I prezzi dei terreni stanno aumentando di pari passo con la costruzione della ferrovia ad alta velocità Nord-Sud.

In seguito alla notizia della prevista costruzione della stazione di Ngoc Hoi, snodo principale della linea ferroviaria ad alta velocità Nord-Sud, i prezzi dei terreni nella zona sono schizzati alle stelle. Con un budget di 3-4 miliardi di VND, gli investitori faticano ad acquistare un lotto di terreno con parcheggio antistante.

In seguito alla notizia della prevista costruzione della stazione di Ngoc Hoi, snodo principale della linea ferroviaria ad alta velocità Nord-Sud, i prezzi dei terreni nella zona sono schizzati alle stelle. Con un budget di 3-4 miliardi di VND, gli investitori faticano ad acquistare un lotto di terreno con parcheggio antistante.

La pianificazione della stazione ferroviaria di Ngoc Hoi ha fatto schizzare alle stelle i prezzi dei terreni nella zona. Nella foto: Vista d'insieme del complesso di Ngoc Hoi.

Superamento della soglia dei 100 milioni di VND/m2.

Dal 2004, il piano di investimenti per la tratta Ngoc Hoi - Yen Vien della Linea 1 della metropolitana di Hanoi è stato approvato dal Primo Ministro . Tuttavia, dopo circa due decenni, l'area è rimasta in una situazione di stallo, con i lavori di bonifica dei terreni ancora fermi. L'atmosfera cupa si è dissipata solo quando il Ministero dei Trasporti ha identificato la stazione di Ngoc Hoi come componente del sistema ferroviario ad alta velocità Nord-Sud.

Queste informazioni hanno dato impulso al mercato immobiliare nel distretto di Thanh Tri ( Hanoi ), in particolare nella comune di Ngoc Hoi, dove si trova la stazione. Secondo i residenti locali, la zona ha registrato un forte aumento dei prezzi all'inizio dell'anno a causa della frenesia speculativa sui terreni nella periferia di Hanoi in generale. Successivamente, con le nuove informazioni sulla ferrovia ad alta velocità Nord-Sud, il prezzo dei terreni residenziali intorno al cantiere della stazione è salito a livelli senza precedenti.

Mentre alla fine del primo trimestre del 2024 era ancora possibile trovare terreni edificabili con accesso carrabile a circa 60 milioni di VND/m2, ora il prezzo è salito a quasi 80 milioni di VND/m2. Per i terreni situati lungo le strade principali, il prezzo ha addirittura superato i 110 milioni di VND/m2.

Per i principali progetti nazionali, i tempi di costruzione possono estendersi per molti anni. Pertanto, se gli investitori devono ricorrere a prestiti, corrono il rischio di subire perdite.

"Nella zona intorno alla stazione ferroviaria di Ngoc Hoi, con un budget di 3-4 miliardi di VND, è molto difficile per gli investitori acquistare terreni con parcheggio proprio di fronte. Se ne trovano, di solito sono piccoli appezzamenti o presentano difetti secondo i principi del feng shui", ha affermato Xuan Thanh, un agente immobiliare.

L'offerta di terreni edificabili residenziali sul mercato è relativamente limitata. Per i lotti situati in posizioni privilegiate con ampie strade di accesso, la liquidazione si misura in settimane. Nelle mani di "speculatori" esperti, questi terreni possono generare profitti di diverse centinaia di milioni di dong in breve tempo.

“Il comune di Ngoc Hoi, insieme ai comuni limitrofi come Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe e Khanh Ha, è attualmente l'area più importante del distretto di Thanh Tri. In particolare, i comuni di Dai Ang e Lien Ninh registreranno lo sviluppo più significativo nei prossimi anni, con l'aggiunta di due aree urbane nel 2028 e nel 2029”, ha affermato il signor Thanh.

Secondo CBRE, gli immobili situati vicino alle stazioni della metropolitana tendono ad avere prezzi medi superiori del 10-20% rispetto a quelli in altre zone. In caso di crisi del mercato immobiliare, i progetti residenziali con una buona connettività alle linee della metropolitana hanno maggiori probabilità di riprendersi più rapidamente.

Bisogna fare attenzione quando si acquista un terreno soggetto a regolamenti urbanistici.

