I prezzi degli alloggi per il reinsediamento sono calcolati sulla base di costi "accurati e completi".

Il calcolo accurato e completo dei costi per gli alloggi destinati al reinsediamento è uno dei punti salienti del Decreto 54/2026/ND-CP, che modifica e integra diversi articoli di decreti in materia di edilizia abitativa e settore immobiliare.

Veduta della nuova area urbana di Thu Thiem. Foto per gentile concessione di Tran Xuan Tinh/TTXVN.

Nello specifico, l'articolo 37a del Decreto 54 stabilisce il prezzo di vendita, il prezzo di locazione con opzione di acquisto e il canone di locazione degli alloggi destinati al reinsediamento e costruiti dallo Stato, sulla base del principio di garantire "esattezza e completezza" dei costi come previsto dalla legge.

Secondo la normativa vigente, il prezzo di vendita degli alloggi destinati al reinsediamento è stabilito dal Comitato Popolare Provinciale; nei casi in cui sia concessa un'autorizzazione o una delega, la decisione spetta al Comitato Popolare Comunale, e tale decisione deve essere riportata nel piano di indennizzo, sostegno e reinsediamento. Il prezzo di vendita comprende i costi di investimento per la costruzione, come previsto dalla legge edilizia; i canoni di utilizzo o di locazione del terreno, come previsto dalla legge fondiaria; e l'imposta sul valore aggiunto (IVA).

Per gli alloggi di reinsediamento secondo il modello di locazione con opzione di acquisto, il prezzo di locazione con opzione di acquisto viene stabilito dal Comitato popolare a livello provinciale o comunale (quando autorizzato o delegato) sulla base del principio di un calcolo accurato e completo dei costi e dell'applicazione di una formula specifica.

Per gli alloggi in affitto, il canone di locazione è determinato in modo da garantire la piena copertura dei costi di investimento per la costruzione, delle tasse sull'uso del suolo (o canoni di locazione del terreno), dell'IVA e dei costi di manutenzione ripartiti sul periodo di ammortamento del capitale. Il periodo di ammortamento del capitale è stabilito dal Comitato popolare provinciale o comunale (quando delegato o autorizzato), ma non può superare la vita utile dell'edificio prevista dalla legge.

In caso di acquisto o locazione con opzione di acquisto di un appartamento, la quota di manutenzione delle aree comuni è calcolata secondo quanto previsto dalla legge sull'edilizia abitativa. Le spese di gestione e di esercizio (se presenti) sono pagate direttamente dall'acquirente, dall'affittuario o da chi stipula il contratto di locazione con opzione di acquisto all'ente gestore.

In particolare, il Decreto stabilisce chiaramente come calcolare i prezzi di affitto e di locazione con opzione di acquisto degli alloggi di reinsediamento secondo una formula specifica, al fine di garantire trasparenza e uniformità di applicazione. Di conseguenza, il prezzo di affitto o di locazione con opzione di acquisto è determinato dalla formula: Gt = (Vđ + Vsdđ + Bt) / 12 x K x (1 + GTGT).

In questa formula, Gt rappresenta il canone di locazione o di locazione con opzione di acquisto per metro quadro di superficie utile al mese (VND/m2/mese). Vđ è il costo totale ragionevole, al lordo delle imposte, dell'investimento nel progetto di costruzione, ripartito annualmente per ogni metro quadro di superficie utile secondo il principio di conservazione del capitale. Nel caso di locazione con opzione di acquisto, tale costo è ridotto dell'importo già versato dagli inquilini in base al contratto.

A seconda della forma di investimento, il metodo per determinarne il valore varia. Se lo Stato investe direttamente utilizzando fondi di bilancio o si avvale del fondo per l'edilizia sociale destinato agli alloggi di reinsediamento, il valore dell'investimento si basa sul valore di liquidazione finale approvato.

Nei casi in cui la liquidazione definitiva non sia ancora stata effettuata, il costo sarà calcolato sulla base di cifre approvate o dei costi effettivi al momento della determinazione del prezzo. Se lo Stato acquista alloggi commerciali a scopo di reinsediamento, il Vđ viene calcolato in base al prezzo di acquisto indicato nel contratto stipulato con l'investitore.

Vsdđ è il canone di utilizzo del suolo, ripartito annualmente per metro quadro di superficie, come previsto dalla legge fondiaria. Nei casi in cui lo Stato investe direttamente, tale importo è determinato in base al listino prezzi dei terreni pubblicato dall'ente locale. Se il prezzo di acquisto di un immobile commerciale include già il canone di utilizzo del suolo, questo importo aggiuntivo non viene addebitato.

Inoltre, Bt rappresenta il costo medio annuo di manutenzione ripartito per metro quadro di superficie utilizzabile. Tuttavia, per i contratti di locazione con opzione di acquisto, i costi di manutenzione non sono inclusi nella formula (Bt = 0). In questo caso, il locatario è responsabile del pagamento delle spese di manutenzione secondo normative specifiche.

Inoltre, K è un fattore di aggiustamento basato sul piano per gli appartamenti, determinato secondo il principio della media ponderata, che garantisce che il coefficiente totale di tutti i piani di un edificio sia pari a 1. L'imposta sul valore aggiunto (IVA) viene applicata secondo le leggi fiscali. Il numero 12 nella formula rappresenta il numero di mesi dell'anno, utilizzato per convertire il costo annuale in canone mensile.

Gli esperti hanno commentato che l'emanazione del Decreto 54 dovrebbe contribuire alla trasparenza del meccanismo di determinazione del prezzo degli alloggi per il reinsediamento, creando una base giuridica unificata per consentire alle autorità locali di elaborare piani di indennizzo, sostegno e reinsediamento.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-tai-dinh-cu-tinh-dung-tinh-du-chi-phi-20260227201039544.htm