2024年土地法の施行を5か月前倒し（2025年1月1日から）認めるにあたり、政府が設定した目標の1つ、そして国会の期待は、手続きを簡素化し、企業や人々の住宅や土地に関する問題を解決することである。
しかし、ホーチミン市をはじめとする一部の地域では、この法律が施行されて以来、多くの土地手続きが「凍結」されている。
人々は火の上に座っているようだ
2024年8月初旬（2024年土地法発効日）より不動産譲渡契約を締結し、8月5日、ホーチミン市ビンチャン区ビンロックAの住民であるV氏が登記書類を区登記事務所に提出、8月14日より税額計算書が税務当局に移管された。
しかし、1か月以上経っても、税務当局はまだ、登記所に移管して登記手続きを完了し、名義を買い手に移転するようにという税務通知書を発行していません。
V氏は、譲渡契約書に署名した際に、購入者に対し20日以内に名義変更を更新することを約束したと述べた。しかし、手続きが遅かったため、購入者は問題を解決するか、あるいは代金を返金するよう強い圧力をかけたという。
「この1カ月、ニュース報道を読み、税務当局や資源当局が行き来して、不十分な点について報告したり意見を求めたりしているのを見て、私はとてもイライラして、じっとしていられないのです。
「売買や譲渡の手続きは早急に解決する必要があるが、省庁や地方自治体が次々と会議を開くのを待つ代わりに、人々や企業は多くのことを見逃し、さまざまな損失を被っている」とV氏は憤慨した。
同様に、TQĐ.さんは2024年8月8日にフーニャン地区で家を購入しましたが、所有権移転の申請を提出してから1か月以上経ってもまだ結果が届かず、すべての計画が遅れています。
具体的には、D氏が購入した住宅は140億ドンでした。彼はすぐに100億ドンを外部から借り入れて返済し、その後銀行から借り入れて返済する計画を立てていました。
銀行側は査定と融資手続きは完了しているものの融資ができず、ファイルはまだ完成していないため、D氏は返済時期も分からず外部からの融資の利息を負担することに苦慮している。
「外部からの借り入れ金利は１日数千万で、関係機関が解決策の決定に時間がかかっている間に、国民が重い負担を背負わなければならない」とＤ氏は語った。
PLさん（ホーチミン市12区在住）は資金不足のため、12区にある2つの土地を60億ドンで売却せざるを得ませんでした。どちらの土地も銀行融資のために抵当に入っていたため、レッドブック抵当の解除手続きを完了するために、知人から40億ドン以上を借り入れなければなりませんでした。
一方、住宅購入者も銀行から借入を行っていたため、Lさんは手続きをサポートしました。銀行は、譲渡税の支払いと名義変更の手続きが完了した時点で、購入者に融資金を支払うことに同意しました。
Lさんは、税務署に申請書を提出した際、市人民委員会が新しい地価表を発行する予定であるため、新しい地価表に基づいて譲渡税を計算するのを一時的に待つように言われた。
しかし、現在に至るまで譲渡税の計算ファイルは依然として滞留しており、売り手と買い手の双方が「行き詰まった」状態となっている。
「お金が足りなくて土地を売ったんです。売った後、こんなに大変になるとは思っていませんでした。土地の売却手続きが完了できるよう、譲渡税を早く計算してほしいです」とLさんは語った。
ホーチミン市の不動産取引は、売買後も名義変更や土地登記の手続きが完了できず停滞する傾向がある - 写真：QUANG DINH
不動産市場のさらなる困難
一方、第7区の不動産取引フロアのディレクターであるトラン・ドゥック・トゥアン氏は、この企業だけでも、税金の支払い段階で滞っている不動産の売買ファイルが20件近くあると語った。
トゥアン氏によると、8月1日以前とそれ以降のすべての記録が停止されたため、完了した取引は「凍結」され、新しい取引も困難になり、人々はこの期間中の売買も停止したという。
「新しい法律は市場を開放し、人々の取引をより便利にするだろうと考えていたが、実際には物事はより困難になっている。」
当初、税務署は譲渡税の計算の基礎となる新しい土地価格表が1～2週間で入手できると言っていましたが、現在までに1ヶ月半以上も待たされていますが、何の進展もありません。「毎週、顧客からせっせと問い合わせが来るので、税務署に問い合わせに行かなければなりません」とトゥアン氏は言います。
ホーチミン市の不動産ブローカー、タ・チュン・キエン氏は、売主が切実にお金に困っているため家を売却しなければならないが、結局手続きが完了できず、買主が銀行から借り入れできず、売主に金額の100％を支払うことができないケースが多いと語った。
