ホーチミン市の土地価格表は現実に即している

ホーチミン市人民委員会のリーダーは、調整された土地価格表は法規制に準拠しており、市の実際の状況に適しており、三者の利益の調和を確保していると強調した。

ホーチミン市人民委員会は10月22日、同地域の土地価格表を規制するホーチミン市人民委員会の決定第02/2020号を修正および補足する2024年10月21日付の決定第79/2024号を発表した。調整地価表は2025年10月31日から12月31日まで有効です。

12個のオブジェクトに衝撃を与える

調整された土地価格表によると、最高価格はドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）で6億8,700万VND/m2となり、決定02/2020による土地価格表の1億6,200万VND/m2の4倍となった。ハムギのストリート価格は4億2900万VND/m2で、約4倍に上昇しました。ホックモン区では、国道22号線平行道路（グエンアントゥーからリートゥオンキエットまでの区間）の費用は1平方メートルあたり3,200万ドンですが、決定02/2020によれば価格は1平方メートルあたり140万ドンです。残りの平行部分の価格は、これまでの780,000 VND/m2から38倍に上昇しました。

農地は3つのエリアと3つの場所に分割されます。このうち、エリア 1 には、1、3、4、5、6、10、11、Binh Thanh、Phu Nhuan 地区が含まれます。エリア 2 には、7、8、12 地区、タンビン、タンフー、ビンタン、ゴーヴァップ、トゥドゥック市が含まれます。エリア 3 には、ビンチャン、ホクモン、クチ、ニャベ、カンザーの地区が含まれます。

一年生作物を栽培するための土地（米を栽培するための土地、その他の一年生作物を栽培するための土地を含む）永続的な土地;林業用地（特別利用林地、保安林地、生産林地を含む。）養殖地、集中畜産地。塩の土地;その他農地、3箇所に分かれています。所在地１：道路（地価公示道路）に隣接し、２００ｍ以内。立地2：400m以内に道路（地価公示道路）に接していないこと。ポジション3: 残りのポジション。

ホーチミン市天然資源環境局（TN-MT）のグエン・トアン・タン局長は、決定第79/2024号に基づいて発行された調整された土地価格表には6種類の土地価格表が含まれていると述べた。なお、農地価格表は従来と同様の徴収水準となっております。ハイテク農業地区の農地の徴収率もこれまでと同じで、1平方メートルあたり年間1,140ドンとなっている。

22 区とトゥドゥック市の土地価格表は、現状に適合しており、その地域の土地価格表の調整によって影響を受ける主題、特に世帯や個人の土地利用目的の変更のケースを考慮に入れています。商業用地価格表;非農業生産および事業用の土地は商業用地またはサービス用地ではありません。ハイテクゾーンの商業用地およびサービス用地。ハイテクパーク内の商業サービス用地ではない非農業生産・事業用地は、これまでと同じままです。

2024年土地法の規定による土地価格表は、12件の申請の基礎となる。そのうち 4 件は、2013 年土地法に類似した土地価格表を引き続き適用しています。 1 適用事例は 2013 年土地法とほぼ同様です (ただし、制限内外を問わず、国が家族または個人の居住用地を使用する権利を認めた場合、または家族または個人の土地の使用目的を変更した場合に、土地使用料を計算します)。 2013年土地法と比較すると、全く新しい適用事例が7件あります。

利益の調和を確保する

ホーチミン市天然資源環境局長はまた、調整された土地価格表のメリットは主に以下の内容に集中していると強調した。

まず、土地利用者（組織や個人、特に世帯や個人）の土地に対する料金、税金、土地使用料、金銭的義務が公開され、透明性と公平性が確保されます。第二に、土地違反に対する罰則が強化され、違反の抑止力と減少に寄与し、不動産市場の健全な浄化と発展に貢献しています。第三に、技術インフラが完備した土地区画における土地使用権のオークション開始価格の決定がより迅速に行われ、土地を必要としている個人や組織の土地へのアクセスを改善する条件が整います。第四に、土地を回復された人々にとって、再定住価格の決定はこれまでよりも公開され、透明性が高まり、迅速化され、土地回復価格と再定住地売却価格の公平性が確保されます。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長が調整された土地価格表について説明した。写真：クオック・アン

