La proposta è di evitare di "legalizzarlo" e di concentrarsi invece su un controllo rigoroso.

In un'intervista a VTC News , il signor Nguyen Van Dinh, esperto legale nel campo degli investimenti e del business immobiliare, ha affermato che i mini-appartamenti sono molto popolari nelle grandi città per via delle loro dimensioni moderate, dei prezzi accessibili per le giovani famiglie e i lavoratori e della posizione comoda per vivere, lavorare e studiare... Ma questo rappresenta anche un grosso "problema".

L'incendio divampato nella notte del 12 settembre in un mini-condominio a Khuong Ha (distretto di Thanh Xuan, Hanoi ) è stato terribile perché, nonostante si trovasse in uno stretto vicolo inaccessibile alle auto, l'edificio di 10 piani era stato costruito con una superficie di soli 200 m² per piano e una superficie totale di 2.000 m², ospitando 45 famiglie per un totale di circa 150 residenti.

" La vita delle persone è molto fragile perché, non essendo i mini-appartamenti progetti di investimento, non vengono ispezionati, approvati o controllati regolarmente per quanto riguarda la sicurezza e la prevenzione incendi", ha sottolineato il signor Dinh.

Tuttavia, la bozza di modifica della Legge sull'edilizia abitativa propone di "legalizzare" questa tipologia di abitazione con la denominazione di "edilizia residenziale multipiano e plurifamiliare per famiglie e singoli individui", il che significa che se una famiglia o un singolo individuo possiede un terreno di poche centinaia di metri quadrati, può costruire un mini-edificio di appartamenti da vendere senza dover costituire un'impresa o creare un progetto di investimento per svolgere le procedure di investimento previste dalla Legge sugli investimenti, dalla Legge sull'edilizia abitativa e dalla Legge sulle attività immobiliari.

Oltre ai vantaggi che offrono, i mini-appartamenti nascondono anche molti pericoli imprevisti. (Immagine a scopo illustrativo: Cong Hieu).

Ciò significa che non sono richieste procedure quali l'approvazione della politica di investimento, l'assegnazione/locazione dei terreni, la valutazione dei terreni e l'adempimento degli obblighi finanziari relativi ai terreni, lo studio di fattibilità/la valutazione del progetto di base, l'approvazione della sicurezza antincendio, il rilascio del permesso di costruzione, i test di accettazione della sicurezza antincendio e i test di accettazione del progetto come conforme ai requisiti per l'esercizio e lo sfruttamento.

Il signor Dinh ha sottolineato che il pericolo risiede nell'articolo 57 dell'ultima bozza della legge sull'edilizia abitativa modificata (presentata alla Conferenza dei delegati specializzati alla fine di agosto 2023), che consente ai proprietari di casa di scegliere di avere certificati di proprietà separati ("libretti rosa") per ogni appartamento. Se approvato, questo tipo di mini-edificio residenziale verrebbe "legalizzato" e non si differenzierebbe dai normali condomini. Ciò è già contemplato nell'attuale legge sull'edilizia abitativa (articolo 46) e, in precedenza, nel Decreto 71/2010.

Di conseguenza, una giovane famiglia con 700-800 milioni di VND può acquistare un mini-appartamento di 30 m2 e ricevere un "certificato rosa" proprio come se acquistasse un appartamento in un complesso residenziale.

" Se questa politica verrà approvata, renderà certamente i mini-appartamenti ancora più popolari, con persone che si affretteranno ad acquistarli, creando un'ondata di persone alla ricerca di terreni adiacenti su cui costruire indiscriminatamente mini-appartamenti da vendere, invece di incentivare lo sviluppo abitativo attraverso progetti che garantiscano collegamenti infrastrutturali sincronizzati."

"Oltre alle questioni di sicurezza e prevenzione incendi, affrontare i problemi relativi alle infrastrutture tecniche e sociali (scuole, assistenza sanitaria , amministrazione, servizi, ecc.) per le famiglie che acquistano mini-appartamenti aggraverà il carico sulle autorità di città come Hanoi, Ho Chi Minh City e Da Nang, qualora i mini-appartamenti venissero 'legalizzati' ", ha avvertito il signor Dinh.

Pertanto, il signor Dinh ha proposto: anziché "legalizzare" i mini-appartamenti, sono necessarie rigide misure di controllo per questa tipologia abitativa. Nello specifico, le transazioni relative all'acquisto e alla vendita di mini-appartamenti non dovrebbero essere riconosciute e non dovrebbero essere rilasciati certificati di proprietà individuali ("libretti rosa") per ogni singola unità, al fine di prevenire la proliferazione di questo tipo di abitazione, evitando rischi per la sicurezza e il sovraccarico delle infrastrutture urbane.

" Se una famiglia o un individuo ha il diritto di utilizzare un terreno residenziale e desidera costruire un condominio, deve costituire un'impresa/cooperativa e preparare un progetto di investimento per svolgere le procedure di investimento in conformità con la legge sugli investimenti, la legge sull'edilizia abitativa e la legge sulle attività immobiliari ", ha affermato il signor Dinh.

Un grave incendio è scoppiato di recente in un condominio a Khuong Ha.

Condividendo la stessa opinione, anche il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ritiene che la legge sull'edilizia abitativa del 2014 debba essere modificata per eliminare le scappatoie utilizzate per legalizzare i mini-appartamenti.

Nello specifico, secondo il signor Chau, la clausola 2 dell'articolo 46 della legge sull'edilizia abitativa del 2014 stabilisce chiaramente: Le famiglie e i singoli individui nelle aree urbane devono eseguire la costruzione e la ristrutturazione delle abitazioni in conformità con la legge sull'edilizia e sono gli unici responsabili della qualità delle loro abitazioni.

Nei casi in cui sia consentita la costruzione di un edificio con due o più piani, e ciascun piano sia progettato e costruito con due o più appartamenti indipendenti, che soddisfino gli standard minimi di superficie per ciascun appartamento secondo le normative e gli standard edilizi, e che prevedano sia aree di proprietà privata che aree di proprietà comune dell'edificio come stabilito dalla presente legge, allora lo Stato riconoscerà i diritti di proprietà di ciascun appartamento in tale edificio.

Secondo il signor Chau, questa normativa ha portato alla proliferazione di mini-appartamenti nelle grandi città, sconvolgendo la pianificazione dello sviluppo urbano. Inoltre, compromette l'estetica urbana, la sicurezza antincendio e non offre servizi e infrastrutture essenziali ai residenti. Pertanto, l'Associazione propone di emendare la clausola 2, articolo 46 della Legge sull'edilizia abitativa del 2014 per abolire completamente il rilascio di certificati di proprietà fondiaria per i mini-appartamenti, consentendone unicamente l'utilizzo a scopo di locazione.

In realtà, si è recentemente diffusa la tendenza tra i costruttori a richiedere permessi per edificare case ordinarie, aggirando poi la legge modificando il progetto originale per realizzare mini-appartamenti a scopo commerciale. La costruzione indiscriminata di questi mini-appartamenti nelle grandi città sconvolge la pianificazione urbanistica, deturpa l'estetica del paesaggio e rappresenta persino un rischio per gli acquirenti.

Questo problema è stato segnalato anche dal Ministero delle Costruzioni : in alcune località, approfittando della gestione lassista da parte degli enti competenti, famiglie e privati ​​hanno costruito arbitrariamente edifici residenziali a più piani e con più appartamenti, senza rispettare le normative vigenti, come ad esempio: costruire senza permessi, costruire in violazione dei permessi, costruire in violazione delle norme urbanistiche, occupare abusivamente spazi, suddividere appartamenti, aggiungere piani arbitrariamente... e poi acquistarli, venderli e trasferirli liberamente.

Il Ministero delle Costruzioni ha inoltre lanciato un avvertimento: la mancata regolamentazione comporterà numerose conseguenze negative, come la violazione delle norme antincendio, con conseguente elevato rischio di incendi ed esplosioni nelle aree residenziali; il sovraccarico delle infrastrutture tecniche e sociali; l'impossibilità di rilasciare i certificati di proprietà agli acquirenti di appartamenti a causa di violazioni delle norme di progettazione e densità edilizia, con conseguenti controversie e cause legali tra acquirenti e venditori.

Chau Anh

Fonte: https://vtc.vn/chung-cu-mini-om-nhieu-hiem-hoa-kien-nghi-khong-luat-hoa-phai-kiem-soat-chat-ar819674.html