お客様が海外定住費用に充てるために家を売却した事例があり、フライトスケジュールが9月15日だったため、売却手続きは2024年8月上旬から完了していました。
公証書類と保証金は完了しましたが、税金の計算手続きが滞り、売主は途方に暮れていました。売主は9月15日から海外への渡航を余儀なくされ、税金の支払い手続きは依然として滞っていました。
「手続きがいつ完了するかわからないため、後で何か問題が発生した場合、対応のために往復の航空便にさらにお金をかけなければならないことをお客様は受け入れている」とキエン氏は語った。
さらに、キエン氏によると、実際には、住宅を売却する際に、名義変更手続きのためのレッドブックを取得するために、ローンの返済のために外部から資金を借り入れなければならないケースもあるという。買い手も銀行から借り入れているものの、資金を出し切れない場合、売り手は「ジレンマ」に陥り、住宅売却時に借金を背負わざるを得なくなる。
チタニウム不動産管理会社のファム・トロン・プー取締役は、土地使用証明書の発行および変更手続きの停止により、取引や売買が不可能となり、仲介業に支障が生じているとコメントした。
「当局はホーチミン市における不動産取引の障害を早急に撤廃するか、一時的な措置を講じる必要がある。過去1ヶ月間のような取引の『凍結』はあってはならない」とフー氏は述べた。
ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カイン・クアン取締役によると、企業は土地分野に関連する法律の早期適用により市場の障害が取り除かれ、不動産取引が促進されることを期待しているが、現実には問題が発生し、取引のさらなる遅延を引き起こしている。
「各地方がそれぞれ異なる方法で実施しており、その結果、人々や企業が苦しんでいる」とクアン氏は憤慨した。
ホーチミン市ビンタン区で不動産手続きをする人々 - 写真：H.HANH
天然資源・環境省はまだコメントを出していない。
弁護士のNgo Huynh Phuong Thao氏（TAT法律事務所）によると、土地価格表を市場価値に合わせて調整することは必要だが、人々や企業は手続き上の手順にとらわれることはできない。
注目すべきは、他の多くの地方では依然として古いK係数と価格表に基づいて土地記録を扱っているのに対し、ホーチミン市は調整された土地価格表の発行を「待っている」ということだ。
「新しい土地価格表を待つことは、人々が土地手続きを完了することを困難にするだけでなく、企業の運営にも深刻な影響を与え、特にホーチミン市の経済成長率に悪影響を与える」とタオ氏は述べ、新しい土地価格表が発行されるまでの間、古い土地価格表を引き続き適用すべきだと示唆した。
カインホア省弁護士協会会長で国会議員のレー・スアン・タン氏は、2024年土地法の起草で政府を支援する機関として、天然資源環境省は、タイムリーな解決策と指導を得るために、政府に積極的に提案するか、各省庁や部局、地方から問題について話し合う全国会議を開催するべきだと述べた。
タン氏によると、2024年土地法では、旧法による土地価格表が2025年12月31日まで適用されると規定されており、必要に応じて省人民委員会が現地の市場価格に合わせて調整することになるという。
それ以外の場合は、古い地価表が引き続き適用され、2026年1月1日から使用するために新しい地価表が作成されます。
したがって、ある地域では土地価格表を調整しない一方で、他の地域では調整しないというのはまったく普通のことです。
「法律では、ホーチミン市が古い土地価格表が低く、損失を引き起こす可能性があると感じた場合、調整された土地価格表を発行する手続きを迅速に完了し、人々のための手続きを簡素化しなければならないと地方自治体に規定されている」とタン氏は述べた。
トラン・ドゥック・フォン弁護士（ホーチミン市弁護士会）はまた、新たな土地価格調整の公布を待つ間、ホーチミン市は古い価格表を適用し、税務当局は住民のために行政手続きを解決しなければならないと述べた。
なお、新土地法では、2025年12月31日までは旧地価表の適用も認められています。したがって、調整地価表が公布されていない場合は、旧地価表が引き続き有効となります。
「新しい料金表がない場合には、古い料金表を適用することが認められているが、なぜ国民が損失を被るような事務手続きを中止するのか？」