上記のプラスの影響に加え、土地価格表の調整は一部の地元住民の土地利用目的の転換需要にも影響を与えています。この問題を解決するため、首相は、2024年土地法に規定されている土地使用料の免除および減額に関する規定に基づき、世帯および個人の土地利用目的の変更の場合など、2024年土地法にまだ規定されていない場合の土地使用料の免除および減額を規制する政令を策定し、政府に発行するよう勧告するよう財務省に指示しました。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、調整された土地価格表は重要かつ繊細で、内容が複雑であり、調整対象となる主題の範囲が広いと述べた。土地を使用する組織、個人、都市の経済および社会状況への影響。決定 02/2020 による土地価格表は、現在の規制や市の慣行と一致しなくなりました。

ホーチミン市人民委員会のリーダーは、地域の新しい土地価格表が徐々に市場価格に近づき、社会経済活動の条件が整い、組織や個人の土地の財務債務記録の解決の混雑が回避され、プロジェクトや工事の早期実施に貢献するという精神を強調した。

「市は、非常に注意深く、徹底的に、包括的に耳を傾け、吸収しながら、決定79/2024を発行しました。国家、土地利用者、投資家の利益の調和を確保するというモットーに従い、人々の正当な権利への影響を最小限に抑えました」とブイ・スアン・クオン氏は述べた。

ブイ・スアン・クオン氏は、決定79/2024を実施する過程で、特に影響を受けるケースにおいて、各部署と支部が新しい規制の宣伝と普及を継続的に推進するよう要請した。情報は非常に明確で、公開されており、透明性があり、具体的で、徹底的です...何か発生するコンテンツがある場合は、適用について議論し、すぐにポリシーを実現してください。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、決定79/2024の発効前に管轄政府機関が土地使用者の書類を受け取った場合、財政的義務と土地税を計算するための土地価格は、書類提出時の規定に従って引き続き実施されると述べた。

市場の反応を待つ

最新の文書で、財務省は、ホーチミン市において、改訂された土地価格表と追加の移転用地価格は、環状2号線、環状3号線、スエンタム運河、地下鉄2号線、ダブル運河北岸を結ぶプロジェクトなど、ホーチミン市の公共投資プロジェクトの混雑を解消するための補償の進捗を促進することを目的としていると発表した。

あるプロジェクトを手がける会社のオーナーは、新たな土地価格の計算と適用により、この会社が支払わなければならない税率は以前の税率より約25％高くなると語った。これまでの総費用を計算すると、同社の製品は大きな損失で販売されてきたことになる。これは、プロジェクトが行き詰まっている企業にとって、何ら良い兆候を示していません。

Wowhome Real Estate JSCの副社長Ta Trung Kien氏は、基本的に市場価格に近い新しい土地価格表があれば、企業がプロジェクトを実施する際に便利になると述べた。彼らは最初からコストを考慮に入れ、さまざまなコストを見積もることができます。新土地価格表の適用により、コストを差し引いた後の顧客への製品販売価格は以前に比べて上昇する可能性がありますが、投資家は剰余金を計算することでそれを相殺することができます。顧客にアパートを引き渡したプロジェクト投資家にとっては、新しい土地の価格表があればコストを理解し、顧客向けの帳簿をすぐに作成します。しかし、税金が高いと、せっかくお客様に引き渡したマンションなのに多額のお金を払わなければならないので、負担を感じ、不合理に感じてしまいます。

キエン氏によれば、投資家の将来のプロジェクトには、土地使用税を含むすべての投入コストが確実に含まれることになる。更新された価格はすべて、以前よりも高くなります。

この新しいプロジェクトについて、DKRAグループ株式会社の副社長であるヴォ・ホン・タン氏は、人々にとって、新しい土地価格は短期的に大幅に上昇し、プラスとマイナスの複雑な心理的影響を与えるだろうと述べた。他の土地から住宅地に転用したい人は、少なくとも10倍の高い税金を支払わなければなりません。特に郊外地域では、農地は主に郊外に集中しているためです。これらは、土地の分割や利用変更による影響を心配する対象者であり、支払う金額が以前に購入した農地の価格よりも高くなることもあります。

しかし、プラス面を見ると、市場価格に近い土地価格を設定することで補償額の交渉が迅速になり、用地整地の時間が短縮される。特に金銭的なコストは大幅に削減されます。プロジェクトの1年間の延長はコストの増加を意味するためです。承認が良好であれば、公共投資プロジェクトはすぐに展開され、完了し、国と社会に大きな利益をもたらすでしょう。

ホーチミン市のサヴィルズ・コンサルティング・サービスのディレクター、ド・ティ・トゥー・ザン氏は、長年にわたる価格差が「二重価格」制度を生み出し、多くの結果を招いていると述べた。特に土地管理の難しさは、同時に不動産プロジェクトの開発も、特に土地の取得と敷地の整地の段階で多くの困難に直面していることです。

市場価格に近くない土地価格表に基づく補償は、影響を受ける人々に遅延、不満、経済的損失をもたらし、土地紛争や訴訟の長期化につながっています。

しかし、新しい規制の価格は古い価格表よりも大幅に高く、短期間のみ適用されることが提案されているため、影響を受けるグループに大きな経済的圧力がかかります。したがって、すべての関係者の利益のバランスをとるよう、特に国民の権利の確保を優先して慎重に検討する必要がある。

10月31日までに完全な施行文書を発行する

10月22日、ファム・ミン・チン首相は、天然資源・環境省と地方自治体に対し、土地法の指導と施行への注力を強化するよう要請する公式文書第109/CD-TTg号に署名した。

首相は、各省や市がそれぞれの権限に従って土地法の施行の詳細を記した文書を発行したと述べた。多くの省市では基本的に完了していますが、ハイフォン市とランソン省、カインホア省、ダクラク省、ベンチェ省、ソクチャン省では、割り当てられた合計20コンテンツのうち2〜5件しか発行されていません。

首相は地方人民評議会議長と人民委員会議長の遅延を厳しく批判し、責任の見直しと明確化を求めた。

首相によれば、自身の権限下で完全な文書を発行できなかったことで法執行の有効性が制限され、人々の権利、企業、行政手続き、土地法の新政策実施の有効性に影響が及んでいるという。したがって、割り当てられたすべてのコンテンツは、2024 年 10 月 31 日までに発行する必要があります。

V.ドゥアン

早期供給開始

ホーチミン市不動産協会によると、市内では現在158件以上のプロジェクトが保留中であり、未解決の問題によりプロジェクトは何年も停滞している。多くのグループに分かれば、財政上の義務を果たし、多くの住民にピンクブックを発行できるプロジェクトなど、納税に関するいくつかのグループが解決されます。

さらに、ホーチミン市天然資源環境局によると、今から年末までに、22の土地区画とプロジェクトが評価され、土地使用料の総額は25兆4830億ドンに達するという。これらは単に部門や支社から与えられた数字です。企業が満足し、すぐに供給と製品を市場に開放するという財務上の義務を果たすのであれば、それは非常に好ましいことです。しかし、市場は実用化後のさらなる反応を待っている。

特に最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために、土地使用権の受け取りや居住地以外の土地使用権の保有について交渉できるようにする試行に関する決議案を政府が国会に提出したと述べた。

この草案が承認されれば、土地使用権の競売や入札による土地利用プロジェクトの投資家選定による土地取得方法に加え、土地使用権の受け取りや住宅地以外の土地使用権の保有に関する合意を通じて投資家や企業が土地を取得し、個人と企業間の「自発的な売買」に基づく紛争や訴訟のない自発的な合意に基づいて商業住宅プロジェクトを実施できる条件が整えられ、プロジェクトや商業住宅製品の供給が増加し、住宅価格の引き下げに貢献することになる。

出典: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm