不動産に関する3つの法律：障害はすぐに取り除く

2024年土地法を5か月前倒し（2025年1月1日から）施行するにあたり、政府が設定した目標と国会の期待の1つは、手続きを簡素化し、企業や人々の住宅や土地に関する問題を解決することである。

しかし、ホーチミン市をはじめとする一部の地域では、この法律が施行されて以来、多くの土地手続きが「凍結」されている。

人々は火の上に座っている

2024年8月初旬（2024年土地法発効日）より不動産譲渡契約を締結し、8月5日にビンロックA（ホーチミン市ビンチャン区）居住者のV氏が登記書類を区登記事務所に提出し、8月14日より税額計算書が税務当局に移管された。

しかし、1か月以上経っても、税務当局はまだ、登記所に移管して登記手続きを完了し、名義を買い手に移転するようにという税務通知書を発行していません。

V氏は、譲渡契約書に署名した際に、20日以内に名義変更を更新することを買主に約束したという。しかし、手続きが遅かったため、買主は問題を解決するか、あるいは代金を返金するよう、V氏に強いプレッシャーをかけてきたという。

「この1カ月、ニュース報道を読み、税務当局や資源当局があちこちで不備について報告したり意見を求めたりしているのを見て、私はとてもイライラしてじっとしていられない。

「売買や譲渡の手続きは早急に解決する必要があるが、省庁や地方自治体が次々と会議を開くのを待つ代わりに、人々や企業は多くのことを見逃し、さまざまな損失を被っている」とV氏は憤慨した。

同様に、TQĐ.さんは2024年8月8日にフーニャン郡で家を購入しましたが、所有権移転の申請を提出してから1か月以上経ってもまだ結果が届かず、すべての計画が遅れています。

具体的には、D氏は140億ドンで住宅を購入しました。彼はすぐに100億ドンを外部から借り入れて返済し、その後銀行から借り入れて返済する計画を立てていました。

銀行側は査定と融資手続きは完了しているものの、融資が実行できず、ファイルはまだ完了していないため、Dさんは返済時期も分からず、外部からの融資の利息を負担することに苦労している。

「外部からの融資の金利は１日数千万で、関係機関が解決策を決めるのが遅いため、国民が重い負担を背負わなければならない」とＤ氏は語った。

PLさん（ホーチミン市12区在住）は資金不足のため、12区にある2つの土地を60億ドンで売却せざるを得ませんでした。どちらの土地も銀行融資のために抵当に入っていたため、レッドブック抵当の解除手続きを完了するために、知人から40億ドン以上を借り入れなければなりませんでした。

一方、住宅購入者も銀行から借入を行っていたため、Lさんは手続きをサポートしました。銀行は、譲渡税の支払いと名義変更の手続きが完了した時点で、購入者に融資を実行することに同意しました。

Lさんは税務署に申請書を提出した際、市人民委員会が新しい地価表を発行する予定なので、譲渡税は新しい地価表に基づいて計算するのでしばらく待つように言われた。

しかし、現在に至るまで譲渡税の計算ファイルは依然として滞留しており、売主と買主の双方が「行き詰まった」状態となっている。

「お金が足りなくて土地を売ったんです。売った後がこんなに大変になるとは思っていませんでした。土地の売却手続きが完了できるよう、譲渡税を早く計算してほしいです」とLさんは語った。

ホーチミン市では、売買後も所有権移転や登記手続きが完了できず、不動産取引が停滞する傾向がある - 写真：QUANG DINH

不動産市場のさらなる困難

一方、第7区の不動産取引フロアのディレクターであるトラン・ドゥック・トゥアン氏は、この企業だけでも、税金の支払い段階で滞っている不動産の売買ファイルが20件近くあると語った。

トゥアン氏によると、8月1日以前とそれ以降のすべての記録が停止されたため、完了した取引は「凍結」され、新しい取引も困難になり、人々はこの期間中の売買も停止したという。

「新しい法律は市場を開放し、人々の取引をより便利にするだろうと思ったが、実際には物事は人々にとってより困難になっている。」

当初、税務署は譲渡税の計算の基礎となる新しい土地価格表が1～2週間で入手できると言っていましたが、現在までに1ヶ月半以上も待たされていますが、何の進展もありません。「お客様からの問い合わせが絶えないので、毎週税務署に問い合わせに行かなければなりません」とトゥアン氏は語りました。

ホーチミン市の不動産ブローカー、タ・チュン・キエン氏は、売主が切実にお金に困っているため家を売却しなければならないが、結局手続きが完了できず、買主が銀行から借り入れできず、売主に金額の100％を支払うことができないケースが多いと語った。

海外移住費用を捻出するために家を売却した事例があります。渡航予定は9月15日だったため、売却手続きは2024年8月上旬に完了しました。

公証書類と保証金は完了しましたが、税金の計算手続きが滞り、売主は途方に暮れていました。売主は9月15日から海外への渡航を余儀なくされ、税金の支払い手続きは依然として滞っていました。

「手続きがいつ完了するかわからないため、後で何か問題が発生した場合、後で対応するために往復のフライトにさらにお金をかけなければならないことをお客様は受け入れています」とキエン氏は語った。

さらに、キエン氏によると、実際には、住宅を売却する際に、名義変更手続きのためにレッドブックを取得するために、ローンの返済のために外部から資金を借り入れなければならないケースもあるという。買い手も銀行から借り入れているものの、資金を出し切れない場合、売り手は「ジレンマ」に陥り、住宅売却時に借金を背負わざるを得なくなるという。

チタニウム不動産管理会社のファム・トロン・フー取締役は、土地使用証明書の発行や変更、土地利用目的の手続きが停止されたことで、取引や売買が不可能になり、仲介業に支障が出ているとコメントした。

「当局はホーチミン市における不動産取引の障害を早急に撤廃するか、一時的な措置を講じる必要がある。過去1ヶ月間のような取引の『凍結』はあってはならない」とフー氏は述べた。

ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カイン・クアン取締役によれば、企業は土地分野に関連する法律の早期適用により市場の障害が取り除かれ、不動産取引が促進されることを期待しているが、現実には問題が発生し、取引のさらなる遅延を引き起こしている。

「各地方がそれぞれ異なる方法で実施しており、その結果、人々や企業が苦しんでいる」とクアン氏は憤慨した。

ホーチミン市ビンタン区で不動産手続きをする人々 - 写真：H.HANH

天然資源・環境省はまだコメントを出していない。

弁護士のNgo Huynh Phuong Thao氏（TAT法律事務所）によると、土地価格表を市場価値に合わせて調整することは必要だが、人々や企業は手続き上の手順にとらわれることはできない。

注目すべきは、他の多くの地方自治体が依然としてK係数と旧価格表に基づいて土地登記を扱っている一方で、ホーチミン市は調整された土地価格表の発行を「待っている」ということだ。

タオ氏は「新しい土地価格表を待つことは、土地手続きの完了を困難にするだけでなく、企業の運営に深刻な影響を与え、特にホーチミン市の経済成長率に悪影響を与える」と述べ、新しい土地価格表の発行を待つ間は古い土地価格表を引き続き適用すべきだと提言した。

カインホア省弁護士協会会長で国会議員のレー・スアン・タン氏は、2024年土地法の起草で政府を支援する機関として、天然資源環境省は、タイムリーな解決策と指導を得るために、政府に積極的に提案するか、各省庁や部局、地方から問題についての話し合いを聞く全国会議を開催すべきだと述べた。

タン氏によると、2024年土地法では、旧土地価格表は2025年12月31日まで適用されると規定されており、必要に応じて省人民委員会が現地の市場価格に合わせて調整することになるという。

それ以外の場合は、古い土地価格表が引き続き適用され、2026年1月1日から新しい土地価格表が使用されるように作成されます。

したがって、ある地域では土地価格表を調整しない一方で、他の地域では調整しないというのはまったく普通のことです。

「法律では、ホーチミン市が古い土地価格表が低く、損失を引き起こす可能性があると感じた場合、調整された土地価格表を発行する手続きを迅速に完了し、人々の手続きを簡素化しなければならないと地方自治体に規定されている」とタン氏は述べた。

トラン・ドゥック・フォン弁護士（ホーチミン市弁護士会）はまた、新たな土地価格調整の公布を待つ間、ホーチミン市は古い価格表を適用し、税務当局は住民のために行政手続きを解決しなければならないと述べた。

なお、新土地法では、2025年12月31日までは旧地価表の適用も認められています。したがって、調整地価表が公布されていない場合は、旧地価表が引き続き有効となります。

