei prezzi degli immobili, mentre mancano un organismo di monitoraggio e informazioni complete.

Il signor Chinh ha inoltre affermato che il Dipartimento continuerà ad ascoltare i riscontri provenienti dal mercato e a raccoglierli per presentarli ai vertici del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e del Governo, al fine di garantire la coerenza con gli sviluppi del mercato.

Una corretta valutazione del terreno è essenziale per dare il via libera al progetto.

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