Gli appartamenti con un prezzo di 500 milioni di VND/m² rimangono inaccessibili: si tratta di inflazione?

Esistono zone in cui appartamenti con un prezzo di 500 milioni di VND/m² sono ancora inaccessibili, mentre in altre il prezzo raggiunge 1 miliardo di VND/m². Secondo gli esperti, le ragioni di questa differenza sono molteplici, tra cui la manipolazione dei prezzi e l'inflazione.

Báo Tuổi Trẻ•30/11/2025

I prezzi degli appartamenti a 500 milioni di VND/m² rimangono inaccessibili: si tratta di inflazione? - Immagine 1.

In molte zone di Ho Chi Minh City e Hanoi, i prezzi degli appartamenti raggiungono i 500 milioni - 1 miliardo di VND/m² - Foto illustrativa: NGOC HIEN

Durante il recente incontro "Businessmen's Coffee" a Ho Chi Minh City, l'imprenditore Phan Dinh Tue, vicepresidente dell'Associazione degli Imprenditori di Ho Chi Minh City, ha sollevato la questione dell'aumento troppo rapido e "sbalorditivo" dei prezzi degli appartamenti a Ho Chi Minh City e Hanoi.

Le "case tra le nuvole" hanno prezzi esorbitanti.

Il signor Tue ha dichiarato: "Ultimamente, il prezzo degli immobili di lusso è aumentato vertiginosamente. Prima, a Ho Chi Minh City, c'erano appartamenti che mi interessavano a soli 100 milioni di VND/m², ma ora ne costano 500 milioni e non posso nemmeno permettermeli."

Ad Hanoi, il signor Tue ha citato come esempio un condominio nel centro città con un prezzo superiore a 1 miliardo di VND/m².

Nel suo ruolo di moderatore della discussione, il signor Tue ha osservato che in precedenza solo i terreni nel Quartiere Vecchio di Hanoi o in via Dong Khoi potevano raggiungere prezzi di miliardi di dong al metro quadro, ma ora persino le "case tra le nuvole", ovvero gli appartamenti nei grattacieli, hanno prezzi... alle stelle.

Spiegando la questione, il signor Le Huu Nghia, vicepresidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che si tratta di una conseguenza "prevista" fin dal periodo 2019-2020, quando il numero di progetti approvati si contava sulle dita di una mano.

Se i progetti non vengono approvati entro tale periodo, la conseguenza è chiara: una grave carenza di approvvigionamento cinque anni dopo.

Ciò porta a una situazione allarmante in cui i progetti vengono venduti indipendentemente dal prezzo offerto perché non c'è concorrenza, l'offerta è gravemente insufficiente mentre la domanda rimane molto elevata.

Inoltre, alcuni acquirenti non hanno bisogno di abitare nell'immobile perché possiedono già una casa, mentre coloro che necessitano di un'abitazione non riescono a trovare una casa adatta da acquistare.

La questione successiva sollevata dal signor Nghia riguardava le tariffe di utilizzo del suolo eccessivamente elevate, comprese le penali per il mancato pagamento delle tariffe di utilizzo del suolo (interessi di mora), nonostante anni di obblighi finanziari non adempiuti relativi al terreno, perché gli uffici di valutazione temevano di rifiutarsi di effettuare la valutazione.

Il signor Nghia ritiene che, se le problematiche sopra menzionate venissero risolte, la ripresa dei progetti e la diversificazione dei segmenti porterebbero a una diversificazione dei prezzi degli immobili sul mercato, evitando così la formazione di un "monopolio" di prodotti.

Gli sviluppatori gonfiano artificialmente i prezzi, provocando un aumento dei prezzi degli immobili in tutta la regione.

I prezzi degli appartamenti a 500 milioni di VND/m² rimangono intoccabili: si tratta di inflazione? - Foto 2.

I prezzi degli appartamenti hanno superato di gran lunga le possibilità dei redditi medi, spingendo milioni di lavoratori in una situazione in cui non possono permettersi un alloggio in città. (Nella foto: Persone che pescano accanto a uno dei palazzi residenziali di Ho Chi Minh City, il cui costo al metro quadro ammonta a centinaia di milioni di dong - Foto: NGOC HIEN)

Riguardo ai prezzi esorbitanti delle case, il dottor Can Van Luc (membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro ) ha affermato che tra le ragioni del recente aumento dei prezzi degli immobili, la carenza di offerta nelle principali città è uno dei fattori determinanti.

Oltre a ciò, ci sono altri motivi, come processi e procedure, che inducono i funzionari a temere di commettere errori o di assumersi responsabilità, impedendo loro di approvare i progetti; tuttavia, la situazione sta migliorando.

Ciò che preoccupa questo esperto è l'eccessivo numero di appartamenti di lusso, che perpetua lo squilibrio tra domanda e offerta.

Il signor Luc ha sottolineato che alcuni costruttori, immettendo i prodotti sul mercato, hanno cercato di gonfiare i prezzi, causando un aumento del livello generale dei prezzi nella zona.

"Quando un costruttore lancia un prodotto immobiliare di fascia alta, inizia a cercare modi per far lievitare i prezzi, causando un aumento generale dei prezzi nella zona e in altri progetti. Siamo fortemente in disaccordo con alcuni costruttori che lanciano prodotti e manipolano i prezzi, provocando un recente aumento dei prezzi degli immobili", ha affermato il signor Luc.

Il signor Luc ha dichiarato di "aver chiesto di non fare nomi", ma di sapere esattamente quali progetti e costruttori stessero manipolando i prezzi. "La manipolazione dei prezzi nel settore immobiliare è estremamente grave", ha sottolineato ripetutamente il signor Luc.

Attualmente il mercato immobiliare si trova in una situazione in cui l'86% degli acquirenti rivende le proprie proprietà entro un solo anno, dedicandosi essenzialmente alla speculazione e al trading a breve termine.

Sebbene l'aumento dei prezzi dei terreni sia in parte dovuto al nuovo listino prezzi, i costi relativi al terreno rappresentano solo il 25-30% del costo totale di ciascun progetto, mentre le altre spese costituiscono il restante 70%.

Infine, il signor Luc ha sottolineato la realtà dei fatti, ovvero che ci sono broker che "fanno questo e quello" e che influenzano il mercato...

Il nuovo metodo di calcolo delle tasse sull'uso del suolo sta facendo lievitare i prezzi degli appartamenti a Ho Chi Minh City?

L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha recentemente inviato un documento all'Assemblea nazionale , fornendo ulteriori commenti sulla bozza di risoluzione dell'Assemblea nazionale che prevede una serie di meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione della Legge fondiaria.

In un recente documento presentato all'Assemblea Nazionale, contenente ulteriori commenti sulla bozza di risoluzione, HoREA ha ribadito che il problema degli elevati prezzi degli appartamenti a Ho Chi Minh City risiede nel metodo di calcolo delle imposte sull'uso del suolo, che prevede la moltiplicazione della tabella dei prezzi dei terreni per il coefficiente di adeguamento dei prezzi dei terreni (coefficiente K). Con questo metodo, infatti, l'importo delle imposte sull'uso del suolo che le imprese devono pagare risulta molto elevato, con conseguente aumento dei prezzi degli appartamenti.

Nello specifico, HoREA cita un esempio tipico: un appezzamento di terreno in via Nguyen Xien, nella città (ex) di Thu Duc, con una superficie di 1 ettaro, il cui listino prezzi è di 56,6 milioni di VND, mentre l'attuale coefficiente K è circa 1,4 volte, equivalente a un prezzo del terreno di 80 milioni di VND/m².

Se si applica il "metodo del surplus" per il calcolo delle imposte sull'uso del suolo, come calcolato dal Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, allora per la stessa area di 1 ettaro, con un coefficiente di utilizzo del suolo pari a 7, il prezzo attuale di un appartamento è di 50 milioni di VND/m², ma dopo aver dedotto i costi di vendita e costruzione, il valore sarebbe di soli 35 milioni di VND/m² circa.

Chiaramente, se si applica il "metodo del surplus", il valore in eccesso è di soli 35 milioni di VND/m², mentre calcolando secondo la tabella dei prezzi dei terreni moltiplicato per il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni analizzato in precedenza si ottengono 80 milioni di VND/m², ovvero 2,28 volte superiori. Pertanto, per evitare perdite, l'azienda è costretta ad aumentare il prezzo di vendita a oltre 100 milioni di VND/m².

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NGOC HIEN - CONG TRIEU

Fonte: https://tuoitre.vn/gia-can-ho-500-trieu-dong-m-van-khong-so-duoc-thoi-gia-20251130162707094.htm