政府が設定した目標の一つ、そして国民議会が2024年土地法を予定より5ヶ月前倒し（2025年1月1日から）施行することを期待している点の一つは、企業や市民のための住宅と土地に関する手続きを簡素化し、不備を解消することである。
しかし、特にホーチミン市など一部の地域では、この法律の施行以来、土地関連の手続きの多くが停滞している。
人々は不安でたまらない。
2024年8月初旬（2024年土地法が施行された日）に土地譲渡契約書に署名したV氏は、8月5日にビンロックA地区（ホーチミン市ビンチャイン区）の住民として登録書類を地区登録事務所に提出し、8月14日に税額計算書を税務当局に送付した。
しかし、1か月以上経っても、税務当局は登記手続きを完了させ、所有権を買い手に移転するための納税通知書を登記所に送付していない。
V氏は、譲渡契約に署名した際、20日以内に所有権を更新することを買主に約束したと述べた。書類処理が遅れたため、買主は問題を解決するか、返金するよう彼に強い圧力をかけた。
「ここ1か月間、税務当局と資源当局が意見のやり取りを繰り返し、報告書を提出したり、不備について意見を求めたりしているというニュース記事を読んでいると、落ち着かず不安な気持ちになります。」
「土地の売買や譲渡の手続きは迅速に解決されるべきなのに、各省庁や地方自治体は次から次へと会議を開いており、その間に人々や企業は多くの機会を逃し、あらゆる面で損失を被っている」とV氏は怒りを込めて述べた。
同様に、TQD氏は2024年8月8日にフーニュアン地区で住宅を購入しましたが、1か月以上前に登記および譲渡書類を提出したにもかかわらず、いまだに結果を受け取っておらず、すべての計画が頓挫しています。
具体的には、D氏は140億ベトナムドンで家を購入した。彼はまず外部から100億ベトナムドンを借り入れて返済し、残りは銀行から借り入れて返済する計画だった。
融資申請書類は不完全であり、銀行は評価と承認の手続きを完了しているものの、資金を払い出すことができません。そのため、D氏はいつ返済できるか分からないまま、外部融資の利息の支払いに苦労しています。
「非公式な貸金業者からの融資の1日当たりの金利は数千万ドンにも上り、当局は解決策をなかなか決定しないため、国民は重い負担を強いられている」とD氏は述べた。
ホーチミン市12区在住のPLさんは、経済的な困難のため、12区にある2区画の土地を60億ベトナムドンで売却せざるを得ませんでした。どちらの土地も銀行に抵当に入れられていたため、PLさんは抵当権解除の手続きを完了するために、知人から40億ベトナムドン以上を借り入れなければなりませんでした。
一方、買主は銀行融資も受けていたため、Lさんは必要な手続きを代行した。銀行は、譲渡税の支払いと登記手続きが完了次第、融資を実行することに同意した。
Lさんは税務署に申請書を提出した際、市人民委員会がまもなく新しい土地価格表を発行する予定であるため、新しい土地価格表に基づいて譲渡税が計算されるまで一時的に待つ必要があると告げられた。
しかしながら、今日に至るまで譲渡税の計算プロセスは停滞したままであり、売主と買主の両方が「行き詰まった」状態にある。
「お金が足りなかったので土地を売ったんです。売ったことでさらに状況が悪化するとは思っていませんでした。当局が早く譲渡税を計算して、土地売却の手続きを完了させてくれることを願っています」とLさんは語った。
ホーチミン市では、不動産取引が停滞する傾向がある。売買が成立した後も、所有権移転や登記の手続きが完了するまで時間がかかるためだ。 - 写真：クアン・ディン
不動産市場にさらなる困難をもたらす。
一方、トラン・ドゥック・トゥアン氏（第7区の不動産仲介会社の取締役）は、同社だけでも現在、税金の支払い段階で停滞している不動産取引が20件近くあると述べた。
トゥアン氏によると、8月1日以前と以降のすべての取引が停滞し、完了した取引が「凍結」状態になったほか、困難のために新規取引も停止し、人々はこの期間中、売買を控えたという。
「私たちは新法によって市場が開放され、人々の取引が容易になると考えていましたが、実際には事態をより困難にしてしまいました。」
「当初、税務署は譲渡税の計算に必要な新しい土地価格表を1～2週間以内に提供すると言っていましたが、1か月半以上経っても何の進展もありません。顧客から絶えず催促されるため、毎週税務署に問い合わせに行かなければならない状況です」とトゥアン氏は語った。
ホーチミン市の不動産仲介業者であるタ・チュン・キエン氏は、売主が資金繰りに困り、家を売らざるを得ないケースは多いものの、最終的に手続きが完了しず、買主も銀行融資を受けられず、売主に全額を支払うことができないケースが多いと述べた。
顧客の中には、海外移住の費用を賄うために自宅を売却する人もおり、9月15日にフライトが予定されているため、2024年8月初旬に売却手続きを開始した。
公証済みの書類と保証金は提出されたものの、税金の計算手続きが滞り、売主は今後の対応に困惑した。税金の支払い手続きが未完了のまま、売主は9月15日から海外へ渡航せざるを得なくなった。
「お客様は、後日何らかの問題が発生した場合、解決のために往復する追加費用が発生することを承知しています。なぜなら、この手続きにどれくらいの時間がかかるか分からないからです」とキエン氏は述べた。
さらに、キエン氏によれば、実際には、土地の権利証を取得して所有権移転を完了するために、既存のローンを返済するために外部から資金を借り入れなければならないケースもあるという。もし買主も銀行から融資を受けようとするが、融資が実行されない場合、売主は窮地に陥り、家を売却する際に借金を抱えたままになってしまう。
チタン不動産管理会社のファム・チョン・フー社長は、土地使用許可証の発行・更新手続きや土地利用目的の変更手続きの停滞により、人々が取引や売買を行うことが妨げられており、結果として不動産仲介業も困難に直面していると述べた。
「当局はホーチミン市における不動産取引の障害を迅速に解消するか、暫定的な措置を講じる必要がある。1か月以上も取引が『凍結』されている状態を放置すべきではない」とフー氏は述べた。
ベトナム・アンホア不動産投資会社のトラン・カイン・クアン社長によると、企業は土地関連法の早期施行によって市場の障害が解消され、不動産取引が促進されると期待している。しかし、実際には、取引をさらに阻害する問題が発生している。
「各地域によって実施方法が異なるため、住民や企業がその影響を受けている」とクアン氏は怒りを込めて述べた。
ホーチミン市ビンタイン区で土地・不動産の手続きを完了する人々 - 写真：H.ハン
天然資源環境省はまだコメントを発表していない。
弁護士のゴ・フイン・フオン・タオ氏（TAT法律事務所）によると、土地価格表を市場価格を反映するように調整することは必要だが、市民や企業が官僚的な手続きに巻き込まれるのは容認できないという。
特筆すべきは、他の多くの地域が依然として旧K係数と価格表に基づいて土地申請を処理しているのに対し、ホーチミン市は調整後の土地価格表の発行を「待っている」ということである。
「新しい土地価格表の発行を待つことは、人々が土地の手続きを完了することを困難にするだけでなく、企業の運営にも深刻な影響を与え、特にホーチミン市の経済発展の速度に悪影響を及ぼす」とタオ氏は述べ、新しい土地価格表が発行されるまでは、古い土地価格表を引き続き適用すべきだと提言した。
カインホア省弁護士協会の会長を務めるレ・スアン・タン国会議員は、天然資源環境省は、2024年土地法の草案作成において政府を支援する機関としての役割を担うにあたり、政府に対して積極的に提案を行うか、あるいは各省庁、各分野、地方自治体から障害となっている事項について意見を聞き、解決策を見出し、タイムリーな指導を行うための全国会議を開催すべきだと提言した。
タン氏によると、2024年土地法では、旧法に基づく土地価格表は2025年12月31日まで適用されると規定されている。したがって、必要に応じて、省人民委員会はそれを調整して、地元の市場価格を反映させることができる。
それ以外の場合は、旧地価表が引き続き適用され、2026年1月1日から使用するための新しい地価表が作成される。
したがって、一部の地域では土地価格表を調整しない一方で、他の地域では調整するのはごく普通のことである。
「法律では、この任務は地方自治体に委ねられています。ホーチミン市が旧地価表が低すぎて損失が生じる可能性があると判断した場合、速やかに改訂版地価表を発行する手続きを完了させ、市民にとって手続きを簡素化しなければなりません」とタン氏は述べた。
ホーチミン市弁護士協会のトラン・ドゥック・フオン弁護士も、新しい土地価格調整リストの発行を待つ間、ホーチミン市は古い価格リストを適用し、税務当局は市民のための行政手続きを処理しなければならないと主張した。
さらに、新土地法では、旧土地価格表を2025年12月31日まで適用することも認められています。したがって、改定後の土地価格表が発行されるまでは、旧価格表が有効となります。
「新しい価格表がまだ入手できないのであれば、古い価格表を適用すべきだ。なぜ行政手続きの処理を中断し、人々に損失を与えるのか？」
「地方自治体が意見を求めるために申請処理を一時停止している現状を踏まえ、関係省庁は速やかに統一的な見解を示す必要がある。地方自治体が手続きを進められるようにするためだ。人々は機関同士が意見を交わすのをただ待っているわけにはいかない」とフオン氏は述べた。
ホーチミン市税務局は、再び緊急提案を提出した。
ホーチミン市フーニュアン区土地登記所支所で土地・不動産の登記手続きを行う人々 - 写真：TTD
9月16日、ホーチミン市税務局は、2024年8月1日から土地関連問題を解決するための会議を開催するよう、ホーチミン市人民委員会に緊急要請を改めて提出した。
具体的には、この機関は、税務当局が土地に関連する財政上の義務を迅速に計算できるように、土地価格表、土地価格調整係数、土地賃貸料の計算における割合などの法的文書の適用を明確に解決し標準化するための会議を市が開催することを提案した。
ホーチミン市税務局によると、2024年8月1日から市が土地価格表の調整決定を発令する日までの間に発行される土地登記書類については、2020年から2024年までの期間の市内の土地価格表に関する規制が適用される。
ホーチミン市税務局の統計によると、8月1日から27日までの間に、同局は合計8,808件の申請を受け付けた。これには、土地使用権の承認に関連する土地使用料徴収申請が346件、土地利用目的の変更に関連する土地使用料徴収申請が277件含まれている。
さらに、不動産譲渡に関する個人所得税申告書が5,448件、金銭的義務のないケースに関する申告書が2,737件あります。しかし、土地価格表が公表されていないため、土地関連の申請処理に大幅な遅延が生じています。
トゥオイチェー紙の調査によると、税務署は現在、2024年8月1日以降の土地関連書類の膨大な処理遅延に直面している。一部の税務署では、400～500件もの書類が未処理となっている。ホーチミン市中心部の税務署長は、新たな土地価格表が発表されるまで税額を計算できないと述べ、税務当局は現状を説明することしかできず、それ以上の対応はできないとしている。
しかし、一部の税務署は、個人所得税や登録料が免除される譲渡、相続、贈与に関する案件については、柔軟な対応を取っていると述べている。課税対象となる案件については、他にできることがないため、引き続き待つしかない。
グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産仲介業者協会会長）：
多くの地域は依然として苦境に立たされている。
これら3つの法律が施行されてから1か月以上が経過しているにもかかわらず、法律を起草した機関とそれを施行する地方自治体との間には依然として認識のずれがあるようだ。一部の地方自治体の職員は、法律起草機関の見解をまだ十分に理解しておらず、土地関連手続き、特に土地の財政的義務を決定する基準となる土地価格表の取り扱いにおいて、ためらいや混乱が生じている。
法令や通達によって法律が規定されているにもかかわらず、その実施は依然として非常に困難である。そのため、新法が施行されてから1か月以上が経過しているにもかかわらず、多くの地方自治体は依然として適切な実施方法を模索しており、土地評価や土地価格承認といった関連規制の発行にも苦慮している。実際、地方自治体は関連事項の処理手順を再構築する必要があるため、新法に基づいて解決されたプロジェクトはごくわずかである。
グエン・クアン・トゥエン准教授（ハノイ法科大学経済法学科長）：
法執行官を保護するための仕組みが必要だ！
これら3つの法律の明確な効果を確認するには、各省庁、各分野、地方自治体がその実施について合意に達するための時間が必要である。例えば、2024年土地法は土地価格の決定に関する5つの原則を規定しており、その第一は、土地価格は市場価格ではなく、市場原理に基づいて決定されるべきだというものである。
多くの地域では、土地の評価は市場価格に基づいて行われるため、市場価格の日々の変動によって実施が困難になっている。このような「不明確さ」は投機を助長し、競売を通じて土地価格を容易に吊り上げ、市場を混乱させる。法執行においては、地域市場の原則に加え、残りの4つの原則も適切な法的手続きに従って適用されなければならない。
さらに、現状においては、執行官を保護するための仕組みが必要である。同時に、土地評価機関および土地価格決定機関の独立性を確保しなければならない。土地評価は、土地利用者、国家、投資家の利害のバランスを保つものでなければならない。単に土地価格を吊り上げるだけでは、土地利用効率を最大化することは非常に困難になる。
出典： https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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