銀行が不動産取引を行うための抜け穴は多い
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、2010年信用機関法第90条第2項および信用機関法草案第98条第2項はともに、信用機関は銀行業務以外のいかなる業務活動も行うことができず、その他の業務活動は国家銀行が信用機関に付与するライセンスに記載されていると規定している。
信用機関は不動産投資に参加すべきではないという意見が多い。
ただし、「信用機関の不動産業務に関する法律案」第 138 条は、次のように規定しています。信用機関は、次の場合を除き、不動産業務を行うことはできません。信用機関の専門活動に直接役立つ営業本部、作業場所、または倉庫施設として使用する不動産を購入、投資、所有する場合。信用機関が所有する営業本部の一部で十分に使用されていない部分を賃貸する場合。債務の返済のために不動産を保有する場合。担保財産が不動産である旨の取扱いを決定した日から 5 年以内に、信用機関は、この法律で規定されている固定資産への投資比率と固定資産の使用目的を確保するために、この不動産を売却、譲渡、または買い戻さなければなりません。
「金融機関は、事業本部や事業所として不動産を購入・投資・所有することが認められる規制のおかげで、ゴーサインをもらっている。また、使われていない事業本部の一部を賃貸することも認められている。この規制によって、金融機関は支店、事業所、倉庫などのネットワークを拡大し、特に立派なオフィスビルを建設して、本社機能と不動産賃貸の大きな部分を兼ねる傾向にある」とチャウ氏は分析した。
同様に、担保資産の取扱いを決定した日から3年以内に「債務整理による不動産保有」を認める現行規定は、信用機関が専門の不動産事業者と何ら変わらない不動産事業活動を行う「余地」を生み出している。「信用機関法案草案では、債務整理による不動産保有の許容期間が5年に延長され、不動産事業活動の範囲がさらに拡大する。したがって、信用機関が債務整理による不動産保有を3年以内に限定する規定を従来通り維持する方が合理的だ」とチャウ氏は指摘した。
チャウ氏は、信用機関に不動産事業の許可を与える規制は、信用機関は銀行業務以外の事業活動を行うことができず、また不動産事業を行うこともできないという規制の精神に反すると指摘した。「したがって、信用機関は、国家銀行が信用機関に付与するライセンスに記載されているその他の事業活動を除き、銀行業務以外の事業活動を行うことを禁止することが推奨されます。同時に、国家銀行は、各信用機関の能力に応じて、信用機関に付与するライセンスに記載されているその他の事業活動、特にオフィス賃貸のための不動産事業活動の許可について、綿密に検討すべきです」とレ・ホアン・チャウ氏は提案した。
銀行のリスク制限
HTCベトナム法律事務所のファム・リエン弁護士によると、商業銀行も企業であり、利益追求を目的としているにもかかわらず、不動産資産の性質が固定されており、流動性が現金ほど高くないため、現行法では商業銀行は不動産業務を行うことが認められていない。商業銀行が動員資金を不動産プロジェクトに投資した場合、短期間でその資金を回収する必要が生じた場合、非常に困難となるだろう。
したがって、破綻の可能性は非常に高く、顧客や国民の正当な権利と利益に影響を与えます。それだけでなく、システムにも影響を与え、リスクをもたらします。こうした理由から、商業銀行による不動産事業への投資は法律で厳しく禁止されています（ただし、銀行業務を支える事業本部への投資、債務整理、建物の転貸などを除きます）。これは、銀行に預金している顧客の利益を確保し、国立銀行の経営秩序を維持するためです。
ホーチミン経済大学イノベーション研究所副所長のフイン・フオック・ギア氏も、現時点では信用機関による不動産事業の許可の問題は取り上げるべきではないという点に同意し、規制は従来通り維持すべきだと述べています。信用機関の主な機能は、貯蓄を動員して企業や経済に資金を「注入」する金融業務だからです。今、銀行が不動産事業を行うための抜け穴を作れば、信用業務の役割が損なわれ、多くの銀行が不動産事業に殺到することになり、通貨の安全性にとって危険な状況となります。不動産セクターはリスクの高いセクターであり、危機が頻繁に発生します。動員された資金をプロジェクト投資や不動産投資に充てた場合、万が一売却できなければ、資金は不動産に「浸漬」されてしまいます。そうなれば、預金者の利益が損なわれ、信用機関にとってリスクとなる可能性さえあります。
「信用機関の主な任務は、経済への資本供給を優先することです。SCB銀行のような状況を見ると、不動産に埋もれた資本が資本利用の効率を低下させていることがわかります。銀行が問題を抱えている場合、国が再編に関与する必要があります」とギア氏は述べ、他の国でも信用機関による不動産事業への参入は奨励されていないと付け加えた。
信用機関が「その他の業務を行う」又は「不動産関連業務を行う」ことが認められる場合について、厳格に規制するための改正・補充を行うとともに、「不動産関連業務の収入が信用機関の収入の…％を超えない範囲」（信用機関の収入の15％程度を超えないことが考えられる）という上限率を規制することを検討する必要がある。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏
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