投資家が住宅の引き渡しに時間がかかる場合、顧客に対して自分の財務状況を証明する必要があります。

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注目すべき問題の一つは、将来の住宅の売買および賃貸借における保証である。建設省は、経済委員会の検討意見に賛同する意見が多く、購入者の権利を保障するために保証に関する規制が必要であると述べた。

しかしながら、これらの意見は、保証の範囲を明確にし、住宅購入者が負担する最低コストを削減するために、合理的な水準で安全性と確実性を確保する仕組みを設ける必要があることも示唆しています。これにより、不動産価格への影響が抑制されるとともに、すべての取引に保証が必須ではないため、柔軟な規制も必要となります。

住宅が引き渡されない場合、投資家は顧客に対して財務状況を証明する必要があります。画像1 — 建設省は、投資家が住宅を引き渡さない場合の、購入者と賃借人に対する投資家の金銭的義務を明確化する提案を行った。（イラスト写真／LD）

上記のコメントに応えて、起草機関である建設省は、将来の住宅の売買とリース購入を保証することは投資家の責任であるが、顧客の権利であるという方向性を次のように修正しました。

顧客が権利を放棄した場合、投資家は、現行法や国会に提出された草案のように実施を要求する厳格な規制ではなく、規制に従ってこの責任を果たす必要はありません。

したがって、採択された規制は、将来の不動産取引において弱い立場にある顧客の保護を確保するという旧政策の方向性を依然として維持している。しかし、それは厳格ではなく、交渉権を阻害し、取引当事者にとって困難を生じさせている。

具体的には、投資家が将来締結する住宅の売買契約または賃貸借契約において顧客に約束したとおりに住宅を引き渡さなかった場合に、投資家が顧客から前払いで受け取った金額や契約書に記載されたその他の金額（ある場合）など、住宅の購入者または賃借者に対する投資家の金銭上の義務を明らかにする必要があります。

将来の住宅の購入者または割賦購入者への発行を保証する信用機関が発行する保証書の補足規定には、有効期間を具体的に記載する必要があります。

同時に、投資家は信用機関の保証サービスを利用する当事者であることが明確にされています。したがって、投資家はこのサービス料の支払い義務を負うものであり、顧客にこのサービス料の支払い義務を押し付けることはできません。

将来の住宅売買における保証金については、現在2つの選択肢があります。建設省は、住宅および建設工事が稼働条件を満たした時点で、不動産プロジェクトの投資家が顧客から保証金を受け取ることを規制する選択肢を選択しました。

2020年不動産事業法は、物件確保のための保証金という形態による資金調達の管理について規定していません。多くの不動産プロジェクト投資家は、この法的隙間を利用し、様々な形態の契約や合意を締結することで資金調達を行ってきました。例えば、プロジェクト内の物件が規制上、事業開始に必要な条件を満たしていないにもかかわらず、顧客から物件を売却する約束を取り付けて保証金を受け取るといったケースが挙げられます。

住宅がまだ商業運転資格を満たしていない段階で締結された資金動員契約や保証金契約に起因する複雑な紛争が数多く発生し、不動産市場に深刻な影響を与えています。その悪影響や損失は、多くの場合、顧客に降りかかっています。

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