高級不動産市場では、力強く持続的な価格上昇が見られる。
その違いは明らかだ。
先日開催された住宅セミナーで、CBREベトナムの住宅市場担当ディレクター、ヴォー・フイン・トゥアン・キエット氏は、ホーチミン市とハノイの新築マンション価格が過去1年間で35～45％上昇したと述べた。第3四半期だけでも、ホーチミン市のマンション価格はさらに15～18％上昇し、平均価格は約9,000万ベトナムドン/平方メートルに達した。特筆すべきは、今年の新規供給の約70％が高級物件およびラグジュアリー物件であり、大多数の人々の実際の住宅ニーズとは明らかにミスマッチが生じていることを示している。
ホーチミン市の中心部に位置する、超富裕層向けの高級マンションプロジェクト。
ナイトフランク・ベトナムのデータも同様の傾向を示しており、ホーチミン市のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり9,600万ベトナムドンに迫り、前年同期比で約9%上昇している。このうち、販売されているマンションの約60%は1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上で、残りは主に1平方メートルあたり6,000万ベトナムドン以上となっている。高級マンションの供給過剰が中級・高級マンション市場を圧倒し、2025年には価格が継続的に新記録を更新している。
観察によると、年初から多くの大手デベロッパーがホーチミン市中心部で高級プロジェクトを次々と立ち上げている。トゥーティエム新都市開発地区と市中心部から半径4～5km圏内には、1平方メートルあたり1億ベトナムドン以下のプロジェクトはほとんど存在しない。これは、中流階級の顧客が住宅を入手できる機会をさらに狭めることになる。
ハノイでは、One Mount Groupのレポートによると、2025年の最初の9か月間で、市場には約2万戸の新規マンションが供給され、平均価格は1平方メートルあたり8,600万ベトナムドン（VATおよび管理費を除く）でした。供給の62%は高級セグメント、38%はラグジュアリーセグメントでした。特に注目すべきは、Masterise Homes、MIK Group、Mitsubishi、TSQ Vietnam、 Sun Groupの5つの大手デベロッパーが、販売されたマンションの74%を占めたことです。このグループの一次吸収率は平均86%で、購買力が依然として大手ブランドに集中していることを示しています。
ホーチミン市でも二極化は顕著で、新規供給の80%以上がダット・ザン・グループ、ガムダ・ランド、マスターライズ・ホームズの3社によるものだ。これら3社は供給を独占するだけでなく、平均吸収率が約84%と高い流動性も生み出している。しかし、専門家は、市場が引き続き高級住宅セグメントを強く優遇し、手頃な価格の住宅が不足する状況が続けば、短期的な流動性の高さだけでは長期的なリスクを解消するには不十分だと考えている。
これは偶然の出来事ではない。
ヴォー・フイン・トゥアン・キエット氏は、投機資金が過剰に流入し、投資家が物件を買い占め、実際の吸収能力をはるかに超える短期的な利益を期待すれば、市場に供給が不足している場合でも「不動産バブル」は必ず発生する可能性があると考えている。同氏は、不動産価格が急騰し、信用が引き締められ、市場が長期にわたって停滞状態に陥った2007年から2011年の時期を振り返った。「現在、高級物件やラグジュアリー物件の価格上昇傾向に伴い、価格が2億～2億5000万ベトナムドン/平方メートルといった不合理な水準まで押し上げられ続ければ、飽和のリスクが生じるだろう」と、同氏は警告した。
ワンマウントグループの市場調査・顧客インサイトセンター所長であるトラン・ミン・ティエン氏によると、住宅供給が大手デベロッパーの手に集中しつつあるのは偶然ではない。ますます厳格化する法的規制、高額な資本コスト、そしてますます厳しくなるプロジェクト品質要件といった状況下では、潤沢な資金力、体系的なプロジェクト開発経験、そして優れたリスク管理能力を備えた企業だけが、高級物件やラグジュアリー物件を実現できるのである。
逆に、中価格帯および手頃な価格帯の住宅供給は依然として不足している。新規プロジェクトの大部分は高級住宅やラグジュアリー住宅に分類され、特に中間所得層の一般購入者には事実上選択肢がない。これが住宅価格の高騰を招き、需要と価格のギャップを拡大させている。
こうした状況を踏まえ、 経済学者のカン・ヴァン・ルック博士は、不動産市場がより安定的に発展するためには、政府および関係省庁・機関が土地、都市計画、不動産に関する制度の改善を継続する必要があると指摘する。特に中低所得者層向けの住宅価格の高騰を抑えるためには、政令261/2025/ND-CPおよび国家住宅基金設立に関する政令302/2025/ND-CPを含む、社会住宅に関する解決策を強力に実施することが喫緊の課題である。
同時に、不動産市場の資金源を多様化し、速やかに国民住宅基金と不動産投資信託（REIT）を設立し、投機を抑制し持続可能な住宅開発のための資金を創出するために、適切な不動産税制のロードマップを検討する必要がある。
ビジネスの観点から、カン・ヴァン・ルック博士は、投資家は事業の再構築を続け、キャッシュフローのリスク、満期を迎える債務、およびコストを厳しく管理する必要があると考えています。企業はまた、製品ポートフォリオを多様化し、高級セグメントへの依存を減らすために、特に社会住宅開発やインフラ投資のための政府支援プログラムに積極的にアクセスする必要があります。「喫緊の課題は、企業が協力して住宅価格をより妥当なレベルに引き下げる必要があることです。現在、ベトナムの住宅価格は2019年から2024年の間に約59%上昇しています。2025年までに、ベトナム人はアパートを購入するために平均25.8年分の収入が必要となり、調査対象となった100か国以上の中で9位にランクインし、住宅へのアクセスがますます困難になっていることを示しています」とカン・ヴァン・ルック博士は強調しました。
買い手は「投機的な」買いを減らしている。
One Mount Groupの調査によると、不動産投資家は短期的な投資思考から長期的な資産形成へとシフトしつつある。短期的な利益を狙った「投機」ではなく、買い手は安定した価値を持ち、価格変動が最小限に抑えられた安全な物件を優先する傾向が強まっている。こうした状況において、開発業者の評判は重要な要素となり、以下の3つの基準で評価される。すなわち、透明性の高い法的手続きとプロジェクトを完全に遂行できる能力、請負業者やコンサルタントから保証銀行に至るまでの信頼できるパートナーエコシステム、そして引き渡し後の運営能力である。つまり、高い販売価格は単なる必要条件に過ぎず、効率的な運営こそがプロジェクトの持続的な魅力を決定づける要素となるのだ。
出典：https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm
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