Gli spazi commerciali rimangono sfitti e i prezzi restano altissimi.

Anche se non vende bene, il prezzo non verrà ridotto.

Un recente rapporto di Cushman & Wakefield mostra che Dong Khoi Street (Distretto 1, Ho Chi Minh City) si posiziona al 13° posto nella classifica delle vie commerciali più costose al mondo . La Fifth Avenue di New York (USA) è la più costosa al mondo, seguita da Via Monte Napoleone a Milano (Italia), mentre Tsim Sha Tsui a Hong Kong (Cina) è al terzo posto. Il rapporto afferma che il canone di locazione per gli spazi commerciali su Dong Khoi Street equivale a 350 dollari USA/m²/mese. Questa cifra rappresenta un aumento del 17% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e un aumento del 40% rispetto al periodo precedente la pandemia di Covid-19. Pertanto, il canone di locazione su Dong Khoi Street è superiore a quello delle vie commerciali più costose di Monaco di Baviera (Germania), Amsterdam (Paesi Bassi) o Bangkok (Thailandia), collocando Dong Khoi Street al 13° posto nella classifica delle vie commerciali più costose al mondo.

Nonostante non possano affittare i propri immobili, molti spazi commerciali mantengono comunque prezzi di affitto relativamente elevati.

Oltre a Dong Khoi Street, anche Trang Tien Street ( Hanoi ) è tra le vie commerciali con gli affitti più elevati nella regione Asia-Pacifico. I prezzi degli affitti sono aumentati del 20% su base annua e del 50% rispetto ai livelli pre-pandemia, raggiungendo quasi 300 dollari USA/m²/mese. Questa cifra ha fatto salire Trang Tien Street di tre posizioni, portandola al 17° posto nella regione rispetto all'anno scorso.

Nonostante i prezzi elevati, un'indagine condotta in numerose zone centrali di Ho Chi Minh City, come Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai e Nguyen Dinh Chieu, ha rivelato la presenza di molti immobili in affitto chiusi e con cartelli "Affittasi". In particolare, alcuni immobili con affaccio sulla strada sono chiusi da anni, eppure i proprietari si rifiutano di ridurre l'affitto.

Fingendoci potenziali inquilini, abbiamo contattato un numero di telefono affisso su una casa in via Dong Khoi tramite un agente immobiliare di nome Khuong. Ci è stato presentato un immobile di 200 m² composto da un piano terra e sette piani superiori, con un canone di affitto richiesto di 30.000 dollari USA al mese, ovvero circa 700 milioni di dong vietnamiti al mese. Quando abbiamo accennato alle nostre difficoltà finanziarie e richiesto una riduzione di prezzo, hanno "accettato" un prezzo di 25.000 dollari USA al mese. "Questo immobile è libero da quattro mesi. Se siete seriamente intenzionati ad acquistarlo, questo è il prezzo; non può essere ulteriormente ridotto", ha affermato il signor Khuong.

Gli affitti elevati si traducono in prezzi alti per i negozi, motivo per cui molti turisti stranieri visitano una città una sola volta e non vi ritornano. Le imprese e i proprietari di immobili devono riconoscere questa realtà e cambiare approccio per attirare nuovamente i clienti internazionali, abbassando gli affitti. Tuttavia, una riduzione degli affitti richiederebbe una significativa riduzione dei tassi di interesse bancari.

Il signor Hoang Tuan Anh (imprenditore del settore immobiliare)

Un agente immobiliare di nome Kha ha presentato due spazi commerciali in via Nguyen Hue (Distretto 1). Uno spazio è largo 12 metri e lungo 25 metri, con una superficie utile totale di circa 700 metri quadrati, al prezzo di 25.000 dollari USA al mese, ovvero oltre 600 milioni di dong vietnamiti al mese. In caso di locazione, l'inquilino dovrà versare un deposito cauzionale pari a 3 mesi di affitto e firmare un contratto di 3 anni. Proprio accanto si trova un altro spazio commerciale di circa 1.100 metri quadrati con due facciate su strada, offerto in affitto a circa 45.000 dollari USA al mese.

1 miliardo di VND al mese. È noto che questo spazio era affittato dal proprietario di un ristorante per 38.000 dollari al mese. A causa delle perdite economiche, il proprietario ha restituito il locale all'inizio del 2023 e da allora è rimasto vuoto. "L'economia è in difficoltà, quindi molte persone stanno perdendo denaro e sono costrette a restituire i propri locali. Spazi ampi come questo sono molto difficili da affittare. Se sei seriamente interessato, possiamo negoziare un'ulteriore riduzione", ha detto l'agente immobiliare.

Un locale commerciale all'angolo tra le vie Nguyen Thi Minh Khai e Cach Mang Thang 8, con una superficie utile di oltre 1.100 m², è stato messo in affitto da un agente immobiliare di nome Dat a un prezzo di circa 1 miliardo di VND al mese. Quando abbiamo sollevato la questione di una possibile riduzione di prezzo, dato che il locale era libero da quasi due anni, Dat ha affermato: "Anche se è libero, il prezzo non può essere abbassato a causa della sua posizione strategica. Se volete affittarlo, potete provare a negoziare uno sconto; domani incontreremo direttamente il proprietario."

In via Le Loi (Distretto 1), la via "miliardaria" della città, numerosi spazi commerciali sfitti sono esposti con cartelli "affittasi" e numeri di telefono. Chiamando un immobile, il proprietario ha indicato un prezzo di 400 milioni di VND al mese per un edificio di 400 m² su tre piani. Un agente immobiliare ha affermato che i prezzi di affitto degli spazi commerciali nel cuore del Distretto 1 rimangono molto alti nonostante l'elevato tasso di sfitto. Gli spazi qui hanno prezzi che variano dai 200 ai 600 milioni di VND al mese, a seconda delle dimensioni e della posizione. Gli spazi più grandi, anche quelli rimasti sfitti per lunghi periodi, non beneficiano di riduzioni di prezzo da parte dei proprietari.

Anche con prezzi elevati, perdiamo comunque denaro rispetto agli interessi sui prestiti bancari.

Secondo la valutazione di Savills, nel terzo trimestre del 2023, nonostante una leggera diminuzione dell'offerta, il tasso di occupazione degli spazi commerciali è rimasto al 91%, invariato rispetto al trimestre precedente. Di questi, il 91% degli spazi commerciali situati al di fuori del centro di Ho Chi Minh City rappresentava tale percentuale. Per quanto riguarda i canoni di locazione, la maggior parte dei proprietari nell'area centrale si è mostrata fiduciosa, mantenendo canoni elevati e stabili, tre volte superiori a quelli praticati al di fuori del centro città.

Nonostante la stagnazione del mercato e gli alti tassi di sfitto, un rapporto di CBRE Vietnam indica che i prezzi degli affitti in quest'area centrale continuano a crescere dell'1-1,5% all'anno. In particolare, oltre ai prezzi elevati, gli immobili in affitto attualmente presenti in centro città presentano numerose difficoltà e ostacoli, come le problematiche relative all'ottenimento delle licenze commerciali e dei permessi antincendio. Pertanto, i commercianti sono alla ricerca di spazi più ampi nelle zone periferiche per aprire negozi temporanei di breve durata. Di conseguenza, molti immobili sfitti in centro rimangono invenduti.

Il signor Hoang Tuan Anh, un imprenditore immobiliare, ha analizzato: Il motivo per cui i prezzi degli affitti sono alti e i proprietari non li abbassano è che in precedenza hanno acquistato gli immobili a 400-600 milioni di VND/m², il che significa che un immobile di 200 m² costerebbe circa 100 miliardi di VND. Se lo affittassero a un tasso medio del 5% all'anno, guadagnerebbero 416 milioni di VND al mese. Nel frattempo, il proprietario paga gli interessi del prestito bancario al 10% all'anno, che ammontano a circa 800 milioni di VND, con una conseguente perdita di circa 400 milioni di VND al mese. Quando acquistano immobili, i proprietari si aspettano che i prezzi degli immobili aumentino come è successo 10 anni fa. Tuttavia, questo è impossibile perché i prezzi degli immobili nel centro di Ho Chi Minh City sono attualmente alti come in Cina e a Singapore; più alti che in Europa e negli Stati Uniti; e diverse volte superiori a quelle di Thailandia, Malesia e Filippine... Se i prezzi degli immobili non aumentano e le perdite dovute agli affitti persistono a lungo, è probabile che i proprietari siano costretti a vendere in perdita.

"Tuttavia, c'è un paradosso: attualmente gli inquilini non possono permettersi di pagare 416 milioni di VND al mese per uno spazio di 200 m². I prezzi elevati degli immobili e gli alti tassi di interesse bancari significano che tutti stanno perdendo denaro, ed è per questo che le attività commerciali chiudono per lunghi periodi nel centro città. Prendiamo ad esempio la zona intorno al mercato di Ben Thanh, che si rivolge principalmente ai turisti stranieri. Gli affitti elevati si traducono in prezzi elevati per i negozi, quindi molti turisti stranieri visitano la zona una sola volta e non tornano più. Le imprese e i proprietari di immobili devono riconoscere questa realtà e cambiare il loro approccio per attirare nuovamente i turisti internazionali abbassando i prezzi degli affitti. Tuttavia, per abbassare gli affitti, i tassi di interesse bancari devono essere ridotti in modo significativo", ha analizzato il signor Hoang Tuan Anh.

La dottoressa Su Ngoc Khuong, vicedirettrice dell'Istituto di Informatica Applicata e Ricerca Economica, ha affermato che gli spazi commerciali nella zona centrale di Ho Chi Minh City sono utilizzati principalmente da attività che si rivolgono ai turisti internazionali. Quando il numero di questi turisti diminuisce, le entrate calano, lasciando gli inquilini senza reddito e costringendoli a lasciare i propri locali. Per le catene di negozi, la riduzione delle entrate comporta una limitazione dell'espansione. Le aziende valuteranno i propri costi; se i canoni di locazione sono troppo elevati, saranno costrette a trasferirsi o a chiudere alcune filiali.

Secondo l'indagine di Savills, il settore alimentare e delle bevande rappresenta il 37% della superficie commerciale totale affittata, seguito dal settore della moda con una quota di mercato del 24%; i restanti settori, come quello della salute, della bellezza e dell'intrattenimento, rappresentano ciascuno il 13%.

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm