Trasparenza nei prezzi dei terreni e nelle aste fondiarie.

Ad Hanoi , non solo i prezzi degli appartamenti e dei terreni nel centro città sono in continuo aumento, ma anche le transazioni immobiliari nelle periferie sono in forte espansione. Foto: Quang Vinh.

In particolare, l'autorizzazione concessa dal Comitato popolare di Hanoi ai Comitati popolari a livello distrettuale comprende la decisione sul prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del suolo per l'assegnazione di terreni con canone di utilizzo o la locazione di terreni a famiglie e individui; e la decisione sul prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del suolo quando lo Stato assegna o concede in locazione terreni nei casi in cui il lotto o l'area di terreno abbia già beneficiato di investimenti in infrastrutture tecniche secondo il piano di costruzione dettagliato.

Gli scambi erano attivi, ma non frenetici.

Secondo il Comitato Popolare di Hanoi, i Comitati Popolari a livello distrettuale sono responsabili del consolidamento del Consiglio per la Valutazione Fondiaria e di altre questioni correlate (ove presenti), nonché dell'incarico ai Dipartimenti delle Risorse Naturali e dell'Ambiente (TNMT), delle Finanze e della Pianificazione e ad altri dipartimenti e agenzie competenti di organizzarne l'attuazione. Entro il 10 dicembre 2024, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, insieme ad altri dipartimenti, agenzie e Comitati Popolari a livello distrettuale, effettuerà una valutazione preliminare dei risultati e ne riferirà al Comitato Popolare di Hanoi per la valutazione di una possibile delega di autorità, quale base per l'attuazione nel periodo successivo.

Ad Hanoi, il terreno è sempre un argomento scottante. Non solo i prezzi degli appartamenti e dei terreni nel centro città sono in costante aumento, ma anche le transazioni fondiarie nelle periferie sono molto attive. Dall'inizio di aprile 2024, le aste di terreni per famiglie e privati ​​in distretti come Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... e persino in zone remote come Ba Vi sono state piuttosto vivaci.

Nel distretto di Hoai Duc, il Centro distrettuale per lo sviluppo del territorio ha venduto all'asta con successo 23 lotti di terreno, per un totale di 2.441,8 metri quadrati (asta tenutasi il 18 marzo), generando un ricavo di 179,2 miliardi di VND per il bilancio. Ad aprile, il Centro ha inoltre annunciato la messa all'asta dei diritti di utilizzo del suolo per 34 lotti, per un totale di 3.366,7 metri quadrati, con un ricavo previsto di 200 miliardi di VND per il bilancio.

Analogamente, nel distretto di Dong Anh, tra febbraio e marzo, si sono svolte con successo aste per i diritti di utilizzo del suolo per un'area totale di 2.872,2 metri quadrati, generando oltre 143 miliardi di VND per il bilancio, superando l'importo previsto di quasi 69 miliardi di VND.

Ba Vi, un distretto remoto di Hanoi, ha inoltre venduto con successo all'asta 37 appezzamenti di terreno (nel villaggio di Dong Bang, comune di Dong Thai), generando oltre 99 miliardi di VND per il bilancio statale.

Secondo il signor Nguyen Huy Hoang, direttore del Centro per il Fondo Fondiario del distretto di Hoai Duc, la ragione del rapido aumento delle transazioni e dei prezzi dei terreni risiede nell'accelerazione, da parte delle autorità cittadine e locali, dell'attuazione di numerosi progetti infrastrutturali chiave per i trasporti, tra cui la Tangenziale 4 - Regione Capitale e la Tangenziale 3.5. Ciò ha portato a collegamenti più agevoli con il centro città.

Tuttavia, a maggio 2025, le aste di terreni nei distretti suburbani non hanno registrato impennate improvvise. Ad esempio, nel distretto di Hoai Duc, rispetto ad alcuni distretti centrali, il prezzo di partenza era di oltre 60 milioni di VND/m2, contro il prezzo comune di oltre 100 milioni di VND/m2 nel centro città. Alcuni lotti di terreno avevano un prezzo di partenza di 42,8 milioni di VND/m2, ma l'offerente vincente ha rilanciato solo di un incremento, raggiungendo i 42,9 milioni di VND/m2. Ciò dimostra che, sebbene le aste di terreni si siano svolte senza intoppi, non sono state caratterizzate da una "febbre"; non si sono verificati aumenti di prezzo insoliti, speculazioni o manipolazioni dei prezzi, a differenza delle precedenti impennate dei prezzi dei terreni in cui i prezzi sono aumentati di 2-3 volte rispetto al prezzo di partenza.

A seguito dell'asta, il tasso di caparre perse e di mancati pagamenti è elevato. Nello specifico, nel 2022 e nel 2023, fino al 70% delle aste di terreni nelle aree suburbane non ha registrato partecipanti o il numero di partecipanti non ha soddisfatto i requisiti di ammissibilità all'asta.

Per quanto riguarda le aste fondiarie, non molti conoscono a fondo il processo. Ad esempio, nel distretto di Me Linh, durante un'asta tenutasi nel pomeriggio del 30 dicembre 2023, qualcuno ha offerto 4,28 miliardi di VND/m2 per un lotto di terreno di 102 m2, a fronte di un prezzo di partenza di 30 milioni di VND/m2, risultando l'offerente vincente. Tuttavia, su richiesta dell'offerente vincente, il distretto di Me Linh ha acconsentito ad annullare l'esito dell'asta e a restituire oltre 600 milioni di VND versati come caparra.

Questa persona ha dichiarato che era la prima volta che partecipava a un'asta per i diritti di utilizzo del terreno, quindi era nervosa e agitata, il che ha portato a un errore di calcolo. "Ho calcolato oltre 4,28 miliardi di VND per l'intero appezzamento di terreno, senza rendermi conto che il regolamento d'asta prevedeva il calcolo al metro quadro, quindi ho commesso un errore", ha spiegato.

Il caso sopra citato dovrebbe servire anche da lezione sulla partecipazione alle aste per i diritti di utilizzo del suolo, soprattutto considerando che il Comitato popolare di Hanoi ha delegato ai Comitati popolari distrettuali l'autorità di determinare il prezzo di partenza per le aste di tali diritti.

Conteggio dei voti delle unità partecipanti a un'asta fondiaria nel distretto di Thanh Oai (Hanoi), dicembre 2023. Fonte: HNM.

Hanoi terrà diverse tornate di aste per i diritti di utilizzo del suolo.

Molti ritengono che la delega di autorità da parte del Comitato popolare di Hanoi ai Comitati popolari distrettuali per la determinazione del prezzo di partenza delle aste dei diritti di utilizzo del suolo rivitalizzerà e migliorerà la salute del mercato immobiliare. Questo processo potrebbe iniziare a giugno, soprattutto considerando che i lotti di terreno messi all'asta sono già stati pianificati e sviluppati con infrastrutture tecniche e sociali integrate, collegati alle principali vie di comunicazione e che faciliteranno la formazione di nuove e moderne aree residenziali.

Secondo il Comitato Popolare di Hanoi, quest'anno alla città sono stati stanziati 408.547 miliardi di VND di entrate dal bilancio statale; di questi, 378.530 miliardi di VND provengono da entrate interne. Riconoscendo che le entrate derivanti dai terreni rappresentano la principale fonte di investimento per distretti, contee e città, il Comitato Popolare di Hanoi ha chiesto al Ministero delle Finanze e al Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di assumere un ruolo guida e di coordinarsi con altri enti per raccogliere dati relativi alla fattibilità di gare d'appalto e aste per la vendita all'asta delle entrate derivanti dai terreni in 30 distretti, contee e città.

Grazie a questi sviluppi positivi, i terreni messi all'asta si confermano come il prodotto di punta del mercato fondiario di Hanoi nel 2024.

Le aree per le aste di utilizzo del suolo sono ben definite. Quasi 180 lotti di terreno nei distretti di Chuong My, Dong Anh, Me Linh e nella città di Son Tay sono stati messi all'asta con un prezzo di partenza di 33 milioni di VND/m2. In un'asta tenutasi a marzo 2024, l'offerta vincente più alta è stata di 56,1 milioni di VND/m2.

Nel distretto di Me Linh sono disponibili 30 lotti di terreno: nella zona di Quan Cho (frazione di Bong Mac, comune di Lien Mac), il prezzo di partenza è di 19-22,5 milioni di VND/m2. Nella città di Quang Minh, il prezzo di partenza è di 26-27 milioni di VND/m2.

Nel distretto di Dong Anh, 72 lotti di terreno sono stati messi all'asta per i diritti di utilizzo, con prezzi di partenza compresi tra 23,5 e 24,5 milioni di VND/m2. In alcune zone, il prezzo di partenza ha raggiunto i 28-33 milioni di VND/m2.

Nel frattempo, nel distretto di Phuc Tho, sono stati messi all'asta 14 lotti di terreno per i diritti di utilizzo, con prezzi di partenza di 17,2 milioni di VND/m2 e 18,5 milioni di VND/m2...

Implementare tempestivamente la nuova politica.

Il prezzo dei terreni è da tempo motivo di grande preoccupazione per la società nel suo complesso. Anche il governo e l'Assemblea nazionale hanno prestato molta attenzione a questo problema.

Il 24 maggio 2024, presiedendo una riunione online a livello nazionale per ascoltare le relazioni e fornire feedback sulla bozza di decreto che regola i prezzi dei terreni, il vice primo ministro Tran Hong Ha ha chiesto al Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di integrare seriamente i feedback ricevuti durante il processo di stesura, di finalizzare tempestivamente la bozza di decreto e di attuare con urgenza le nuove e innovative politiche e linee guida contenute nella Legge Fondiaria del 2024.

In precedenza, l'8 maggio, durante una conferenza congiunta in presenza e online con 63 località per raccogliere pareri sul progetto di decreto che disciplina i risarcimenti, il sostegno e il reinsediamento in caso di esproprio di terreni da parte dello Stato, e sul progetto di decreto che disciplina i prezzi dei terreni, il vice primo ministro Tran Hong Ha ha dichiarato che il primo ministro aveva impartito una direttiva ai ministeri e alle agenzie affinché elaborassero con urgenza documenti guida dettagliati, garantendo che fossero soddisfatte le condizioni affinché l'Assemblea nazionale potesse esaminare e consentire l'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024 il 1° luglio 2024 (5 mesi prima della data precedente, il 1° gennaio 2025).

La Legge Fondiaria del 2024, con le sue numerose e innovative politiche, apporta benefici ai cittadini durante il processo di sviluppo e armonizza gli interessi di tutte le parti coinvolte nella realizzazione dei progetti. La regolamentazione dei prezzi dei terreni garantisce obiettività e trasparenza, bilanciando le entrate derivanti dalla terra per lo Stato, i cittadini e le imprese, prevenendo la volatilità dei prezzi fondiari e equilibrando i costi di produzione per i progetti di sviluppo socio-economico. La nuova metodologia di valutazione fondiaria deve essere chiara, semplice e concisa per tutelare coloro che sono coinvolti nel processo di valutazione.

Tornando alla questione dell'autorizzazione concessa dal Comitato popolare di Hanoi ai Comitati popolari distrettuali per la determinazione dei prezzi dei terreni e dei prezzi di partenza per le aste dei diritti di utilizzo fondiario, emerge ulteriormente la necessità di trasparenza e di un attento monitoraggio di tale processo. In realtà, da molti anni, la corruzione e i reati economici legati al territorio sono dilaganti. Le denunce in questo ambito rappresentano la percentuale più alta di tutte le denunce, e la loro gestione e risoluzione risultano estremamente lunghe. Data la complessità della questione, molti casi si rivelano difficili da risolvere completamente.

Il 13 settembre 2022, la relazione della Commissione per le petizioni dei cittadini, nell'ambito della supervisione tematica della Commissione permanente dell'Assemblea nazionale su "L'attuazione delle leggi sull'accoglienza dei cittadini e sulla risoluzione di reclami e denunce dal 1° luglio 2016 al 1° luglio 2021", ha evidenziato che reclami, denunce, petizioni e feedback riguardavano principalmente la gestione del territorio e l'attuazione di procedure di esproprio, indennizzo, sostegno, reinsediamento e bonifica dei siti nell'ambito di progetti (rappresentando oltre il 69,5%).

Secondo il signor Le Bao Long, esperto del settore immobiliare, la normativa governativa che impone ai Comitati Popolari provinciali di implementare i listini prezzi dei terreni si differenzia dal sistema precedente perché deve fare riferimento al quadro di riferimento dei prezzi dei terreni ed essere aggiornata annualmente. Ciò conferisce maggiore autonomia alle autorità locali, consentendo di allineare i prezzi dei terreni in modo più preciso alla situazione reale di ciascuna località. Normative specifiche garantiranno una valutazione dei terreni trasparente, chiara e realistica. Il signor Long prevede un aumento dei prezzi degli immobili dopo l'entrata in vigore delle nuove leggi, con i terreni edificabili che saranno i più colpiti. Tuttavia, anche con l'aumento, non si assisterà a un'impennata eccessiva dei prezzi.

Fonte: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html