Realizzare una svolta per l'edilizia abitativa a prezzi accessibili attraverso un meccanismo pilota.

Data la persistente scarsità di alloggi a prezzi accessibili, la bozza di risoluzione relativa alla sperimentazione di progetti di edilizia residenziale commerciale a prezzi accessibili, se approvata, dovrebbe "colmare il divario" tra l'edilizia sociale e quella di lusso, contribuendo a riequilibrare domanda e offerta e ad ampliare l'accesso all'alloggio per la popolazione.

Offrire opportunità ai lavoratori a reddito medio di trovare alloggi a prezzi accessibili.

Negli ultimi anni, il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare ha mostrato segnali di maggiore equilibrio. In particolare, si prevede che il 2025 registrerà il maggiore aumento dell'offerta nel periodo 2019-2025, contribuendo a un avvicinamento del mercato all'equilibrio quantitativo. Tuttavia, la struttura dell'offerta non è migliorata proporzionalmente; il mercato rimane dominato da immobili di fascia alta e di alto valore, mentre il segmento degli alloggi a prezzi accessibili è pressoché inesistente, soprattutto nelle grandi città.

In questo contesto, il Ministero delle Costruzioni sta elaborando una Risoluzione del Governo per la sperimentazione di progetti di edilizia residenziale commerciale a prezzi accessibili. Si prevede che questa politica contribuirà a creare un'offerta di alloggi commerciali a prezzi accessibili, a riequilibrare la struttura del mercato e ad aumentare l'accesso all'alloggio per le fasce di reddito medio con reali esigenze abitative. Inoltre, mira a stabilizzare il mercato, garantire la sicurezza sociale e sostenere la stabilità macroeconomica.

Secondo la bozza di risoluzione, i comitati popolari provinciali dovranno decidere sullo sviluppo del progetto in base alle reali esigenze; ​​dovranno assegnare terreni idonei da diverse fonti, come terreni assegnati o concessi in locazione dallo Stato, terreni di proprietà di organizzazioni o privati, o terreni acquisiti tramite accordi sui diritti di utilizzo del suolo. Il prezzo del terreno per il progetto sarà calcolato in base alla tabella dei prezzi dei terreni e a un coefficiente di adeguamento.

Per garantire la fattibilità della Risoluzione, è necessario specificare nel dettaglio i meccanismi e le politiche preferenziali. Foto: Hai Son

Il Comitato popolare provinciale può approvare la politica di investimento e assegnare l'investitore senza asta o gara d'appalto, consentendo l'applicazione di procedure analoghe al meccanismo speciale per l'edilizia sociale. Il progetto gode di numerosi incentivi, come un margine di profitto massimo del 15% del capitale totale investito, l'esenzione dall'obbligo di destinare terreni all'edilizia sociale all'interno del progetto, una mobilitazione flessibile dei capitali e prestiti agevolati con tassi di interesse bassi e lunghi periodi di rimborso.

Secondo la bozza di risoluzione, gli alloggi commerciali a prezzi accessibili devono garantire infrastrutture integrate e rispettare gli standard di costruzione. Nelle città a gestione centrale e nelle aree comprese nei confini amministrativi dei distretti provinciali, gli alloggi commerciali a prezzi accessibili saranno costituiti da condomini. Per le altre aree, il Comitato popolare provinciale è responsabile della decisione sulla tipologia di alloggi commerciali a prezzi accessibili, garantendo il rispetto delle normative vigenti e la soddisfazione delle esigenze locali.

Il prezzo di vendita e il prezzo di locazione con opzione di acquisto sono determinati dall'investitore sulla base del principio di un calcolo accurato e completo dei costi, maggiorato di un profitto massimo del 15%, e devono essere verificati al termine dell'operazione; se il prezzo effettivo è inferiore, la differenza deve essere rimborsata all'acquirente.

Per quanto riguarda le transazioni, la bozza di regolamento stabilisce che gli acquirenti possono acquistare una sola unità e non sono autorizzati a rivenderla per almeno 5 anni dalla data del pagamento integrale.

La risoluzione entrerà in vigore dalla data di firma e sarà attuata fino al 28 febbraio 2027. Il Ministero delle Costruzioni prevede di sottoporla al Governo per l'esame e la promulgazione nel marzo 2026.

Specificare i meccanismi e le politiche preferenziali.

Apprezzando l'attenzione dimostrata dal Governo nell'emanare questa Risoluzione, il Presidente dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), Dott. Nguyen Van Dinh, ha affermato che lo sviluppo di alloggi commerciali a prezzi accessibili rappresenta un pilastro intermedio nell'ecosistema abitativo, contribuendo a colmare il divario tra l'edilizia sociale e gli alloggi commerciali di lusso. Si tratta di una soluzione strutturale per affrontare la causa principale dello squilibrio tra domanda e offerta, ampliando l'accesso agli alloggi per le fasce di reddito medio-alte nelle aree urbane.

Per garantire la reale efficacia della Risoluzione, il signor Dinh ritiene necessari una ricerca approfondita, una progettazione completa e una concretizzazione dettagliata dei meccanismi e delle politiche preferenziali, soprattutto per quanto riguarda terreni, finanziamenti, organizzazione dell'attuazione e monitoraggio, al fine di garantirne la fattibilità e l'attrattiva per gli investimenti.

Secondo la signora Ho Thu Mai, direttrice del settore abitativo e membro del Consiglio vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare, sebbene vi siano molte analogie con l'edilizia sociale in termini di obiettivi politici, i meccanismi di incentivazione per gli alloggi commerciali a prezzi accessibili non sono ancora sufficientemente chiari. In particolare, le tasse sull'uso del suolo sono ancora calcolate con metodi convenzionali, mentre i margini di profitto sono limitati al 15% e i meccanismi di prestito agevolato mancano di parametri specifici (tassi di interesse, condizioni di prestito, fonti di finanziamento). Ciò rende la sostenibilità finanziaria dei progetti irrealizzabile e difficile attrarre investitori. La signora Mai ritiene che, senza incentivi finanziari specifici, questo modello sarà difficile da implementare efficacemente nella pratica.

Dal punto di vista dell'implementazione, il vicesegretario generale del VARS, Phan Viet Hoang, ha proposto di affidare alle imprese statali con funzioni di sviluppo immobiliare e abitativo il ruolo di principale investitore del progetto pilota, al fine di garantire un'attuazione standardizzata, trasparenza nei costi e nei prezzi. Allo stesso tempo, ciò creerebbe un modello replicabile per la partecipazione del settore privato dopo la fase pilota.

In un'ottica di lungo termine, la Sig.ra Vu Thi Khanh Van, Direttrice dello Sviluppo Progetti di My Second Home Group JSC, ritiene che la bozza di Risoluzione debba essere attuata al più presto perché soddisfa contemporaneamente gli obiettivi di benessere sociale e stabilità del mercato. È necessario includere un meccanismo di monitoraggio indipendente, un meccanismo flessibile di adeguamento dei profitti in base alla località e garantire trasparenza e un'assegnazione proattiva dei terreni per lo sviluppo dei progetti. Se attuata sistematicamente, questa risoluzione potrebbe diventare un passo strategico per la creazione di un nuovo segmento di alloggi commerciali a prezzi accessibili, fungendo da "ponte strutturale del mercato" tra l'edilizia sociale e gli alloggi commerciali di fascia alta, contribuendo a riequilibrare domanda e offerta e a sviluppare il mercato immobiliare in una direzione sostenibile.

Molti esperti raccomandano inoltre di stabilire un tetto massimo di prezzo per gli alloggi, adeguato alle aree urbane e direttamente collegato alla reale capacità di spesa della popolazione; e, al contempo, di rendere trasparenti il ​​metodo e le componenti di determinazione del prezzo. In aggiunta, il periodo pilota dovrebbe essere esteso ad almeno 3-5 anni per garantire dati pratici sufficienti a una valutazione completa dell'impatto della politica.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/tao-dot-pha-cho-nha-o-gia-phu-hop-bang-co-che-thi-diem-10409027.html