Parlando con un giornalista del quotidiano Investment Newspaper, il signor Nguyen Huu Cuong, presidente dell'Hanoi Real Estate Club (HNREA), ha affermato che l'aumento dei prezzi degli immobili dovuto allo sviluppo delle infrastrutture di trasporto è un fenomeno naturale. Questa tendenza si è già verificata in passato con il caso della Tangenziale 4, quando gli investitori si sono affrettati a "cacciare" terreni intorno alla strada per capitalizzare sulla pianificazione.

"È normale che i prezzi dei terreni aumentino prima che le agenzie governative pubblichino le informazioni ufficiali sulla pianificazione, soprattutto nel caso del sistema ferroviario ad alta velocità Nord-Sud. Si tratta di un progetto chiave, quindi non solo gli investitori immobiliari, ma tutti sono ansiosi di avere informazioni su questa importante opera", ha commentato il signor Cuong.

Tuttavia, il presidente di HNREA ha anche sottolineato che gli acquirenti devono identificare chiaramente l'ambito di pianificazione del progetto per evitare di incorrere in aree soggette a esproprio. Questo sarà uno dei fattori decisivi nel determinare il "profitto o la perdita" del terreno. Inoltre, gli investitori devono anche accertarsi se il terreno beneficia del sistema infrastrutturale tecnico o dei servizi di assistenza sociale dello Stato.

"Questo può essere determinato attraverso una pianificazione dettagliata, una pianificazione regionale, una pianificazione in scala 1:2.000, una pianificazione in scala 1:500... Se l'investitore è certo che il terreno non sia soggetto ad alcuna normativa urbanistica, ha già vinto una parte della battaglia. Tuttavia, se non ne ha la certezza, i potenziali rischi sono molto elevati. Ci sono stati persino casi in cui i venditori hanno falsificato i riferimenti urbanistici per commettere frode", ha avvertito il signor Cuong.

Oltre ai fattori di pianificazione, l'esperto di HNREA ha anche sottolineato che gli investitori devono valutare la propria salute finanziaria, lo scopo di utilizzo del terreno e la propria disponibilità finanziaria. Secondo il signor Cuong, i terreni che beneficiano di progetti di sviluppo sono adatti a investitori a medio e lungo termine che non dipendono eccessivamente dalla leva finanziaria.

"Gli acquirenti devono valutare attentamente la propria capacità di spesa e non lasciarsi influenzare dalle emozioni. Per i principali progetti nazionali, la costruzione può richiedere molti anni. Pertanto, se gli investitori devono ricorrere a prestiti e non hanno fiducia nella speculazione a breve termine, correranno il rischio di subire perdite", ha avvertito il signor Cuong.

Analogamente, il signor Ngo Xuan Chuc, investitore e direttore di un'agenzia immobiliare di Hanoi, ha sottolineato che inizialmente il mercato reagisce positivamente alle informazioni sulla pianificazione, causando un'impennata dei prezzi degli immobili. Dopo questo picco, il sentiment del mercato si stabilizza, portando i prezzi a livellarsi gradualmente o addirittura a diminuire in alcune aree con prezzi insolitamente elevati.

“La stazione di Ngoc Hoi è la più grande stazione ferroviaria del Nord e l'area di pianificazione potrebbe ancora essere modificata ed ampliata. Se gli investitori, sfortunatamente, acquistassero terreni all'interno dell'area pianificata, avrebbero già subito una perdita. Anche applicando il nuovo listino prezzi dei terreni, il risarcimento non eguaglierà mai il prezzo di mercato. Considerando l'attuale struttura dei prezzi dei terreni, il risarcimento è inferiore a un terzo del valore effettivo”, ha affermato francamente il signor Chuc.

Secondo questo investitore, il progetto è talmente vasto che la bonifica del terreno non può essere completata in una sola notte. Pertanto, i tempi di costruzione potrebbero essere più lunghi del previsto. Di conseguenza, gli investitori con capitali limitati che necessitano di prestiti bancari dovrebbero riflettere attentamente ed evitare di lasciarsi influenzare dalla FOMO (paura di perdere un'occasione) e di investire basandosi su voci di corridoio.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html