銀行が不動産事業に従事することを可能にする抜け穴は数多く存在します。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、2010年信用機関法第90条第2項および信用機関法草案第98条第2項はともに、信用機関は銀行業務およびベトナム国家銀行が信用機関に付与するライセンスに指定されたその他の業務活動以外の業務活動を行うことが禁止されていると規定している。
信用機関は不動産に投資すべきではないと主張する人は多い。
しかし、不動産業に関する信用機関法案第138条は、信用機関が以下の場合を除き、不動産業に従事することを許可しないと規定している：信用機関の業務活動に直接役立つ営業本部、職場、または倉庫として使用する不動産を購入、投資、または所有すること。信用機関が所有する営業本部の一部で十分に活用されていない部分を賃貸すること。ローン債務の決済により生じた不動産を保有すること。信用機関は、不動産担保の処分を決定した日から5年以内に、この法律で規定されている固定資産への投資比率と固定資産の使用目的を確保するために、この不動産を売却、譲渡、または買い戻さなければならない。
「金融機関は、事業本部や事業所として不動産を購入、投資、所有し、また未使用の事業所の一部を賃貸することを許可する規制のおかげで、『ゴーサイン』を出しています。この規制により、金融機関は支店、事業所、倉庫のネットワークを拡大する傾向にあり、特に本社機能と不動産賃貸の双方を兼ねる壮大なオフィスビルを建設する傾向にあります」とチャウ氏は分析した。
同様に、現行の「債務再編による不動産保有」を担保処分決定日から3年間認める規定は、信用機関がプロの不動産業と何ら変わらない不動産業務を行う「余地」を生み出している。「今回、信用機関に関する法律案では、債務再編による不動産保有の許容期間が5年に延長され、不動産業務を行う余地がさらに拡大しました。したがって、信用機関が債務再編による不動産を保有できる期間は、従来通り3年間に限定するという規定を維持する方が合理的です」とチャウ氏は指摘した。
チャウ氏は、信用機関による不動産業の参入を認める規制は、銀行業務と不動産業以外の業務を信用機関が行うことを禁じる規制の趣旨に反すると述べた。「したがって、ベトナム国家銀行が発行するライセンスに規定されている業務を除き、信用機関が銀行業務以外の業務を行うことを禁止する規制を提案します。同時に、ベトナム国家銀行は、信用機関に付与するライセンスに規定されているその他の業務、特にオフィス賃貸などの不動産業について、各信用機関の能力に応じて、許可を与えることを慎重に検討すべきです」と、レ・ホアン・チャウ氏は提言した。
銀行のリスク制限
HTCベトナム法律事務所のファム・リエン弁護士によると、商業銀行も営利を目的とする事業体であるにもかかわらず、不動産資産は本質的に固定資産であり、現金のような流動性を持たないため、現行法では商業銀行が不動産事業に従事することは認められていない。商業銀行が動員した資金を不動産プロジェクトに投資した場合、短期間でその資金を回収することは非常に困難となる。
したがって、破綻の可能性は非常に高く、顧客と公衆の正当な権利と利益に影響を与えます。それだけでなく、システムにも影響を及ぼし、リスクをもたらします。こうした理由から、預金者の利益を確保し、国立銀行の経営秩序を維持するため、商業銀行による不動産投資（銀行業務に資する事業用不動産への投資、債務決済、転貸などを除く）は法律で厳しく禁止されています。
ホーチミン経済大学イノベーション研究所のフイン・フオック・ギア副所長も、信用機関の不動産事業への参入許可の問題を提起するのは現時点では適切ではないとの見解を示し、現行の規制を維持すべきだと述べた。信用機関の主な機能は、資金を動員して企業や経済に資金を「注入」する金融業務である。銀行が不動産事業に参入するための抜け穴を作れば、信用業務における役割に悪影響を及ぼし、多くの銀行が不動産事業に殺到すれば、通貨の安全性が脅かされることになる。不動産セクターはリスクが高く、頻繁に危機に見舞われる。もし動員された資金がプロジェクトや不動産に投資され、物件が売却できなければ、資金は不動産に縛られ、預金者の権利に影響を与え、信用機関にとってのリスクとなるだろう。
「信用機関の主な任務は、経済への資本供給を優先することです。SCB銀行の状況を見ると、不動産に縛られた資本が資本活用の効率を低下させていることがわかります。銀行が問題を抱えた場合、国が再編に参加する必要があります」とンギア氏は述べ、他の国では信用機関による不動産事業への参入は奨励されていないと付け加えた。
したがって、信用機関が「その他の業務を行う」場合や「不動産関連業務を行う」場合について、より厳格に規制するための改正や追加が必要であり、「不動産関連業務の収益が信用機関の収入の…％を超えない」という上限比率（信用機関の収入の15％程度を超えない水準を想定）を規制することを検討すべきである。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏
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