不動産市場を活性化させる要因
ジャーナリスト＆パブリックオピニオンのベトナムレポートによると、不動産市場の回復に影響を与える3つの柱は、資本、土地基金、政策です。適切な資本へのアクセスは、企業が建設プロジェクトに資金を投入することを可能にし、ひいては市場における企業の競争力と発展に直接的な影響を与えます。
さらに、資本は業界におけるイノベーションと技術進歩を促進し、企業が最新の建設技術や持続可能な慣行を導入することを可能にします。これにより、効率性が向上し、環境意識の高い消費者への訴求力も高まります。しかしながら、不動産は高リスクセクターと認識されているため、不動産事業における資金調達は容易ではありません。
キャッシュフロー不足への対応策としては、商業銀行からの借入が依然として最大の選択肢であり、企業の52.8%がこれを採用しています。債券発行は2023年2月に急激に減少しましたが、現在では増加の兆しを見せています。加えて、業務の最適化、人員削減、従業員の給与体系の見直しといった、運営コスト削減策も増加する傾向にあります。
2つ目の要因は、不動産プロジェクトの形成、計画、開発の基盤となる土地資金です。現在、企業が直面しているボトルネックの一つは、プロジェクトには住宅用地が必要であるという規制です。これは実施が困難な条件であり、大規模プロジェクトの形成を制限しています。
資本、土地基金、政策は、2024年の不動産市場の回復に影響を与える3つの柱です。インターネットからのイラスト写真
したがって、国会は、政府がプロジェクトを開発し、土地使用権の受け取り、またはその他の土地の使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議を国会に提出することを認めており、これにより、投資家が「住宅地とその他の土地、または住宅地ではないその他の土地の使用権の受け取りについて交渉する」ことが可能になり、投資家が「住宅地以外の土地使用権を保有する」場合の障害が取り除かれ、プロジェクトがすぐに実施されるようになる。
最後に、政策と法的枠組みが不動産市場を形作ります。かつて不動産業界は、重複する法律の網に絡み合っていましたが、近年の政策改革の取り組みは、停滞期にあった市場を活性化させる強力な推進力となっていると考えられています。
これを受けて、2024年1月18日に国会で可決された改正土地法では、「土地価格の枠組み」が削除され、第159条に「土地価格表」が規定されました。この規定は、市場メカニズムに基づいて補償額が算出される場合、土地の回収と敷地の整地のプロセスを迅速化すると評価されており、土地譲渡取引は新しい「土地価格表」に基づいて課税され、予算にさらに多くの収入をもたらすでしょう。
さらに、改正不動産業法（2023年11月28日可決）、改正住宅法（2023年11月27日可決）、改正信用機関法（2024年1月18日可決）など、他の多くの法律も改正されており、これらは当初、対象者の心理に好影響を与え、不動産市場がすぐに回復する勢いを生み出しています。
改正法が正式に施行されれば、不動産市場はより安全で健全かつ持続可能な方向へと発展すると予測されます。特に、新法に盛り込まれた公営住宅への投資家や購入者にとっての障壁を解消するための規制は、正式に施行されれば、企業の開発参加を促し、公営住宅の供給を促進するでしょう。
市場セグメント間の差別化
Marketing Worldの Vietnam Report の情報によると、2024 年の不動産市場は 2023 年よりも前向きな兆候が見られるものの、市場セグメント間で差別化が見られるようになるとのことです。
具体的には、産業発展のニーズ、実際の住宅ニーズ、人々の経済状況に適したセグメントが最初に回復し、住宅セグメント、高級マンション、リゾート不動産はより緩やかに回復するでしょう。
特に、住宅用不動産、低価格・中価格帯のマンションは、市場において需要が供給を上回っている分野です。こうした障壁を取り除き、市場を活性化させる政策は、供給を増やし、市場を活性化させるための条件となるでしょう。
オフィス賃貸および産業用不動産セグメントについては、地理的な立地、インフラへの公共投資、ベトナムへの強力なFDI資本流入など、多くの有利な要因も、このセグメントが再び魅力的になることに貢献するでしょう。
特に、工業団地不動産セグメントは回復傾向を牽引しており、2024年上半期には明るい兆候が多いと評価する企業が34.5％に上りました。
特に、住宅用不動産、高級マンション、リゾート不動産は、楽観視されにくいと評価されています。これは、好景気の時期を経て供給過剰となり、人々がこれらの分野への投資にあまり関心を示さなくなったことが原因です。
不動産市場は依然として手頃な価格の住宅商品が不足しており、これが市場の持続的な発展を困難にしている一因となっています。そのため、専門家は、高級住宅の開発に注力するのではなく、現状を把握し、商品を多様化していく必要があると指摘しています。
ダオ・ヴ（T/h）
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