Dichiarare un prezzo inferiore per ridurre tasse e commissioni nelle transazioni immobiliari:

Oggigiorno, molte transazioni immobiliari prevedono contratti che riportano un valore inferiore al prezzo concordato, al fine di ridurre tasse e spese di trasferimento. Tuttavia, questa pratica svantaggia sia gli acquirenti che i venditori ed li espone a rischi legali. Spinti dalla ricerca di guadagni a breve termine, molti si ritrovano coinvolti in cause legali non necessarie.

I cittadini devono rispettare le normative di legge quando stipulano contratti per transazioni immobiliari. Foto: Quang Thai

accordi "clandestini"

Sebbene il mercato immobiliare abbia subito una certa flessione nei primi giorni del 2026, le transazioni sono comunque proseguite. Nei rapporti di compravendita, si è consolidata una prassi a seguito della stipula dei contratti di trasferimento: venditori e acquirenti, in via precauzionale, indicano nel contratto un prezzo inferiore al valore effettivo concordato, al fine di ridurre gli oneri fiscali.

Un giornalista, testimone di una transazione nella comune di Thuong Tin, è rimasto sorpreso nel vedere il signor Nguyen Van Tr trasferire la proprietà di una casa a un cliente nel quartiere di Vinh Hung per un valore totale di 8 miliardi di VND, mentre il contratto di vendita indicava solo 5 miliardi di VND. La differenza è stata pagata in contanti. Secondo il signor Tr, ciò è stato fatto per ridurre l'importo delle tasse e delle spese di registrazione dovute al bilancio statale.

In realtà, il caso sopra descritto non è un'eccezione. Attualmente, molti agenti e mediatori immobiliari stipulano accordi "segreti" con i propri clienti. Dopo aver concordato il valore della transazione, entrambe le parti riducono il prezzo pattuito nel contratto. Anche il pagamento è flessibile: solo l'importo concordato viene trasferito tramite bonifico bancario, mentre la differenza viene pagata in contanti. Molti hanno tratto vantaggio da questo metodo. Tuttavia, in molti casi, i venditori vengono ingannati dagli acquirenti, che li inducono a pagare solo l'importo pattuito nel contratto, il che può portare a lunghe controversie e difficoltà nel dimostrare il valore effettivo dell'immobile.

Non solo controversie civili, ma anche molti casi con implicazioni penali sono stati scoperti e gestiti dalle autorità. All'inizio di marzo 2026, l'Agenzia Investigativa Criminale della Polizia Provinciale di Thai Nguyen ha avviato un procedimento legale e perquisito le residenze e i luoghi di lavoro di due individui, Le Quang Chi e Doan Van Quang (della provincia di Thai Nguyen), per indagare sull'evasione fiscale ai sensi dell'articolo 200, comma 2, del Codice Penale. Secondo le autorità, dal 2024 ad oggi, i due individui hanno acquistato un terreno, lo hanno poi suddiviso in 10 lotti, vi hanno costruito delle case e le hanno vendute ai clienti a prezzi inferiori al prezzo di acquisto effettivo, al fine di evadere tasse e imposte per un importo di quasi 500 milioni di VND.

In precedenza, nel dicembre 2025, una coppia nella provincia di Thanh Hoa è stata processata per aver registrato il prezzo di acquisto di una casa del valore di 13 miliardi di VND come 3,7 miliardi di VND, evadendo 231 milioni di VND di tasse. Analogamente, una donna nella città di Da Nang è stata perseguita per evasione fiscale per aver venduto un terreno per 9 miliardi di VND, ma aver registrato nel contratto solo 440 milioni di VND, 20 volte meno del suo valore reale.

Rischi imprevedibili

Questi "trucchi" causano perdite di entrate significative per il bilancio e sono attualmente soggetti a un controllo più rigoroso. Tuttavia, il numero di casi rilevati rimane basso. Dal 1° agosto 2024, la Legge sulle Attività Immobiliari del 2024 impone che i contratti di acquisto di terreni e case riflettano accuratamente il prezzo effettivo e che i pagamenti vengano effettuati tramite banche, ma tale normativa è obbligatoria solo per costruttori e imprese. Pertanto, le transazioni a "doppio prezzo" possono ancora verificarsi, soprattutto nelle piccole transazioni tra privati.

Secondo l'avvocato Truong Thanh Duc, direttore dello studio legale Anvi, la procedura di ricezione e gestione dei documenti relativi al trasferimento di proprietà immobiliari per numerosi clienti dimostra che è piuttosto comune il caso in cui le parti indichino intenzionalmente nel contratto un prezzo di gran lunga inferiore al valore effettivo della transazione. Si tratta di una violazione di legge. Se scoperta, le parti possono incorrere in sanzioni amministrative o in procedimenti penali per evasione fiscale. In particolare, il rischio maggiore ricade solitamente sul venditore. In caso di controversie, il tribunale si basa esclusivamente sul contratto autenticato per risolvere la questione, il che significa che riconosce solo l'importo ivi indicato. Il valore effettivo della transazione non è tutelato dalla legge in assenza di prove legittime.

L'avvocato Truong Thanh Duc ha osservato che si tratta di un paradosso, poiché la registrazione volontaria di un prezzo basso pone i venditori in una posizione di svantaggio di fronte alla legge, in quanto i loro diritti effettivi non sono garantiti.

In risposta a questa situazione, le autorità stanno proponendo diverse soluzioni per prevenirla. In particolare, il Ministero delle Finanze ha recentemente richiesto un parere su una bozza di decreto che disciplina la legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Questo decreto pone l'accento su un rigoroso controllo dei prezzi di trasferimento degli immobili. Di conseguenza, se il prezzo indicato nel contratto è inferiore al prezzo di listino dei terreni, le autorità fiscali ricalcoleranno il prezzo imponibile sulla base del listino prezzi e di un coefficiente di adeguamento. Allo stesso tempo, saranno controllate le forme di "elusione" come le transazioni autorizzate; e saranno regolamentate in modo più rigoroso le condizioni per l'esenzione fiscale per un singolo immobile.

In realtà, molti casi sono stati individuati e trattati severamente, fungendo da chiaro monito. Pertanto, è necessario che le persone siano più consapevoli dell'importanza di rispettare la legge. In futuro, per mitigare questa situazione, le autorità dovranno implementare soluzioni complete, come il miglioramento del database dei prezzi dei terreni, la promozione dei pagamenti bancari e il rafforzamento della connettività dei dati tra gli enti di gestione. Ciò renderà il mercato immobiliare più trasparente e tutelerà meglio i diritti e gli interessi legittimi delle persone.

Fonte: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html