地方自治体が意見を求める申請を中止している現状を踏まえ、関係省庁は速やかに意見を表明し、地方自治体が実施できるよう見解を統一する必要があります。「ただ座って関係機関の議論を待つことはできません」とフォン氏は述べた。
ホーチミン市税務局は再び緊急勧告
ホーチミン市フーニャン区の土地登記所支所に不動産手続きに来る人々 - 写真：TTD
9月16日、ホーチミン市税務局は引き続き、ホーチミン市人民委員会に対し、2024年8月1日からの土地登記を解決するための会議を開催するよう緊急に要請した。
具体的には、地価表、地価調整係数、地代算定率などの法定文書の適用を解決し統一するための会議を市が開催し、税務当局が土地に対する財務債務を迅速に計算できるようにすることを提案しました。
市税務局によると、2024年8月1日から市が土地価格表の調整を決定する日以前に発生した土地記録については、2020年1月16日付ホーチミン市人民委員会の決定第02号「2020年～2024年期間の当該地域の土地価格表に関する規制の公布について」に従って申請する必要がある。
市税務署の統計によると、8月1日から27日までの間に、同署は合計8,808件の記録を受理した。このうち、土地使用権の承認に伴う土地使用料徴収記録は346件、土地利用目的の変更に伴う土地使用料徴収記録は277件であった。
さらに、不動産譲渡に伴う個人所得税の記録は5,448件、金銭債務が発生しないケースの記録は2,737件ある。しかし、地価公示が未発行であるため、土地関連記録の処理に大きなボトルネックが生じている。
トゥオイ・チェ氏の調査によると、2024年8月1日以降の土地登記記録が税務署に大量に残っており、400～500件もの記録が残っている税務署もある。ホーチミン市中心部のある税務署長は、土地価格表が発表されるまで税額を計算しられないため、住民に説明することしかできず、それ以上の対応はできないと述べた。
しかし、一部の税務署は、個人所得税や登録免許税が免除される譲渡・相続・贈与に関する書類については柔軟な対応をしていると回答した。課税対象となる書類については、引き続き待機を余儀なくされ、他に何もすることができない。
グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産協会会長）：
多くの地域はまだ混乱している
3つの法律が施行されてから1ヶ月以上が経過しましたが、法律の起草機関と施行機関の間には依然として溝があるようです。一部の地方では、執行官が法律の起草機関の見解を「理解」しておらず、土地関連手続き、特に土地に関する財政負担の根拠となる地価表の発行において、躊躇や混乱が生じています。
法令や通達は法律の指針となっているものの、施行は依然として非常に困難です。そのため、新法が施行されてから1ヶ月以上が経過した現在も、ほとんどの地方自治体は適切な施行方法を模索しており、土地価格の算定や承認といった関連規則の制定さえも行っています。実際、新法に基づいて解決されたプロジェクト数は非常に少なく、これは地方自治体が関連手続きのプロセスを再構築する必要に迫られているためです。
グエン・クアン・トゥエン准教授（ハノイ法科大学経済法学部長）
法執行機関を保護するためのメカニズムが必要です!
3つの法律の明確な実効性を確認するには、省庁、各セクター、地方自治体が法執行に関する見解を統一するのに、より多くの時間が必要です。例えば、2024年土地法は、土地価格を決定するための5つの原則を規定しており、その第一は、市場価格ではなく市場原理に従って土地価格を決定することです。
多くの地方自治体は、土地評価は市場価格に基づいていると理解していますが、市場価格は日々変動するため、その適用は困難です。この「曖昧さ」が、投機家がオークションを通じて容易に土地価格をつり上げ、市場の混乱を引き起こしています。法執行においては、地域市場原則に加えて、残りの4つの原則を法的手続きに従って適用する必要があります。
さらに、現状においては、執行官を保護するための仕組みが必要です。同時に、土地評価機関と地価決定機関の独立性を確保する必要があります。土地評価は、土地利用者、国、投資家の利益の調和を確保しなければなりません。地価が高騰し続ければ、土地の効率性を促進することは非常に困難になるでしょう。
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出典: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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