HoREA propone un nuovo metodo per la regolamentazione dei depositi cauzionali nei progetti immobiliari.

Il presidente di HoREA, Le Hoang Chau, ritiene che, per quanto riguarda le normative sui pagamenti degli acconti per l'acquisto di immobili "sulla carta" o già esistenti, offrire due opzioni tra cui scegliere potrebbe essere insufficiente e che l'approccio migliore sarebbe quello di combinarle in un'unica soluzione.

Di conseguenza, il signor Chau ha proposto un approccio combinato: " Gli investitori in progetti immobiliari possono riscuotere acconti dai clienti quando il progetto abitativo o di costruzione soddisfa le condizioni per l'esercizio dell'attività e la transazione è stata condotta in conformità con le normative, al fine di garantire l'adempimento del contratto; oppure gli investitori in progetti immobiliari possono riscuotere acconti per garantire gli accordi contrattuali con i clienti solo quando il progetto ha un progetto di base approvato da un ente statale e l'investitore possiede uno dei documenti relativi al diritto d'uso del terreno specificati nella clausola 2, articolo 24 della presente legge."

Il contratto di deposito deve indicare chiaramente il prezzo di vendita o il prezzo di locazione con opzione di acquisto dell'immobile o del progetto di costruzione. L'importo massimo del deposito è stabilito dal Governo, ma non può superare il 10% del prezzo di vendita o del prezzo di locazione con opzione di acquisto dell'immobile o del progetto di costruzione, tenendo conto delle condizioni di sviluppo socio -economico di ciascun periodo e per ciascuna tipologia di immobile .

Sono state introdotte numerose normative per disciplinare i depositi cauzionali relativi ai progetti immobiliari. (Immagine a scopo illustrativo: Cong Hieu)

Il signor Chau ha inoltre analizzato nel dettaglio ciascuna opzione. L'opzione 1 recita: " L'investitore di un progetto immobiliare è autorizzato a riscuotere acconti dai clienti solo quando la casa o il progetto di costruzione soddisfano tutte le condizioni per essere avviato e la transazione è stata effettuata in conformità con le disposizioni della presente legge ".

Secondo il signor Chau, con questo approccio, lo scopo è "depositare una garanzia per l'adempimento del contratto" e, in realtà, una volta concluso un contratto, i casi in cui il depositante viene "truffato" dal beneficiario sono rari, poiché gli accordi contrattuali vengono solitamente esaminati attentamente ed eseguiti in conformità alla legge. E quando il contratto viene eseguito, il "deposito" viene di solito detratto dal pagamento iniziale della transazione.

L'opzione 2 è: " L'investitore di un progetto immobiliare può riscuotere un acconto, come concordato con il cliente, solo se il progetto ha un progetto di base che è stato valutato da un ente statale e l'investitore è in possesso di uno dei documenti relativi al diritto d'uso del terreno specificati al comma 2 dell'articolo 24 della presente legge."

Il contratto di deposito deve indicare chiaramente il prezzo di vendita o il prezzo di locazione con opzione di acquisto dell'immobile o del progetto di costruzione. L'importo massimo del deposito è stabilito dal Governo , ma non può superare il 10% del prezzo di vendita o del prezzo di locazione con opzione di acquisto dell'immobile o del progetto di costruzione, garantendo che sia coerente con le condizioni di sviluppo socio-economico di ciascun periodo e per ciascuna tipologia di immobile .

Secondo il signor Chau, questo metodo mira a "versare un deposito a garanzia della conclusione di un contratto". In realtà, spesso accade che, poco prima della conclusione del contratto, il depositante venga "ingannato" dal destinatario e non riesca a "concludere il contratto", subendo così delle perdite.

“ Attualmente, sia l’opzione 1 che l’opzione 2 sono corrette, quindi è necessario integrarle entrambe in una sola, regolamentando il ‘deposito’ a ‘garanzia della conclusione del contratto’ o il ‘deposito’ a ‘garanzia dell’esecuzione del contratto’ al fine di tutelare i legittimi diritti e interessi dei clienti che acquistano o affittano immobili, abitazioni esistenti o future”, ha sottolineato il signor Chau.

Il signor Chau ha inoltre osservato che le leggi sul settore immobiliare del 2006 e del 2014 non prevedono che debbano essere effettuati "depositi" prima che il progetto immobiliare o abitativo soddisfi le condizioni per la conclusione dei contratti o per la raccolta di capitali attraverso la vendita di future abitazioni, in particolare terreni edificabili.

Pertanto, speculatori immobiliari, intermediari e imprese senza scrupoli hanno approfittato del comma 1 dell'articolo 328 del Codice Civile del 2015, che non specifica il valore o la percentuale del "deposito", per ricevere ingenti "depositi" dai clienti, in alcuni casi fino al 90-95% del valore della transazione.

Anche speculatori e aziende senza scrupoli creano "progetti fantasma" privi di fondamento giuridico per frodare i clienti, causando perdite ingenti e sconvolgendo l'ordine sociale; un esempio lampante è il caso di frode che ha coinvolto la società Alibaba.

Chau Anh

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