Vendere al di sotto del prezzo di mercato per "chiudere l'affare"
La signora Ngoc Anh e suo marito (che lavorano nell'ex distretto di Binh Thanh) hanno dichiarato che nell'ottobre del 2023 hanno venduto la loro casa a schiera nell'ex distretto di Nha Be per acquistare un appartamento di 93 m² con tre camere da letto nel complesso residenziale Masteri Thao Dien (città di Thu Duc) per 6,9 miliardi di VND. Ad oggi, il valore del loro appartamento è aumentato a oltre 12 miliardi di VND.
Nell'aprile del 2024, aveva in programma di acquistare un altro appartamento nello stesso edificio, di 70 metri quadrati e al prezzo di 5,6 miliardi di VND, per far venire a vivere con sé i suoi genitori, che risiedono ad Hanoi . Tuttavia, per diverse ragioni, ha esitato e non ha finalizzato l'acquisto. Ora, tornando a cercare un appartamento di dimensioni simili, il prezzo è salito a quasi 8 miliardi di VND.
"Sono figlia unica, quindi avevo programmato di portare i miei nonni a vivere con me a Ho Chi Minh City. All'epoca, intendevo acquistare un appartamento di 70 m² , ma durante le trattative il proprietario ha chiesto un aumento di 700 milioni di VND. Sei mesi dopo, un appartamento simile costava 7 miliardi di VND, e ora il prezzo è salito a quasi 8 miliardi di VND. I prezzi degli appartamenti in questa zona sono aumentati maggiormente nel periodo 2024-2025, ma si sono stabilizzati negli ultimi mesi, non crescendo più così rapidamente come prima", ha affermato la signora Ngoc Anh.
Dopo un periodo di rapida crescita, le transazioni di appartamenti sul mercato secondario hanno ora subito un rallentamento.
FOTO: DINH SON
Il signor Phan Minh Trong, CEO di Modoho Investment Joint Stock Company, un'agenzia immobiliare dell'ex città di Thu Duc, ha affermato che il periodo 2024-2025 e i primi mesi del 2026 vedranno una forte crescita nel mercato degli appartamenti a Ho Chi Minh City. I prezzi degli appartamenti sul mercato primario continuano a raggiungere nuovi record e i maggiori investimenti e la migliore connettività nelle infrastrutture di Ho Chi Minh City hanno spinto al rialzo i prezzi degli appartamenti sul mercato secondario.
Tuttavia, gli sviluppi del mercato secondario mostrano ora un quadro diverso, con un numero di transazioni andate a buon fine significativamente inferiore negli ultimi mesi rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. I prezzi sono quindi stagnanti e i proprietari di casa che hanno bisogno di vendere rapidamente sono addirittura costretti a rivedere i prezzi o ad accettare trattative più impegnative.
In alcune zone che in passato hanno subito forti aumenti di prezzo, come Thu Duc City, il Distretto 7 o l'ex Distretto di Binh Thanh, molti appartamenti vengono offerti in vendita a prezzi equivalenti a quelli di fine 2025, o addirittura inferiori del 3-7% a seconda del progetto e della posizione.
Ad esempio, il progetto Victoria Village, situato in via Dong Van Cong, proprio sulla strada principale Mai Chi Tho (ex città di Thu Duc), ha visto i prezzi aumentare da circa 70 milioni di VND/ m² alla fine del 2025 a quasi 100 milioni di VND/ m² entro aprile 2026. Tuttavia, da oltre un mese, i prezzi hanno smesso di aumentare e le transazioni sono diminuite. Molti acquirenti, avendo urgenza di vendere, hanno addirittura ridotto i prezzi di circa 100 milioni di VND per unità rispetto al valore di mercato.
Anche i clienti benestanti sono cauti.
Secondo Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, a partire dal secondo trimestre del 2025 il mercato inizierà ad adattarsi e a rallentare, o addirittura a stabilizzarsi, poiché i prezzi sul mercato secondario sono aumentati troppo rapidamente negli ultimi 2-3 anni e sono stati influenzati da diverse problematiche, tra cui l'aumento dei tassi di interesse bancari.
Nel mercato secondario, gli acquirenti hanno iniziato a ridurre i propri profitti, ovvero vendono a un prezzo inferiore rispetto al prezzo di mercato corrente, perché in precedenza avevano acquistato a un prezzo molto più vantaggioso.
Inoltre, alcuni clienti che hanno contratto un mutuo per acquistare casa 2-3 anni fa sono ora costretti a vendere i loro appartamenti a un prezzo inferiore rispetto a quello di acquisto, poiché il tasso d'interesse agevolato è scaduto e i tassi sono aumentati vertiginosamente. Si tratta di casi in cui le persone hanno acquistato casa ma non l'hanno ancora ricevuta, quindi non dispongono della liquidità necessaria per pagare gli interessi.
Inoltre, il numero di transazioni relative ad abitazioni reali è ora solo del 60-70% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, mentre gli investimenti a scopo di locazione sono diminuiti al 30%.
"Molti investitori detengono ancora immobili acquistati a scopo speculativo che non sono riusciti a vendere, causando problemi di liquidità e, di conseguenza, incidendo sulla domanda reale. Nel frattempo, i prezzi elevati, uniti al forte aumento dei tassi di interesse, hanno rallentato il mercato secondario. I clienti che hanno acquistato immobili 2-3 anni fa, versando solo circa il 30% del prezzo, non hanno ancora ricevuto le loro case, soprattutto nei progetti con un numero eccessivo di unità abitative. Molti clienti, a causa delle difficoltà finanziarie, non sono in grado di onorare i loro contratti e sono costretti a vendere in perdita rispetto al prezzo iniziale", ha affermato Dinh Minh Tuan.
I tassi di interesse eccessivamente elevati sono la ragione principale del rallentamento dei prezzi e degli scambi.
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Non solo a Ho Chi Minh City, ma anche ad Hanoi, secondo i dati del Centro di Ricerca di Mercato e Analisi Clienti di One Mount Group, il mercato immobiliare di Hanoi nel primo trimestre del 2026 ha raggiunto solo circa 19.500 transazioni, con un calo del 7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e del 48% rispetto al quarto trimestre del 2025. Questo calo è stato osservato nella maggior parte delle tipologie di immobili.
Questo sviluppo dimostra che il mercato non sta subendo solo impatti a breve termine dovuti a fattori stagionali, ma che la sua forza di ripresa interna e la sua capacità di assorbimento si stanno chiaramente indebolendo rispetto al periodo di boom del 2025.
Un sondaggio condotto da One Mount Group nel primo trimestre del 2026 ha mostrato che circa il 36% dei clienti continuava a manifestare una chiara necessità di acquistare un immobile, inclusi i gruppi che stavano "valutando" l'acquisto e quelli che si stavano "preparando all'acquisto", un calo significativo rispetto al 55% del 2025.
Secondo il signor Tran Minh Tien, direttore di One Mount Group, nel 2026 la domanda di immobili ad Hanoi non registrerà il boom dell'anno scorso. La domanda di investimenti a breve termine diminuirà drasticamente e la clientela principale sarà costituita da coloro che necessitano di un immobile e che intendono investire o accumulare patrimonio a lungo termine.
Per questa tipologia di clientela, gli appartamenti di seconda mano continuano a rappresentare un vantaggio grazie al prezzo accessibile, alla chiara definizione dello status giuridico e all'immediata fruibilità. Il mercato sta entrando in una fase più selettiva, in cui gli immobili che soddisfano reali esigenze abitative, hanno uno status giuridico definito e un prezzo ragionevole manterranno una maggiore liquidità rispetto al resto del mercato.
Fonte: https://thanhnien.vn/da-tang-gia-can-ho-da-chung-lai-185260603120230262.htm
