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Nei primi nove mesi del 2024, il mercato immobiliare vietnamita ha registrato numerosi sviluppi positivi, che si sono riflessi nella ripresa dell'offerta, dei prezzi di vendita e nell'aumento della domanda da parte degli acquirenti. Parallelamente, molti progetti e iniziative immobiliari si sono affermati con attività concrete, apportando nuova vitalità al mercato.

Cambiamento positivo

Secondo un rapporto di Savills Vietnam, nei primi nove mesi del 2024, gli appartamenti con un prezzo superiore a 4 miliardi di VND hanno rappresentato il 70% del totale degli appartamenti venduti. In particolare, i prezzi degli appartamenti nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City hanno continuato a registrare una crescita significativa. Ad Hanoi, il prezzo dei nuovi appartamenti è aumentato del 6%, raggiungendo una media di 69 milioni di VND/m²; mentre a Ho Chi Minh City, il prezzo dei nuovi appartamenti ha raggiunto i 68 milioni di VND/m². Questo aumento dei prezzi riflette l'elevata domanda e l'attività del mercato.

I nuovi progetti di appartamenti di lusso lanciati ad Hanoi e Ho Chi Minh City hanno riscosso un notevole interesse da parte dei clienti, con tassi di assorbimento che raggiungono il 60%-80%. Questi progetti non solo contribuiscono ad aumentare l'offerta sul mercato, ma attraggono anche un gran numero di residenti grazie alle loro infrastrutture moderne, ai servizi offerti e agli ottimi collegamenti di trasporto.

Grandi società immobiliari come Vingroup, Novaland e Sun Group hanno compiuto progressi significativi nell'implementazione dei progetti e nell'espansione delle attività. Un esempio lampante è Hoa Binh Construction Group, una delle maggiori imprese di costruzione, che ha ricevuto il supporto della Banca vietnamita per gli investimenti e lo sviluppo ( BIDV ) con un'estensione della linea di credito fino a 4.000 miliardi di VND. Questo non solo ha aiutato Hoa Binh a superare le difficoltà, ma rappresenta anche un segnale positivo di ripresa per le principali società immobiliari.

Una serie di mega-progetti del gruppo Novaland , tra cui Aqua City (Dong Nai) e NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), hanno registrato una certa ripresa con un costante aumento delle transazioni dopo che gli ostacoli legali sono stati gradualmente risolti.

La trasformazione positiva del mercato immobiliare nei primi nove mesi del 2024 è derivata non solo dalla ripresa economica e dalla reale domanda dei consumatori, ma anche dalla rimozione degli ostacoli legali. L'emanazione della Legge Fondiaria del 2024, della Legge sull'Edilizia Abitativa del 2023 e della Legge sulle Attività Immobiliari del 2023 ha creato un quadro giuridico più trasparente per le imprese e gli investitori. Le normative in materia di valutazione dei terreni, procedure di rilascio delle licenze e bonifica dei terreni sono state significativamente migliorate, riducendo al minimo le barriere legali che le imprese del settore immobiliare si trovavano spesso ad affrontare.

Ad esempio, i progetti immobiliari a Ho Chi Minh City hanno riscontrato difficoltà nell'ottenere i permessi per la costruzione di scantinati, ora risolte. Le decisioni 3803/QD-UBND e 3804/QD-UBND del Comitato Popolare di Ho Chi Minh City costituiscono la base per l'approvazione del piano urbanistico generale, consentendo il completamento dell'aggiornamento e dell'adeguamento dei permessi di costruzione per i progetti immobiliari nella zona... Con queste decisioni, si prevede che gli ostacoli legali ai progetti a Ho Chi Minh City saranno gradualmente rimossi.

Secondo il signor Nguyen Toan Thang, direttore del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, la Legge Fondiaria del 2024 e il Decreto 71/2024 sulla regolamentazione dei prezzi dei terreni hanno risolto molte questioni relative alle tasse di utilizzo del suolo che non erano ancora state calcolate per i progetti a Ho Chi Minh City. Attualmente, la città ha circa 200 progetti immobiliari con problemi di finanziamento fondiario. Nel 2024, Ho Chi Minh City risolverà questi problemi per 36 progetti e rilascerà circa 17.500 certificati di utilizzo del suolo.

Una sezione dell'area urbana di Aqua City (305 ettari), sviluppata dal Gruppo Novaland, sta vedendo gradualmente superati gli ostacoli. Foto: NGUYEN TUAN

In particolare, recentemente, riconoscendo che la rimozione degli ostacoli legali per i progetti immobiliari a Dong Nai procede più lentamente rispetto alle province limitrofe, il Presidente del Comitato Popolare della provincia di Dong Nai, il signor Vo Tan Duc, ha sottolineato che verrà data priorità alla risoluzione delle difficoltà relative al piano urbanistico C4 nella città di Bien Hoa. Questo piano urbanistico copre un'area fino a 1.500 ettari con progetti su larga scala, tra cui: aree residenziali e urbane come l'area residenziale di Long Hung (227 ha), l'area urbana commerciale e di servizi dell'isola di Phuoc Hung (286 ha) con investimenti di DonaCoop, l'area urbana di Dong Nai Waterfront (170 ha) di Nam Long Investment Corporation e l'area urbana di Aqua City (305 ha) di Novaland Group.

Inoltre, le politiche creditizie della Banca di Stato del Vietnam hanno contribuito alla stabilità del mercato. Secondo un rapporto della Banca di Stato del Vietnam, alla fine di giugno 2024, i prestiti immobiliari erano aumentati del 4,6%, con un incremento del 10,3% per i prestiti alle imprese immobiliari e, in particolare, dell'1,2% per i prestiti destinati all'acquisto di abitazioni. Ciò dimostra il sostegno del sistema finanziario al settore immobiliare, rafforzando al contempo la fiducia di investitori e acquirenti.

Secondo il dottor Can Van Luc, capo economista di BIDV, il mercato immobiliare è ufficialmente entrato in una fase di ripresa positiva. Un contesto macroeconomico stabile, un'inflazione controllata e un graduale miglioramento delle normative hanno creato condizioni favorevoli per una crescita più robusta del mercato immobiliare nel prossimo periodo. Inoltre, gli investimenti nelle infrastrutture di trasporto, in particolare nelle linee metropolitane di Hanoi e Ho Chi Minh City, continueranno a rappresentare un fattore cruciale per la crescita del mercato.

Rimangono ancora difficoltà e sfide.

Tuttavia, nonostante l'entrata in vigore della Legge Fondiaria del 2024, della Legge sull'Edilizia Abitativa del 2023 e della Legge sulle Attività Immobiliari del 2023, il settore immobiliare si trova ancora ad affrontare una serie di difficoltà e sfide. Senza misure adeguate, queste non faranno che aggravare le carenze di lunga data.

Secondo il Ministero delle Costruzioni, uno dei punti più importanti della Legge Fondiaria del 2024 è l'abolizione del vecchio sistema di determinazione dei prezzi dei terreni. Il listino prezzi verrà aggiornato annualmente, allineandosi maggiormente al valore di mercato. Ciò comporterà un aumento dei costi di investimento per la costruzione e lo sviluppo di progetti immobiliari, con conseguente incremento del 15-20% dei prezzi degli immobili e delle abitazioni. Questo cambiamento potrebbe creare difficoltà sia per gli investitori che per gli acquirenti. D'altro canto, se il nuovo listino prezzi non verrà applicato rigorosamente, si creeranno opportunità di speculazione e manipolazione del mercato, con conseguente aumento delle disuguaglianze nell'accesso alla proprietà immobiliare tra le diverse classi sociali.

Un'altra proposta importante riguarda la tassazione di coloro che possiedono più immobili, ma questa dovrebbe basarsi sul principio della creazione di valore per la società. Il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare del Vietnam e presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha sottolineato che la tassazione non dovrebbe basarsi esclusivamente sul numero di immobili posseduti, ma dovrebbe considerare anche la finalità d'uso. Coloro che acquistano immobili per affittarli, creando valore aggiunto per la comunità, non dovrebbero essere vincolati da questa politica fiscale.

La signora Do Thu Hang, direttrice di Savills Hanoi, ritiene che la tassazione delle seconde case richieda un'accurata preparazione e garantisca uniformità a livello nazionale. Senza uniformità nel sistema di gestione e nelle misure tecniche, come le transazioni bancarie e le dichiarazioni patrimoniali, la tassa non raggiungerà l'effetto desiderato e potrebbe persino destabilizzare il mercato.

Un fattore chiave che contribuisce all'aumento dei prezzi delle case è lo squilibrio tra domanda e offerta. Attualmente, l'offerta di alloggi è di gran lunga inferiore alla domanda, soprattutto nel segmento degli alloggi a prezzi accessibili, destinati alle fasce di reddito medio-basse. Per regolamentare il mercato, il Ministero delle Costruzioni propone di sbloccare l'offerta immobiliare rimuovendo gli ostacoli legali ai progetti bloccati e promuovendo l'avvio di nuovi progetti.

Secondo la signora Ho Thi Thu Mai, direttrice di una società immobiliare in Vietnam (Hanoi), se il governo e le imprese non adotteranno misure decisive per aumentare l'offerta, soprattutto nei segmenti dell'edilizia sociale e degli alloggi a prezzi accessibili, il mercato subirà gravi conseguenze. Le persone con reali esigenze abitative avranno difficoltà ad acquistare una casa e l'impennata dei prezzi potrebbe destabilizzare l'intero mercato.

Inasprire le normative sulle aste fondiarie.

Uno dei metodi principali per generare entrate dal settore immobiliare per il bilancio statale è rappresentato dalle aste per i diritti di utilizzo del suolo. Il Ministero delle Costruzioni ritiene che l'assegnazione e la locazione dei terreni tramite aste abbiano limitato le pratiche scorrette, ridotto i favoritismi e aumentato le entrate. Tuttavia, questo processo presenta anche numerose limitazioni, in particolare il fenomeno dei "mediatori d'asta" che colludono per creare "prezzi artificiali" al fine di manipolare il mercato.

Per affrontare gli aspetti negativi delle aste per i diritti di utilizzo del suolo, il Ministero delle Costruzioni propone di aumentare l'importo della cauzione per partecipare alle aste e di ridurre i tempi di pagamento dopo l'aggiudicazione, al fine di prevenire la speculazione e la creazione di prezzi artificiali. Questa regolamentazione contribuirà a minimizzare la partecipazione alle aste da parte di persone con l'intento di acquistare e rivendere a scopo di lucro; in questo modo, parteciperanno solo coloro che ne hanno effettivamente bisogno.

Il seminario di oggi è intitolato "Identificazione del mercato immobiliare alla fine del 2024 e all'inizio del 2025".

Il seminario, organizzato dal quotidiano Nguoi Lao Dong, si terrà alle ore 8:00 del 10 ottobre nell'auditorium al secondo piano della sede del quotidiano, in via Vo Van Tan 123-127, quartiere Vo Thi Sau, distretto 3, Ho Chi Minh City. Si tratta di un'opportunità per enti di gestione, imprese ed esperti di incontrarsi e proporre soluzioni per promuovere ulteriormente lo sviluppo del mercato in futuro.

Il seminario si è concentrato sui seguenti argomenti: lo stato attuale del mercato immobiliare e le previsioni future; l'impatto di tre nuove leggi relative al mercato immobiliare e l'attuazione dei documenti guida; e le questioni relative ai listini prezzi dei terreni e alle imposte.

Fonte: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm