Restringere il campo dei metodi di valutazione fondiaria in base al plusvalore.

Le normative sono scollegate dalla realtà.

La clausola c, punto 5, dell'articolo 159 del progetto di legge fondiaria (modificata) stabilisce il principio per la determinazione dei prezzi dei terreni mediante il metodo del surplus come segue: "Il metodo del surplus si applica alla valutazione di appezzamenti di terreno non agricoli e aree in cui non sono ancora stati realizzati investimenti in infrastrutture tecniche o opere edilizie secondo il piano di costruzione dettagliato, ad eccezione dei casi specificati al punto d della presente clausola."

È necessario determinare il metodo residuale da applicare nella valutazione del terreno con potenziale edificabile.

Recentemente, anche la bozza di modifica del Decreto del Governo n. 44/2014 sulla valutazione dei terreni ha ristretto l'ambito di applicazione, analogamente alle disposizioni della bozza di Legge Fondiaria (modificata). Tuttavia, a seguito delle numerose obiezioni sollevate dal pubblico e dagli esperti, la commissione di redazione del Decreto n. 44/2014 rivisto ha successivamente accettato e modificato tale contenuto, mantenendo la normativa vigente. Ciò significa che il metodo del surplus viene applicato per la valutazione dei terreni con potenziale edificabile derivante da modifiche urbanistiche o di conversione d'uso, quando è possibile determinare il totale dei ricavi di sviluppo previsti e il totale dei costi stimati.

Il metodo del surplus è un metodo per determinare il valore di un terreno in base al suo potenziale di sviluppo futuro, piuttosto che al suo utilizzo attuale come nei metodi comparativo o reddituale. Il metodo del surplus riflette il valore di mercato del terreno oggetto di valutazione, includendo fattori quali: destinazione d'uso del terreno; durata della destinazione d'uso; densità edilizia; altezza degli edifici; coefficiente di utilizzo del terreno; e riflette il valore pratico dei flussi di cassa derivanti da investimenti, produzione e attività commerciali. Pertanto, secondo molte aziende, si tratta di un metodo di valutazione immobiliare moderno, in linea con le prassi internazionali, in quanto è in grado di riflettere chiaramente la natura finanziaria di un progetto immobiliare, inclusi costi, ricavi e profitti.

Il presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, ha affermato che la normativa che applica il metodo del surplus per determinare i prezzi dei terreni nella bozza di modifica della legge fondiaria trascura una categoria molto importante: i terreni agricoli. Citando il caso del progetto di zona economica speciale che il gruppo Sama Dubai (Emirati Arabi Uniti - EAU) aveva precedentemente registrato per investire nella provincia di Phu Yen con un investimento totale fino a 250 miliardi di dollari, Le Hoang Chau ha analizzato: all'interno di un'area di terreno fino a 300.000 ettari, vi è terreno agricolo; se questa tipologia di terreno non viene menzionata, è impossibile calcolare le tasse sull'uso del suolo. Nessun progetto di sviluppo urbano è costituito esclusivamente da terreni non agricoli; si tratta sempre di terreni a uso misto.

Pertanto, la suddetta normativa è troppo lontana dalla realtà e comporta la conseguenza che si possano sviluppare solo progetti immobiliari e complessi residenziali di piccole dimensioni. Non è possibile costruire aree urbane di grandi dimensioni. Inoltre, una volta che un terreno agricolo viene convertito in area urbana, industriale o residenziale, la conversione è naturalmente approvata dall'autorità competente, fornendo così una solida base per l'applicazione del metodo del surplus nel calcolo dei canoni di utilizzo del suolo.

"Per non parlare del fatto che attualmente esiste una classificazione dei terreni bonificati dal mare, che include i casi in cui lo Stato si assume direttamente l'incarico e quelli in cui lo fanno privati. Quindi, che tipo di terreno viene bonificato dal mare? Si tratta di terreno non agricolo o di terreno agricolo con superficie d'acqua? Ad esempio, le lagune utilizzate per l'acquacoltura sono terreni costieri con superficie d'acqua. Definirli terreni non agricoli è scorretto; dovrebbero essere terreni agricoli", ha affermato il signor Chau, proponendo di applicare il metodo del surplus anche alle aree agricole, eventualmente allineandolo all'attuale bozza di emendamento al Decreto 44: "Il metodo del surplus viene applicato per valutare i lotti di terreno con potenziale di sviluppo a seguito di modifiche alla pianificazione o alla conversione dell'uso del suolo, una volta determinati i ricavi totali previsti per lo sviluppo e i costi totali stimati".

In linea con la prassi internazionale

Il signor Nguyen The Phuong, vicepresidente dell'Associazione vietnamita per la valutazione immobiliare, ritiene che l'applicazione del metodo del surplus per determinare il prezzo dei terreni con potenziale edificabile sia scientificamente valida, coerente con le pratiche internazionali e necessaria per la determinazione dei prezzi dei terreni in Vietnam oggi. Questo metodo è comunemente utilizzato per valutare i lotti di terreno con potenziale edificabile laddove non vi siano transazioni per lotti simili, rendendo impossibile l'applicazione di metodi comparativi o di altro tipo. Utilizzare il metodo di calcolo dei prezzi dei terreni residenziali e poi moltiplicarli per una percentuale tra i prezzi dei terreni residenziali e le altre tipologie di terreni presenti nella tabella dei prezzi fondiari non è fattibile.

Di recente, durante la fase di elaborazione e consultazione pubblica delle modifiche al Decreto 44 da parte del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, sono pervenuti numerosi suggerimenti, e il Ministero si è detto molto soddisfatto del fatto che l'agenzia li abbia recepiti, mantenendo l'attuale metodo di valutazione in eccedenza. Pertanto, la bozza di Legge Fondiaria (modificata), anch'essa elaborata da questo Ministero, dovrà rivedere le norme relative al metodo di valutazione in eccedenza per allinearle alla normativa vigente. Applicare il metodo di valutazione in eccedenza esclusivamente ai terreni non agricoli risulterebbe di difficile attuazione, poiché per i terreni a uso misto di elevato valore sarebbe molto complesso applicare altri metodi.

Ad esempio, il metodo comparativo è applicabile solo agli edifici a bassa altezza e non può essere utilizzato per edifici multipiano, edifici multifunzionali o immobili industriali. Il metodo del reddito, invece, è applicabile solo ai terreni agricoli, più adatti a quelli utilizzati per colture annuali... Pertanto, la normativa così come è stata redatta rischia di bloccare progetti con un valore superiore a 200 miliardi di VND. Attualmente, la maggior parte dei progetti immobiliari richiede ingenti capitali di investimento. Inoltre, questa normativa potrebbe potenzialmente causare perdite significative per il bilancio statale a causa dell'ampliamento della gamma di terreni soggetti al metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno...

Il signor Le Hoang Chau ha inoltre suggerito che il governo dovrebbe prendere in considerazione la modifica del metodo del surplus, che consiste nel determinare i prezzi dei terreni sottraendo i costi totali stimati di sviluppo di un appezzamento o di un'area dai ricavi totali stimati di sviluppo secondo il piano di utilizzo del suolo e il piano di costruzione dettagliato approvati dalle agenzie statali competenti, anziché basarsi "sull'uso più efficiente del suolo (coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, numero massimo di piani dell'edificio)" come previsto nella bozza.

Il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, ritiene che la valutazione dei terreni sia un campo altamente specializzato. Attualmente, la bozza di legge non specifica molti metodi di valutazione. Pertanto, la legge non dovrebbe definire nel dettaglio i metodi di valutazione dei terreni, ma limitarsi a stabilire che questi debbano essere applicati secondo gli standard di valutazione vietnamiti già emanati. Tali standard dovrebbero includere diversi metodi di valutazione, ciascuno descritto in dettaglio, unitamente alle procedure, ai processi e ai criteri di riferimento.

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm