VCCI: Il metodo del surplus dovrebbe essere mantenuto nella valutazione dei terreni.

ANTD.VN - La Camera di Commercio e Industria del Vietnam (VCCI) ritiene che si debba valutare la possibilità di eliminare il metodo del surplus dai metodi di valutazione dei terreni.

Il metodo residuale dovrebbe essere mantenuto nella valutazione dei terreni.

Nel progetto di decreto di modifica e integrazione del decreto 44/2014/ND-CP relativo alla regolamentazione dei prezzi dei terreni e nel progetto di circolare di modifica e integrazione di alcuni articoli della circolare n. 36/2014/TT-BTNMT che specifica il metodo di valutazione dei terreni, la costruzione e l'adeguamento delle tabelle dei prezzi dei terreni, la valutazione specifica dei terreni e la consultazione sulla determinazione dei prezzi dei terreni, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente (MONRE) propone di eliminare il metodo di calcolo dei prezzi dei terreni eccedenti.

Tuttavia, la VCCI sostiene che l'eliminazione del metodo del surplus creerebbe difficoltà nel processo di valutazione dei terreni.

Il metodo del surplus è un metodo per determinare il valore di un terreno in base al suo potenziale di sviluppo futuro. Questo tipo di terreno con potenziale di sviluppo in genere non presenta proprietà comparabili che siano state vendute con successo sul mercato, il che rende difficile l'applicazione del metodo comparativo (a condizione che vi siano almeno tre appezzamenti di terreno comparabili che siano stati trasferiti sul mercato o acquisiti tramite aste per i diritti di utilizzo del suolo).

Confrontando questi metodi con i metodi di valutazione fondiaria basati sull'uso attuale del terreno, come il metodo comparativo e il metodo del reddito, emergono chiaramente i vantaggi e gli svantaggi di ciascun metodo.

Secondo VCCI, il metodo comparativo presenta delle limitazioni in termini di dati comparativi perché le informazioni sulle transazioni sono spesso difficili da conciliare con l'immobile oggetto di valutazione; richiede molte informazioni chiare e precise sulle transazioni, mentre in realtà, in molti casi, il prezzo di transazione sulla carta e il prezzo di transazione effettivo sono diversi;

Nel frattempo, anche il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni, che si attua moltiplicando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari per il coefficiente di adeguamento, presenta delle limitazioni. Il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni viene stabilito dal Comitato popolare provinciale attraverso l'analisi e il confronto dei prezzi dei terreni riportati nella tabella dei prezzi fondiari con i prezzi dei terreni di mercato prevalenti.

Pertanto, anche la determinazione del coefficiente di aggiustamento si basa su dati comparativi e, di conseguenza, presenta le stesse limitazioni in termini di informazioni e dati di input del metodo comparativo.

Secondo la VCCI, l'attuale database fondiario vietnamita non riflette accuratamente la realtà del mercato. Pertanto, l'applicazione di soli tre metodi di valutazione, come delineato nella bozza, potrebbe creare difficoltà di attuazione a causa delle suddette carenze.

D'altro canto, il metodo del surplus si basa sul principio teorico che il valore attuale di un'attività è pari al valore residuo ottenuto dalla stima di uno sviluppo ipotetico, al netto di tutti i costi sostenuti per realizzarlo.

L'essenza di questo metodo consiste nel calcolare il valore del terreno a ritroso, partendo dal ricavato della vendita di futuri sviluppi edilizi completati e sottraendo i costi di sviluppo necessari investiti per la realizzazione di tali sviluppi. I terreni con potenziale edificabile vengono valutati con questo metodo quando altri metodi di valutazione non sono applicabili.

La VCCI ha inoltre affermato che il metodo del surplus è un metodo di valutazione immobiliare applicato da organizzazioni professionali di valutazione ed è considerato uno dei metodi di valutazione utilizzati per la valutazione di immobili con potenziale di sviluppo (terreni edificabili non urbanizzati o terreni con strutture esistenti che possono essere ristrutturate o demolite per costruire nuove strutture per un utilizzo ottimale ed efficiente).

Il metodo residuale è disciplinato dallo Standard di Valutazione Vietnamita n. 11, pubblicato insieme alla Circolare 145/2016/TT-BTC.

La proposta di eliminare il metodo del surplus nella valutazione dei terreni porterebbe a incongruenze nelle normative sulla valutazione immobiliare tra i vari documenti legali pertinenti.

Per quanto riguarda gli obiettivi della gestione statale, uno dei motivi per cui si è deciso di eliminare il metodo del surplus dai metodi di valutazione fondiaria è che "si tratta di un metodo di valutazione immobiliare utilizzato dagli amministratori per calcolare e prendere decisioni di investimento (idealmente, i prezzi dei terreni dovrebbero essere determinati in anticipo), e non è adatto al compito di valutazione fondiaria a supporto della gestione statale del territorio".

Secondo VCCI, se questo metodo viene considerato esclusivamente per il calcolo dell'efficienza dell'investimento, allora il valore del terreno è stato calcolato in modo da ottenere il miglior e più efficiente utilizzo possibile, e tale prezzo è coerente con i principi di mercato.

Pertanto, lo Stato utilizza questo metodo di valutazione per individuare le tipologie di terreno con potenziale di sviluppo, determinando prezzi dei terreni coerenti con i prezzi di mercato e, di conseguenza, definendo gli obblighi finanziari che gli investitori devono adempiere nei confronti dello Stato.

Pertanto, la VCCI suggerisce che il comitato di redazione valuti la possibilità di non omettere il metodo del surplus dai metodi di valutazione dei terreni.

Link alla fonte: https://www.anninhthudo.vn/vcci-nen-giu-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post546368.antd