ホーチミン市の土地価格表は現実に即している

ホーチミン市人民委員会のリーダーは、調整された土地価格表は法規制に準拠しており、市の実際の状況に適しており、三者の利益の調和を確保していると強調した。

ホーチミン市人民委員会は10月22日、当該地域の土地価格表を規制するホーチミン市人民委員会決定第02/2020号を改正・補足する2024年10月21日付決定第79/2024号を公布した。改正後の土地価格表は2025年10月31日から12月31日まで有効となる。

12個のオブジェクトに衝撃を与える

調整後の土地価格表によると、最高価格はドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）で6億8,700万ドン/㎡となり、決定02/2020による土地価格表の1億6,200万ドン/㎡の4倍となった。ハムギー通りは4億2,900万ドン/㎡で、約4倍に上昇した。ホックモン区では、国道22号線平行道路（グエンアントゥーからリートゥオンキエットまでの区間）が3,200万ドン/㎡で、決定02/2020による価格は140万ドン/㎡である。残りの平行区間は、これまでの78万ドン/㎡から38倍に上昇した。

農地は3つのエリアと3つの場所に分割されます。エリア1には、1、3、4、5、6、10、11区、ビンタン区、フーニャン区が含まれます。エリア2には、7、8、12区、タンビン区、タンフー区、ビンタン区、ゴーヴァップ区、トゥドゥック市が含まれます。エリア3には、ビンチャン区、ホックモン区、クチ区、ニャーベ区、カンザー区が含まれます。

一年草用地（水田及びその他の一年草用地、多年生作物用地、林業用地（特別用途林地、保安林地、生産林地を含む）、水産養殖用地、集中畜産用地、製塩用地、その他の農地については、3つの場所に区分する。場所1：道路（住宅地価格表記載の道路）に200m以内接する場所、場所2：道路（住宅地価格表記載の道路）に400m以内接しない場所、場所3：残りの場所。

ホーチミン市天然資源環境局（TN-MT）のグエン・トアン・タン局長は、決定第79/2024号に基づき発行された調整後の土地価格表には6種類の土地価格表が含まれていると述べた。このうち、農地価格表の徴収率は従来と同じである。ハイテク農業地区の農地についても、徴収率は従来と同じ1,140ドン/平方メートル/年である。

22区およびトゥドゥック市の土地価格表は、現状に適合しており、当該地域における土地価格表の調整の影響を受ける事項、特に世帯および個人の土地利用目的の変更事例を考慮しています。商業用地およびサービス用地、商業用地およびサービス用地以外の非農業生産・事業用地、ハイテクゾーン内の商業用地およびサービス用地、ハイテクゾーン内の商業用地およびサービス用地以外の非農業生産・事業用地の価格表は、従来どおりです。

2024年土地法の規定に基づく地価表は、12件の適用の基礎となる。そのうち4件は2013年土地法と同様の地価表を引き続き適用し、1件は2013年土地法とほぼ同様の適用（ただし、国が家族または個人の居住地使用権を認めた場合、または家族または個人の土地利用目的を変更した場合、土地使用料の算定限度内外を区別しない）を行い、7件は2013年土地法とは全く異なる適用となる。

利益の調和を確保する

ホーチミン市天然資源環境局長はまた、調整された土地価格表のメリットは主に以下の内容に集中していると強調した。

第一に、土地利用者（組織および個人、特に世帯および個人）の土地に対する手数料、税金、土地使用料、および金銭的義務は、公開され、透明性と公正性を確保します。第二に、土地違反に対する罰則は増加する方向に変更され、違反の抑止と削減に貢献し、不動産市場の健全な浄化と発展に貢献します。第三に、完成した技術インフラを備えた土地区画における土地使用権の競売開始価格の決定がより迅速に行われ、困窮している個人および組織の土地へのアクセスを改善する条件が整います。第四に、土地を回収された人々にとって、再定住価格の決定はこれまで以上に公開され、透明性と迅速性が向上し、土地回収価格と再定住地売却価格の公正性が確保されます。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長が、調整された土地価格表について説明した。写真：クオック・アン

上記のプラス効果に加え、土地価格表の調整は、一部の地元住民の土地利用目的変更の需要にも影響を与えています。この問題に対処するため、首相は、2024年土地法に規定されている土地使用料の免除および減額に関する規定に基づき、2024年土地法にまだ規定されていないケース（世帯および個人の土地利用目的変更を含む）について、土地使用料の免除および減額を規定する政令を策定し、政府に公布するよう勧告するよう財務省に指示しました。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、調整された土地価格表は重要かつ繊細で複雑な内容であり、調整対象となる事項の範囲が広く、土地を利用する組織や個人、そして市の社会経済状況に影響を与えると述べた。決定02/2020に基づく土地価格表は、現行の規制や市の実情にもはや合致していない。

ホーチミン市人民委員会のリーダーは、地域の新しい土地価格表が徐々に市場価格に近づき、社会経済活動の条件が整い、組織や個人の土地の財務債務記録の解決の混雑が回避され、プロジェクトや工事の早期実施に貢献するという精神を強調した。

「市は、非常に注意深く、徹底的に、包括的に耳を傾け、吸収しながら、決定79/2024を発行しました。国家、土地利用者、投資家の利益の調和を確保するというモットーに従い、人々の正当な権利への影響を最小限に抑えました」とブイ・スアン・クオン氏は述べた。

決定79/2024の実施過程において、ブイ・スアン・クオン氏は、各部署および支部に対し、特に影響を受けるケースおよび影響を受けたケースにおいて、新しい規制の宣伝と周知を継続的に推進するよう要請しました。情報は非常に明確で、公開的で、透明性があり、具体的かつ徹底したものでなければなりません。何らかのコンテンツが生じた場合は、適用について協議し、すぐに政策を施行することをお勧めします。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、決定79/2024の発効前に管轄政府機関が土地使用者の書類を受け取った場合、財政的義務と土地税を計算するための土地価格は、書類提出時の規定に従って引き続き実施されると述べた。

市場の反応を待つ

最新の文書で、財務省は、ホーチミン市において、改訂された土地価格表と追加の移転用地価格は、環状2号線、環状3号線、スエンタム運河、地下鉄2号線、ダブル運河北岸を結ぶプロジェクトなど、ホーチミン市の公共投資プロジェクトの混雑を解消するための補償の進捗を促進することを目的としていると発表した。

あるプロジェクトを抱える企業のオーナーは、新たな土地価格の算定と適用により、同社が支払うべき税率が以前の税率より約25%上昇したと述べています。過去数年間の総費用を計算すると、同社の製品は大きな損失を出して販売されています。これは、プロジェクトが行き詰まっている企業にとって、決してプラスにはならないようです。

Wowhome不動産株式会社の副社長、タ・チュン・キエン氏は、基本的に市場価格に近い新しい土地価格表があれば、企業がプロジェクトを実施するときに便利になると述べた。最初からコストを計算し、コストを見積もることができる。新しい土地価格表の適用により、コストを差し引いた後の顧客への製品の販売価格は以前よりも高くなる可能性がありますが、投資家は剰余金を計算することでバランスをとることができます。顧客にアパートを引き渡したプロジェクト投資家にとっては、新しい土地価格表があればコストを理解し、顧客への帳簿を迅速に作成できます。しかし、税金が高ければ、顧客に引き渡したアパートという資産があるにもかかわらず、多額のお金を支払う必要があり、負担を感じ、不合理だと感じます。

キエン氏によると、投資家の今後のプロジェクトには、土地使用税を含むすべての投入コストが確実に含まれるとのことだ。更新後の価格はすべて、過去よりも高くなるだろう。

DKRAグループ株式会社のヴォ・ホン・タン副社長は、この新たなプロジェクトについて、住民にとって、短期的に土地価格が大幅に上昇し、心理的にプラス面とマイナス面の両方の影響を与えると述べた。他の土地から住宅地への転用を希望する住民は、少なくとも10倍もの高額な税金を支払わなければならない。特に郊外地域では、農地が主に郊外に集中しているため、その影響は深刻だ。こうした住民は、土地の分離と住宅地への転用による影響を懸念しており、支払うべき金額が、以前に購入した農地の価格よりも高くなることもあるという。

しかし、プラス面を見れば、市場価格に近い土地価格の公表は、補償水準の交渉を迅速に進め、用地取得期間の短縮に繋がります。特に、財務コストは大幅に削減されます。事業が1年延長されるとコストが増加するためです。用地取得が順調であれば、公共投資事業は早期に実施・完了し、国と社会にとって非常に有益なものとなるでしょう。

サヴィルズ・コンサルティング・サービスのホーチミン市ディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏は、長年にわたる価格差が「二価格」制度を生み出し、多くの影響をもたらしていると述べた。特に土地管理の難しさが顕著で、同時に不動産プロジェクトの開発も、特に土地取得や敷地造成の段階で多くの困難に直面している。

市場価格に近くない土地価格表に基づく補償は、影響を受ける人々に遅延、不満、経済的損失をもたらし、土地紛争や訴訟の長期化につながっています。

しかし、新たな規制の価格は旧価格表よりも大幅に高く、短期間の適用が提案されているため、影響を受ける団体に大きな経済的圧力がかかります。したがって、すべての関係者の利益のバランスを取り、特に人々の権利保護を最優先に考慮し、慎重な検討が必要です。

10月31日までに完全な施行文書を発行する

10月22日、ファム・ミン・チン首相は、天然資源・環境省と地方自治体に対し、土地法の指導と施行への注力を強化するよう要請する公式文書第109/CD-TTg号に署名した。

首相は、各省市が権限に従って土地法の施行の詳細を記した文書を発行しており、ハイフォン市、ランソン省、カインホア省、ダクラク省、ベンチェ省、ソクチャン省を除く多くの省市が基本的にプロセスを完了しており、これらの省市は割り当てられた全20項目のうち2～5項目しか発行していないと述べた。

首相は地方人民評議会議長と人民委員会議長の遅延を厳しく批判し、責任の見直しと明確化を求めた。

首相によると、権限内の文書をすべて発行できなかったことで、法執行の有効性が制限され、国民、企業の権利、行政手続き、そして土地法の新たな政策実施の有効性に影響が出ている。したがって、すべての指定文書は2024年10月31日までに発行されなければならない。

V.ドゥアン

早期供給開始

ホーチミン市不動産協会によると、現在市内には158件以上の未解決プロジェクトがあり、未解決の問題により長年にわたりプロジェクトが停滞している。多くのグループに分ければ、納税面で解決できるグループも出てくるだろう。その中には、財政上の義務を果たし、多くの住民にピンクブックを発行できるプロジェクトも含まれる。

さらに、ホーチミン市天然資源環境局によると、今年末までに22の土地区画とプロジェクトが評価段階に入り、土地使用料の総額は25兆4830億ドンとかなり高額になるという。これは同局と業界が発表した数字に過ぎない。企業が満足し、財務上の義務を果たし、市場への供給と製品の早期開放を実現すれば、非常に好ましい状況となる。しかし、市場は実用化後のさらなる反応を待っている。

特に最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために、土地使用権の受け取りや居住地以外の土地使用権の保有について交渉できるようにする試行に関する決議案を政府が国会に提出したと述べた。

この草案が承認されれば、土地使用権の競売や入札による土地利用プロジェクトの投資家選定による土地取得方法に加え、土地使用権の受け取りや住宅地以外の土地使用権の保有に関する合意を通じて投資家や企業が土地を取得し、個人と企業間の「自発的な売買」に基づく紛争や訴訟のない自発的な合意に基づいて商業住宅プロジェクトを実施できる条件が整えられ、プロジェクトや商業住宅製品の供給が増加し、住宅価格の引き下げに貢献することになる。

出典: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm