銀行が不動産事業に参入することを可能にする抜け穴は数多く存在する。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、2010年信用機関法第90条第2項および信用機関法草案第98条第2項は、信用機関は銀行業務以外の事業活動を行うことは認められておらず、また、ベトナム国家銀行が信用機関に付与する免許に明記されたその他の事業活動を行うことも認められていないと規定している。
多くの人が、金融機関は不動産に投資すべきではないと主張している。
しかしながら、信用機関法草案第138条（不動産事業に関する条項）では、信用機関は、以下の例外を除き、不動産事業に従事することは認められないと規定している。信用機関の事業活動に直接役立つ事業本部、職場、倉庫として不動産を購入、投資、または所有すること。信用機関が所有する事業本部のうち、十分に利用されていない部分をリースすること。融資債務の弁済によって生じた不動産を保有すること。信用機関は、不動産担保の処分を決定した日から5年以内に、この法律に規定されている固定資産への投資比率および固定資産の使用目的を確保するため、当該不動産を売却、譲渡、または買い戻さなければならない。
「金融機関は、事業本部や職場として使用するための不動産の購入、投資、所有、そして未使用の事業用地の一部を賃貸に出すことを認める規制のおかげで、『ゴーサイン』を得ています。この規制により、金融機関は支店、職場、倉庫のネットワークを拡大する傾向があり、特に本社として機能し、不動産賃貸にかなりの部分を割り当てるために、壮大なオフィスビルを建設するようになっています」とチャウ氏は分析した。
同様に、担保処分決定日から3年間「債務再編による不動産保有」を認める現行規制は、信用機関がプロの不動産業者と何ら変わらない不動産事業活動を行う「余地」を生み出している。「今回、信用機関に関する法案では、債務再編による不動産保有の許容期間が5年に延長され、不動産事業活動の範囲がさらに拡大される。したがって、信用機関が債務再編による不動産を保有できる期間を従来通り3年間に限定する規制を維持する方がより合理的だ」とチャウ氏は指摘した。
チャウ氏は、信用機関が不動産事業に従事することを認める規制は、信用機関が銀行業務と不動産業務以外の事業活動を行うことを禁じる規制の精神に反すると述べた。「したがって、私は、ベトナム国家銀行が付与する免許に明記されたその他の事業活動を除き、信用機関が銀行業務以外の事業活動を行うことを禁止する規制を提案します。同時に、ベトナム国家銀行は、各信用機関の能力に応じて、信用機関に付与する免許に明記されたその他の事業活動、特にオフィス賃貸などの不動産事業活動を許可することを慎重に検討すべきです」とレ・ホアン・チャウ氏は提案した。
銀行のリスクを制限する
HTCベトナム法律事務所のファム・リエン弁護士によると、現行法では、商業銀行は不動産事業に従事することが認められていない。なぜなら、商業銀行も営利を目的とする企業であるにもかかわらず、不動産資産は本質的に固定資産であり、現金のような流動性を持たないためである。商業銀行が動員した資金を不動産プロジェクトに投資した場合、短期間でその資金を回収することは非常に困難になる。
したがって、破綻の可能性は非常に高く、顧客および国民の正当な権利と利益に影響を与えます。それだけでなく、システムにも影響を及ぼし、リスクをもたらします。こうした理由から、預金者の利益を確保し、国立銀行の経営秩序を維持するため、法律は商業銀行による不動産投資（銀行業務に資する事業用不動産への投資、債務の決済、転貸物件の賃貸等を除く）を厳しく禁止しています。
ホーチミン市経済大学イノベーション研究所副所長のフイン・フオック・ギア氏も、信用機関が不動産事業に関与することを認めるという問題を提起するのはまだ適切ではないとの見解を示した。したがって、現行の規制を維持すべきである。信用機関の主な機能は、貯蓄を動員して企業や経済に資金を「注入」する、つまり資金取引を行うことである。銀行が不動産事業に関与するための抜け穴を作ることは、信用業務の役割に悪影響を及ぼし、多くの銀行が不動産事業に殺到すれば、金融の安全性が脅かされることになる。不動産セクターはリスクが高く、頻繁に危機に見舞われる。動員された資金がプロジェクトや不動産への投資に使われ、物件が売却できない場合、資金は不動産に拘束されることになる。これは預金者の権利に影響を与え、信用機関にもリスクをもたらす可能性がある。
「金融機関の主な役割は、経済への資金供給を最優先することです。SCB銀行の状況を見ると、不動産に資金が拘束されることで、資本利用効率が低下することがわかります。銀行が問題を抱えた場合、国家が再建に関与する必要があります」とンギア氏は述べ、他国では金融機関が不動産事業に関与することは推奨されていないと付け加えた。
したがって、信用機関が「その他の事業活動」または「不動産事業活動」を行うことが認められる場合を厳格に規制するための改正および追加が必要であり、「不動産事業収入が信用機関の収入の…％を超えない」という上限比率（おそらく信用機関の収入の約15％を超えない）を規制することを検討すべきである。
ホーチミン市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏
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