La città di Ho Chi Minh definisce la percentuale di costi e profitti come base per la valutazione dei terreni.

Questo è uno dei principi fondamentali per la determinazione dei prezzi dei terreni utilizzando il metodo del surplus per i progetti immobiliari a Ho Chi Minh City.

La città di Ho Chi Minh definisce la percentuale di costi e profitti come base per la valutazione dei terreni.

Questo è uno dei principi fondamentali per la determinazione dei prezzi dei terreni utilizzando il metodo del surplus per i progetti immobiliari a Ho Chi Minh City.

Il vicepresidente del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, Bui Xuan Cuong, ha appena firmato la Decisione n. 49/2025 che stabilisce i fattori che determinano le entrate derivanti dallo sviluppo, i fattori che stimano i costi di sviluppo nella determinazione dei prezzi specifici dei terreni utilizzando il metodo del surplus e i fattori che influenzano i prezzi dei terreni nella determinazione dei prezzi dei terreni nella città.

L'investitore ottiene un profitto pari al 15% del costo totale dell'investimento di costruzione.

Per i fattori che stimano i costi di sviluppo, si decide di utilizzare le percentuali (%) per determinare i costi aziendali; i costi degli interessi, il profitto dell'investitore tenendo conto del patrimonio netto e i rischi aziendali per gruppi di progetti con la stessa destinazione d'uso principale del terreno per diverse tipologie di progetti.

La città suddivide questi progetti in segmenti specifici, tra cui edifici residenziali multipiano; case a schiera e ville; lotti di terreno suddivisi; zone e distretti industriali; uffici, edifici commerciali e di servizi e hotel. Le diverse tipologie di progetto saranno soggette a diverse normative percentuali.

Gli interessi passivi, il profitto dell'investitore tenendo conto del patrimonio netto e il rischio d'impresa saranno calcolati moltiplicando il 15% per il costo totale dell'investimento di costruzione. Foto: Le Toan

Nello specifico, le spese di marketing, pubblicità e vendita saranno calcolate al 2% del fatturato totale per tutti i segmenti.

Per i progetti residenziali multipiano, i progetti di investimento in parchi e distretti industriali e i progetti di investimento in uffici, negozi e servizi, i costi di gestione e operativi saranno calcolati al 15% del totale dei ricavi da locazione. Per i progetti di villette a schiera e ville, nonché per i progetti di lottizzazione e vendita di terreni, la commissione sarà pari al 5% del totale dei ricavi da locazione.

In particolare, gli oneri finanziari, l'utile per gli investitori tenendo conto del patrimonio netto e il rischio d'impresa saranno calcolati moltiplicando il 15% per il totale dei costi di investimento per la costruzione, le spese operative e il valore dei diritti di utilizzo del terreno. Tale rapporto si applica a tutti i segmenti sopra menzionati.

Per i progetti di investimento in hotel, strutture sanitarie, istituti scolastici , impianti sportivi o progetti con caratteristiche specifiche, l'ente attuatore determina il prezzo del terreno proposto includendo una percentuale dei costi di marketing, pubblicità e vendita; dei costi di gestione e operativi; degli interessi passivi; e del profitto dell'investitore, tenendo conto del patrimonio netto, dei rischi d'impresa e di altri costi, nella relazione esplicativa sul sistema di determinazione del prezzo dei terreni, che verrà esaminata e approvata dal Consiglio di valutazione fondiaria.

Progetti che non hanno venduto nemmeno un'unità nel primo anno.

Per quanto riguarda i fattori che contribuiscono alla crescita del fatturato, la Decisione n. 49/2025 stabilisce anche la data di inizio delle vendite, il periodo di vendita e la percentuale di vendita per ciascun segmento.

Tuttavia, tale rapporto si applica solo nei casi in cui i documenti relativi alla politica di investimento o i documenti di gara per i progetti di investimento o le decisioni di approvazione dei progetti di investimento non specificano il periodo di vendita; la data di inizio delle vendite e delle attività commerciali per i prodotti e i servizi; oppure le decisioni di approvazione del piano di costruzione dettagliato non specificano il tasso di occupazione.

Di conseguenza, le vendite inizieranno nel primo anno del progetto e la percentuale di vendita sarà ripartita in base alla superficie edificata, compreso il seminterrato.

Per quanto riguarda le tempistiche e i tassi di vendita, i progetti residenziali multipiano con una superficie edificata inferiore a 50.000 m2 avranno un periodo di vendita di 2 anni, con un tasso di vendita del 40% nel primo anno e del 60% nel secondo. Per le villette a schiera e le ville con meno di 100 unità e per i progetti di lottizzazione con meno di 200 lotti, il tasso di vendita sarà del 100% entro 1 anno.

Per i progetti su larga scala con periodi di vendita più lunghi, da 4 a 5 anni, e in cui le vendite non sono consentite nel primo anno, rientrano: progetti residenziali multipiano con una superficie edificabile di 150.000 m2 o più; e progetti di villette a schiera e ville con più di 1.000 unità.

Per i progetti di investimento in uffici, attività commerciali e servizi, il tasso di occupazione è del 75% per gli uffici e del 70% per le attività commerciali.

Per i progetti di investimento in hotel, strutture sanitarie , istituti di istruzione, centri culturali, impianti sportivi o progetti con caratteristiche specifiche, l'ente attuatore determina il prezzo del terreno e propone altri fattori per la stima dei ricavi derivanti dallo sviluppo nella Relazione esplicativa sul sistema di determinazione del prezzo dei terreni, che il Consiglio di valutazione fondiaria esaminerà e deciderà in merito.

Il metodo del surplus si applica sottraendo i costi totali stimati di sviluppo del lotto o dell'area dal totale stimato dei ricavi di sviluppo, sulla base dell'uso più efficiente del suolo (coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, numero massimo di piani dell'edificio) secondo il piano urbanistico e il progetto di costruzione dettagliato approvati dall'autorità competente.

Il ricavo totale generato dallo sviluppo di un terreno o di un'area viene determinato in base ai prezzi di trasferimento stimati, ai prezzi di locazione del terreno, ai prezzi di locazione degli immobili, ai prezzi dei prodotti e dei servizi, alla fluttuazione dei prezzi di trasferimento, dei prezzi di locazione del terreno, dei prezzi di locazione degli immobili e dei prezzi dei prodotti e dei servizi durante il periodo di attuazione del progetto, e ad altri fattori che generano ricavi, tra cui: periodo di vendita; data di inizio delle vendite e delle attività commerciali; tasso di vendita; e tasso di occupazione.

Il prezzo commerciale per prodotti e servizi viene applicato nei casi in cui non è possibile riscuotere i prezzi di trasferimento, i canoni di locazione di terreni o i canoni di locazione di locali.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html