I prezzi degli immobili sono alle stelle nonostante la pressione dovuta alla scadenza dei titoli obbligazionari.

TPO - Obbligazioni immobiliari per un valore di 17.500 miliardi di VND giungeranno a scadenza ad agosto. Tuttavia, molte società immobiliari si rifiutano ancora di ridurre i prezzi delle case, nonostante le difficoltà nel rimborso dei debiti.

La scadenza delle obbligazioni ha raggiunto il picco.

Secondo un rapporto del fornitore di dati e analisi finanziarie FiinGroup, obbligazioni societarie del settore immobiliare per un valore superiore a 100 trilioni di VND giungeranno a scadenza nella seconda metà di quest'anno. Questa cifra indica l'attuale pressione sui flussi di cassa per il rimborso. Ad agosto, l'ammontare delle obbligazioni emesse da società immobiliari in scadenza ha raggiunto il picco di circa 17,5 trilioni di VND.

Secondo le statistiche di VNDirect Securities Company, nel terzo trimestre di quest'anno il valore totale delle obbligazioni societarie in scadenza è stato stimato in circa 67.000 miliardi di VND, il livello più alto per l'intero anno. In particolare, il settore immobiliare ha rappresentato oltre il 57%, pari a quasi 38.200 miliardi di VND, costituito principalmente da emissioni obbligazionarie con scadenza prorogata a partire dal 2023.

Nonostante la forte pressione derivante dal rimborso dei titoli obbligazionari, molte società immobiliari continuano a mantenere una strategia di "mantenimento dei prezzi", rifiutandosi di abbassarli per recuperare liquidità.

Secondo le imprese, il motivo principale per cui non possono abbassare i prezzi è la pressione dei costi del capitale e degli obblighi finanziari nei confronti degli obbligazionisti. Le obbligazioni immobiliari hanno attualmente tassi di interesse comuni del 10-12% annuo, molto più alti dei tassi di prestito bancario. Vendere rapidamente gli immobili a un prezzo basso non genererebbe entrate sufficienti a coprire il capitale e gli interessi, e potrebbe anche violare i termini degli accordi con gli obbligazionisti. Pertanto, i prezzi degli immobili in tutti i segmenti hanno continuato a salire vertiginosamente dall'inizio dell'anno.

Secondo il rapporto del Ministero delle Costruzioni sul mercato immobiliare del secondo trimestre , il segmento degli appartamenti nelle principali città rappresenta un'eccezione, continuando a "dominare la scena" e raggiungendo il livello di prezzo più alto da quasi un decennio.

Ad Hanoi , il prezzo medio di vendita nel secondo trimestre ha raggiunto gli 80 milioni di VND/m2, con un aumento del 5,6% rispetto al trimestre precedente e del 33% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Secondo le indagini, molti progetti residenziali ad Hanoi hanno registrato aumenti di prezzo intorno al 5-6%. In particolare, alcuni progetti di fascia alta hanno registrato prezzi richiesti sorprendentemente elevati, come Noble Crystal a 160-270 milioni di VND/m2 e The Matrix One a 120-150 milioni di VND/m2.

Ad agosto, l'ammontare delle obbligazioni emesse da società immobiliari giunte a scadenza ha raggiunto un picco di circa 17.500 miliardi di VND. (Foto illustrativa: VOV)

A Ho Chi Minh City, il prezzo medio degli appartamenti ha raggiunto gli 89 milioni di VND/m2, mostrando una variazione minima rispetto al trimestre precedente, ma un aumento di circa il 36% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Sebbene generalmente stabile, alcuni segmenti di lusso hanno comunque registrato aumenti localizzati e stabilito nuovi livelli di prezzo, principalmente grazie a vantaggi infrastrutturali superiori come la linea della metropolitana, la tangenziale, il tunnel di Cat Lai e l'ampliamento di molte strade principali a Thu Thiem, Thao Dien, An Phu e Thanh My Loi.

Il segmento delle ville e delle case a schiera all'interno di progetti ha registrato un leggero trend al rialzo rispetto al trimestre precedente, in particolare a Ho Chi Minh City e Khanh Hoa .

È improbabile che si verifichi un default obbligazionario.

Gli esperti di SSI Securities Corporation ritengono che la strategia di mantenere stabili i prezzi degli immobili per resistere alle fluttuazioni del mercato sarà efficace solo per un breve periodo. Se la fiducia del mercato continuerà a diminuire, l'approccio prudente non sarà più una soluzione, ma si trasformerà in un rischio di liquidità diffuso. Pertanto, sono necessarie soluzioni e politiche solide e coordinate per ridurre la pressione sulle scadenze e ripristinare la liquidità del mercato.

Gli esperti suggeriscono che, nel breve termine, il meccanismo di emissione di obbligazioni private necessiti di ulteriori miglioramenti, in particolare per quanto riguarda la divulgazione obbligatoria delle informazioni, le verifiche periodiche e il rafforzamento dei rating creditizi indipendenti; inoltre, è necessario ampliare il quadro giuridico per la ristrutturazione del debito, ad esempio attraverso la conversione delle obbligazioni in azioni o la concessione di proroghe condizionali per progetti pienamente conformi alla legge e con progressi evidenti.

La strategia di mantenere i prezzi degli immobili elevati per resistere alle fluttuazioni del mercato funziona solo per un breve periodo. (Immagine a scopo illustrativo.)

Nel lungo periodo, il credito al settore immobiliare deve essere regolamentato in modo selettivo, dando priorità all'edilizia sociale e agli alloggi in affitto e limitando i flussi di capitale verso progetti speculativi. Il mercato immobiliare si sta gradualmente riprendendo; finché le imprese saranno in grado di vendere i propri immobili, la scadenza delle obbligazioni non rappresenterà più una preoccupazione primaria.

Il dottor Can Van Luc, capo economista di BIDV, ritiene che la pressione sui titoli obbligazionari quest'anno non sia motivo di preoccupazione. I default sono improbabili grazie al miglioramento del mercato immobiliare. Molte aziende possono vendere i propri prodotti con sconti intorno al 10%, rispetto al 40-50% dei periodi precedenti.

Secondo gli analisti, il settore immobiliare continuerà a registrare una forte crescita quest'anno. Il Paese ha completato la riorganizzazione delle unità amministrative e stabilizzato il contesto politico. Il settore immobiliare beneficia di un contesto di bassi tassi di interesse e di riforme istituzionali. Le tre leggi sul settore immobiliare, la risoluzione sulla sperimentazione di progetti di edilizia residenziale commerciale tramite accordi sui diritti di utilizzo del suolo, gli sforzi per incentivare gli investimenti pubblici e la riduzione delle procedure amministrative sono tutti fattori che contribuiscono a questa crescita.

I recenti sforzi del governo per rimuovere gli ostacoli legali ai progetti immobiliari creeranno condizioni favorevoli affinché le imprese possano riprendere l'attuazione dei progetti e migliorare il flusso di cassa, facilitando il lancio anticipato delle vendite e consentendo loro di sviluppare piani finanziari per rimborsare gli obbligazionisti.

Fonte: https://tienphong.vn/gia-nha-dat-du-dinh-bat-chap-ap-luc-dao-han-trai-phieu-post1768468.tpo