「新しい料金表がない場合は、古い料金表を適用できます。なぜ行政手続きを放棄して、国民を苦しめるのですか？」

地方自治体が意見を求める申請を中止している現状を踏まえ、関係省庁は速やかに意見を表明し、地方自治体が実施できるよう見解を統一する必要があります。「ただ座って関係機関の議論を待つことはできません」とフォン氏は述べた。

ホーチミン市税務局は再び緊急勧告

ホーチミン市フーニャン区土地登記事務所の支所に不動産手続きに来る人々 - 写真：TTD

9月16日、ホーチミン市税務局は、ホーチミン市人民委員会に対し、2024年8月1日からの土地登記を解決するための会議を開催するよう引き続き緊急に要請した。

具体的には、市が会議を開催し、地価表、地価調整係数、地代算定率などの法定文書の適用を解決し、統一し、税務当局が土地に対する財務債務を迅速に計算できるようにすることを提案しました。

市税務局によると、2024年8月1日から市が土地価格表の調整を決定する日以前に発生した土地記録については、2020年1月16日付ホーチミン市人民委員会の決定第02号「2020～2024年期間の当該地域の土地価格表に関する規制の公布」に従って申請する必要がある。

市税務署の統計によると、8月1日から27日までの間に、同署は合計8,808件の届出を受理した。そのうち、土地使用権の承認に伴う土地使用料徴収に関する届出は346件、土地利用目的の変更に伴う土地使用料徴収に関する届出は277件であった。

さらに、不動産譲渡に伴う個人所得税の記録は5,448件、金銭債務が発生しないケースの記録は2,737件あります。しかし、地価公示台帳の発行が遅れているため、土地関連記録の処理に大きな支障が生じています。

トゥオイ・チェ氏の調査によると、2024年8月1日以降の土地登記記録が税務署に大量に残っており、税務署によっては400～500件もの記録が残っているという。ホーチミン市中心部のある税務署長は、土地価格表が発表されるまで税額を計算しられないため、住民に説明することしかできず、それ以上の対応はできないと述べた。

しかし、一部の税務署は、個人所得税や登録料が免除される譲渡・相続・贈与に関する書類については柔軟な対応をしているとしている。一方、課税対象となる書類については、引き続き待機を余儀なくされ、他に何もできない状況となっている。

グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産協会会長）：

多くの地域はまだ混乱している

3つの法律が施行されてから1ヶ月以上が経過したが、法律の起草機関と施行機関の間には依然として溝があるようだ。一部の地方では、執行官が法律の起草機関の見解を「理解」しておらず、土地関連手続き、特に土地に関する財政負担の根拠となる地価公示の発行において、躊躇や混乱が生じている。

法令や通達は法律の指針となっているものの、施行は依然として非常に困難です。そのため、新法が施行されてから1ヶ月以上が経過した現在も、ほとんどの地方自治体は適切な施行方法を模索しており、土地価格の算定や地価公示の承認といった関連規則の制定さえも行っています。実際、新法に基づいて解決されたプロジェクト数は非常に少なく、これは地方自治体が関連手続きのプロセスを再構築する必要に迫られているためです。

グエン・クアン・トゥエン准教授（ハノイ法科大学経済法学部長）：

法執行機関を保護するためのメカニズムが必要です!

3つの法律の明確な実効性を確認するには、各省庁、各部局、地方自治体が法執行に関する見解を統一するのにまだ時間が必要です。例えば、2024年土地法は、土地価格の決定に関する5つの原則を規定しており、その第一は、市場価格ではなく市場原理に従って土地価格を決定することです。

多くの地方自治体は、土地評価は市場価格に基づいていると理解していますが、市場価格は日々変動するため、その適用は困難です。この「曖昧さ」により、投機家は競売を通じて容易に土地価格をつり上げ、市場の混乱を引き起こしています。法執行においては、地域市場原則に加えて、残りの4つの原則を法的手続きに従って適用する必要があります。

さらに、現状においては、執行官を保護するための仕組みが必要です。同時に、土地評価機関と地価決定機関の独立性を確保する必要があります。土地評価は、土地利用者、国、投資家の利益の調和を確保しなければなりません。地価が高騰し続ければ、土地の効率性を促進することは非常に困難になるでしょう。

出典: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm