Agevolazioni creditizie per "segmenti immobiliari pratici"

La revisione del metodo di calcolo dei prestiti in essere per l'edilizia sociale e i parchi industriali/zone di trasformazione per l'esportazione è considerata un impulso necessario per sbloccare flussi di capitali verso segmenti "pratici".

La Banca di Stato del Vietnam (SBV) ha recentemente inviato un documento a 25 banche commerciali riguardante l'adeguamento del metodo di determinazione della crescita del credito per alcuni settori immobiliari prioritari, tra cui l'edilizia sociale, i parchi industriali e le zone di trasformazione per l'esportazione.

Ne trarranno beneficio gli alloggi sociali e le zone industriali.

Di conseguenza, dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026, qualsiasi credito aggiuntivo in essere rispetto alla fine del 2025 per i prestiti nei tre settori sopra menzionati non sarà incluso nel credito immobiliare in essere ai fini della determinazione e del controllo del tasso di crescita del credito di questo settore.

Questa mossa è considerata un adeguamento significativo nel contesto della crescente domanda di capitali per progetti di edilizia sociale e infrastrutture produttive. Escludere i prestiti prioritari dai limiti di credito immobiliare creerà maggiore margine per le banche per aumentare i prestiti, sostenendo così gli obiettivi di welfare, lo sviluppo industriale e attirando investimenti.

La signora Huynh Thi Thu Thao, analista presso Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), ha commentato che l'allentamento da parte della Banca di Stato del Vietnam del metodo di calcolo dei prestiti per alcuni segmenti immobiliari prioritari non solo favorisce i flussi di capitali verso questi settori, ma contribuisce anche a migliorare la liquidità dell'intero mercato.

Secondo la signora Thao, l'obiettivo della politica è riallocare i capitali verso i settori che supportano la produzione, attraggono investimenti diretti esteri (IDE) e soddisfano le reali esigenze abitative, anziché confluire massicciamente nel settore immobiliare commerciale o speculativo. Questo è visto come un segnale positivo nel contesto della continua pressione sulla crescita del credito in tutto il settore. Le banche sono incoraggiate ad aumentare i prestiti per l'edilizia sociale, i parchi industriali e le infrastrutture produttive, ma devono comunque rispettare i limiti complessivi di crescita del credito controllati dalla Banca di Stato del Vietnam.

I dati della Banca di Stato del Vietnam mostrano che entro il 31 maggio 2026, il credito nell'intero sistema aumenterà del 10,4% rispetto alla fine dell'anno precedente, mentre nello stesso periodo del 2025 l'aumento sarà solo del 7,1%. Nonostante ciò, l'organismo di regolamentazione punta comunque a una crescita del credito di circa il 19% per l'intero anno, creando così spazio per l' economia per accedere al capitale per la produzione, le imprese e i settori prioritari. "Questa politica è vista come una soluzione per rimuovere le strozzature per i segmenti che necessitano di capitale, garantendo al contempo il controllo del rischio per il settore immobiliare commerciale e le attività speculative. Si tratta di un approccio normativo appropriato nel contesto attuale", ha commentato la signora Thu Thao.

Dal punto di vista commerciale, il direttore generale di una società immobiliare che sta riavviando un progetto dopo un periodo di complicazioni legali ritiene che questa informazione potrebbe inizialmente creare un effetto psicologico positivo sul mercato.

Secondo questo esperto, l'impatto diretto si farà sentire soprattutto sulle imprese che sviluppano alloggi sociali, parchi industriali e zone di trasformazione per l'esportazione, settori che beneficiano della nuova politica. I progetti di edilizia residenziale commerciale, invece, non rientrano ancora tra le priorità. "Tuttavia, nel complesso, quando il credito diventa più attivo, indipendentemente dal segmento, si diffonderà e avrà un impatto positivo sull'intero mercato. Questo è comunque un buon segno per il settore immobiliare nel periodo attuale", ha commentato l'imprenditore.

Un progetto di edilizia sociale a Khanh Hoa . (Immagine piccola: Elenco di 25 banche a cui è stato concesso un aumento del credito per determinati settori immobiliari prioritari. Foto: KY NAM)

Non superare il limite assegnato.

Parlando con un giornalista del quotidiano Nguoi Lao Dong, un alto dirigente della Vietnam Industrial and Commercial Bank ( VietinBank ) ha affermato che nel 2025 molte banche hanno inasprito le attività di concessione di prestiti immobiliari, concentrandosi esclusivamente sull'erogazione di fondi per progetti ad alta fattibilità e chiara efficacia, al fine di limitare il rischio di credito mentre il mercato è ancora in fase di ripresa.

Tuttavia, dalla fine del 2025, molti istituti di credito hanno presentato una petizione alla Banca di Stato del Vietnam (SBV) per chiedere una revisione del metodo di calcolo dei saldi dei prestiti immobiliari. Secondo le banche, includere i prestiti per investimenti in edilizia sociale, parchi industriali e zone di trasformazione per l'esportazione nel totale dei prestiti immobiliari non è del tutto appropriato. Si tratta di settori che lo Stato incoraggia a perseguire obiettivi di benessere sociale, attrarre capitali di investimento, promuovere la produzione e le attività commerciali e stimolare la crescita economica. "Probabilmente in base a questa realtà, la SBV ha modificato le sue linee guida nel 2026 per escludere i prestiti aggiuntivi per edilizia sociale, parchi industriali e zone di trasformazione per l'esportazione dal calcolo del totale dei prestiti immobiliari", ha commentato un dirigente di VietinBank.

Secondo lui, il nuovo metodo di calcolo darà alle banche maggiore margine di manovra per concedere prestiti nel settore immobiliare. Qualora incontrassero difficoltà nell'espandere il credito in altri settori, le banche potranno valutare la possibilità di finanziare progetti immobiliari redditizi e con un buon ritorno sull'investimento.

Secondo gli esperti, questo adeguamento al calcolo del credito immobiliare in essere potrebbe non avere un impatto immediato sull'intero mercato, ma segnala che i capitali vengono indirizzati maggiormente verso settori in grado di creare valore aggiunto per l'economia. Si tratta inoltre di un passo volto a conciliare l'obiettivo di sostenere la crescita e controllare i rischi in un mercato immobiliare ancora in fase di ripresa.

Tuttavia, l'allentamento del metodo di calcolo non significa che gli istituti di credito possano espandere i prestiti senza limiti. Le banche devono comunque attenersi rigorosamente ai limiti complessivi di crescita del credito stabiliti dalla Banca di Stato del Vietnam all'inizio dell'anno.

Secondo la Circolare n. 11686 del 31 dicembre 2025 della Banca di Stato del Vietnam, l'obiettivo di crescita del credito per ciascuna banca è determinato in base a un punteggio di rating da 1 a 5, moltiplicato per un coefficiente generale del 2,6% applicato nel 2026. Ciò significa che, anche con un ampliamento dello spazio di credito per determinati segmenti prioritari, il saldo totale del credito in essere di una banca non può superare il limite assegnato. Ad esempio, se a una banca viene assegnato un tasso di crescita del credito massimo del 13% nel 2026, il suo totale dei prestiti in essere, inclusi i prestiti immobiliari, può aumentare solo del 13% rispetto alla fine dell'anno precedente. Ad esempio, se il saldo dei prestiti immobiliari in essere alla fine del 2025 ha raggiunto i 100 miliardi di VND, il limite massimo nel 2026 sarebbe di soli circa 113 miliardi di VND. Questa normativa mira a controllare il rischio, prevenire un eccessivo afflusso di capitali nel settore immobiliare e garantire la stabilità del sistema bancario e del mercato finanziario.

Basta con la concessione di crediti in massa.

Secondo il signor Nguyen Le Nam, direttore della divisione Clienti Individuali presso l'Asia Commercial Bank (ACB), la Banca di Stato del Vietnam (SBV) continua a mantenere un approccio rigoroso ma più flessibile al controllo del credito nel settore immobiliare. Il signor Nam ha sottolineato che l'attuale mercato non è più adatto alla concessione di credito di massa. Al contrario, le banche si concentreranno sullo sviluppo di pacchetti di finanziamento personalizzati per specifici gruppi di clienti e progetti. La valutazione si baserà sull'efficienza dell'investimento, sulla capacità di rimborso e sulla fattibilità del progetto, piuttosto che sull'applicazione di un modello generico. "ACB sta progettando soluzioni di credito che soddisfino le reali esigenze di imprese e privati. La banca dà priorità ai progetti efficienti che rispondono alle reali necessità del mercato, piuttosto che espandere il credito a tutti i costi", ha affermato il signor Nam.

Fonte: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm