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| 不動産最新情報： ハノイでは、2018年から2022年にかけて新築マンションの供給量が年間14％減少し、平均販売価格は年間13％上昇しました。（写真：ホアン・ハ） |
長期賃貸マンションは依然として売却利益が上がる
ここ2～3年、マンション市場は新規物件の供給不足により、ますます供給不足に陥っています。一次供給は少なく、二次市場ではマンション価格が常に「変動」しています。現在、引き渡しから数年経過したマンションの価格は依然としてかなり高く、購入価格と比較すると、長年の居住により、顧客は数十億ドルもの利益を得ています。
調査によると、ハノイのタインスアン地区など、アパートが多数建っている地域では、2ベッドルームのアパートの販売価格は25億～37億ドン、3ベッドルームのアパートは40億ドン以上となっている。
たとえば、レ・ヴァン・ルオン通りにあるプロジェクトの多くのアパートは、家具付きの2ベッドルームのアパートの販売価格が34〜38億ドン、3ベッドルームのアパートの販売価格が40億ドン以上です。
ハノイ・センターポイント・プロジェクトでは、1平方メートルあたり4,100万～5,000万ドンの価格でマンションが販売されています。65平方メートル、2ベッドルームのマンションは33億ドンで販売されており、1平方メートルあたり5,000万ドンを超える価格となっています。
グエン・トゥアン通りの2ベッドルームアパートメントの販売価格は、1戸あたり31億～35億ドンです。グエン・フイ・トゥオン通りの2ベッドルームアパートメントの販売価格は、1戸あたり25億～32億ドンです。
Cau Giay地区では、Cau Giay通り沿いのプロジェクトにあるアパートの販売価格は2ベッドルームのアパートで27〜36億VND、3ベッドルームのアパートでは30〜47億VNDです。
このアパートはトラン・タイ・トン通りに位置し、2ベッドルームのアパートは1戸あたり27〜36億ドン、3ベッドルームのアパートは1戸あたり37〜46億ドンとなっている。
ナム・チュン・イエン地区では、新築物件の販売価格は2ベッドルームのアパートメントで1戸あたり29億～35億ドン、3ベッドルームのアパートメントでは40億ドン以上となっています。一方、老朽化した移転用マンションでは、2ベッドルームのアパートメントの販売価格は1戸あたり19億～25億ドン、3ベッドルームのアパートメントは1戸あたり32億～37億ドンとなっています。
サヴィルズの統計によると、ハノイだけでも、2018年から2022年にかけて新築マンションの供給量は年間14%減少し、平均販売価格は年間13%上昇しました。現在、プライマリーマンションの価格はセカンダリー価格より48%高くなっています。これはセカンダリー市場の活性化を促進しています。
さらに、金利が上昇する中で、個人投資家のグループがキャッシュフローのバランスを取るのが困難になっているため、市場での二次供給もわずかに増加する傾向にあります。
サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏は、現在のマンション市場は一次供給がほとんどないという特殊な状況にあると評価しました。これは、真の住宅ニーズを持つ住宅購入者向けの新規住宅供給が不足していることを意味します。そのため、購入者は二次市場で供給を探さざるを得ません。今年に入ってから、ハノイとホーチミン市の両方で二次マンション市場が活況を呈しています。
トロイ・グリフィス氏は、二次市場における注目すべき点として、製品の法的側面が強固であることを指摘しました。ほとんどのプロジェクトは使用権証明書を取得しています。一方、一次市場では、この問題で障害に直面しているプロジェクトが少なからず見られます。
一方、サヴィルズの専門家によると、二次市場も今後の金利調整に大きく左右されるという。
「銀行の貸出金利が14～15%に達しており、これは住宅購入者にとって慎重な検討を迫られるかなり高い水準です。しかし、金利が新型コロナウイルス感染症以前の10～12%程度に戻ることができれば、この市場はより魅力的になり、流動性も高まるでしょう」とトロイ・グリフィス氏はさらに分析しました。
ハノイ、環状道路4号線の建設開始準備
ハノイ市交通建設投資プロジェクト管理委員会は5月29日午後、ハノイ市は環状4号線-ハノイ首都圏投資建設プロジェクトの構成プロジェクトの進捗を緊急に加速し、6月にこの最大規模の道路の建設を開始すると発表した。
プロジェクト管理委員会（PMB）によると、現在までに5兆8,548億4,000万ドンの資本計画が策定されており（開発投資基金の資本は2兆5,648億ドン、2022年と2023年の資本計画は3兆2,900億ドン）、そのうちPMB向けに策定された資本計画は550億ドン（2023年の資本計画は532億5,500万ドン）である。
用地整地を行うために各地区に割り当てられた資本計画は5兆7,998億4,000万ドン（開発投資基金の資本は2兆5,648億ドン、2023年の資本計画は3兆2,350億4,000万ドン）である。
これまでの総支出額は3兆9,716億3,400万ドン（開発投資基金からの出資額は2兆5,648億3,400万ドン、計画資本支出額は1兆4,068億ドン）で、このうちプロジェクト管理委員会が2兆3,940億ドンを支出しました。地方自治体は用地造成のために3兆9,692億4,000万ドンを支出し、全体の68.437%に達しました。さらに、市は数千億ドンを構成要素プロジェクトに配分する資本計画も策定しています。
ハノイ市人民委員会は、これまでに構成プロジェクト1.1、2.1、3（PPPプロジェクト）を承認し、建設専門機関によるフィージビリティスタディ報告書の審査を完了しました。現在、プロジェクト管理委員会とコンサルティングユニットはフィージビリティスタディ報告書を完成させ、2023年5月29日に運輸省に提出しました。
運輸省は、2023年6月10日までに市人民委員会に審議を依頼し、 計画投資省と国家評価評議会に報告書を提出する予定です。
これまで各地区における遺跡の撤去、補償、支援、移転といった作業については、市党委員会、市人民委員会の緊密な指導の下、政治体制全体の参加を得て、各地区は遺跡の撤去作業に注力し、多くの成果を上げてきました。墓石の移設数は合計6,007基／10,921基で、55%に達しました。
プロジェクト管理委員会は、110KVから500KVまでの高圧送電プロジェクトについて、調査コンサルタントの選定、技術設計および建設費見積の作成を完了しました。調査と技術設計は2023年6月15日までに完了し、2023年6月に商工省に審査のために提出され、2023年7月に技術設計と費用見積の承認を得る予定です。
現在までに、4つの建設パッケージすべてにおいて技術設計と見積りが承認されており、現在は請負業者を選定中です。契約は2023年6月30日までに締結され、着工される予定です。
現時点では、敷地整地作業は2023年6月に完了し、プロジェクト開始に向けて80％を引き渡し、2023年12月31日までに敷地の100％を引き渡す予定となっている。
ハノイ市は、ハノイ市内4か所で全線工事を開始する予定です。プロジェクト管理委員会は、2023年5月19日付文書1215/BQLCTGT-KH号および各地区の提案に基づき、ハノイ市人民委員会および計画投資局に対し、ハノイ首都圏環状4号線建設投資プロジェクトの2023年度公共投資資本計画の調整を承認するよう提案しています。
ドンナイ省の12の主要プロジェクトに土地問題
ドンナイ省人民委員会によると、現在同省では21の主要な地方および中央レベルのプロジェクトと工事（総称して「プロジェクト」）が実施されているが、そのうち12のプロジェクトは現場の整地で行き詰まっており、進捗が確実ではない。
近年、ドンナイ省は多くの交通インフラプロジェクトへの投資と建設が進む「一大建設現場」となっています。しかし、プロジェクトの用地確保は多くの困難と障害に直面しており、多くのプロジェクトでは建設に適した敷地が確保できていません。
代表的なプロジェクトには、フオンロー2、ドンナイ川沿いの道路、ビエンホア市の中心軸道路の建設、省道763号線の改良、省道768号線の改修と改良などがあり、そのうちフオンロー2プロジェクトは2020年末に着工し、2022年半ばに完成する予定です。
現在までに、事業対象地域において数十世帯と1つの団体が土地の引き渡しを行っておらず、Huong Lo 2は期限を2度延期せざるを得ませんでした。ドンナイ川沿いの道路事業は2021年末に開始されましたが、現在も数百世帯が土地を引き渡していない状況です。請負業者は事業完了スケジュールの延長手続きを進めています。
それに加えて、ビエンホア・ブンタウ高速道路プロジェクトと環状3号線・ホーチミン市（ドンナイ省経由）は、2023年6月に着工予定の国家重点プロジェクトだが、ドンナイ省での用地取得が非常に遅く、要件を満たしていない。
現在、関係部署は測量と土地収用記録の作成のみを完了している。住民への土地収用通知書の発行が未だ完了していないため、当局は土地や資産の測量・集計ができておらず、プロジェクト開始前に敷地面積の70%を引き渡すという目標の達成は困難となっている。
ドンナイ省人民委員会は、用地取得手続きの迅速化を図るため、関係機関に対し、人材育成に注力し、具体的な問題点を特定するための連携を強化するよう要請した。その上で、用地取得における既存の問題への対応計画を策定するとともに、移転地の建設を加速させ、プロジェクトのために土地を放棄する人々のための住宅を確保する。
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| ハノイ市トゥオンティン郡ヴァンビン村の農地における違法建築。（出典：建設新聞） |
農地に住宅を建てた場合の罰則
建設省によると、政令91/2019/ND-CPの第9条、第10条、第11条には、土地を誤った目的で使用し、土地利用目的を変更せずに農地に住宅を建設した場合、罰金が科せられ、原状回復を強制する措置を含む是正措置が適用されることが明確に規定されている。
この政令第 9 条では、管轄の国家機関によって許可された目的以外の目的で稲作地を使用することに対する罰則のレベルを規定しています。
具体的には、稲作地を多年生作物地または森林地へ転用する行為（法令第43/2014/ND-CP号（法令第01/2017/ND-CP号第2条第11項により改正・補足）第14条第7項に規定される場合を除く）については、違反地域に応じて罰則の形態および程度が増額される。
違法に転用された土地の面積が0.5ヘクタール未満の場合、2,000,000 VNDから5,000,000 VNDの罰金。
違法に用途変更された土地の面積が0.5ha以上1ha未満の場合、5,000,000VND以上10,000,000VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が1ヘクタール以上3ヘクタール未満の場合、10,000,000 VND～20,000,000 VNDの罰金。
違法に転用された土地の面積が3ヘクタール以上の場合、20,000,000 VNDから50,000,000 VNDの罰金。
稲作地を水産養殖地や製塩地へ転用した場合の罰則の形態と程度は次のとおりである。
違法に転用された土地の面積が0.1ヘクタール未満の場合、3,000,000 VNDから5,000,000 VNDの罰金。
違法に転用された土地の面積が0.1ha以上0.5ha未満の場合、500万VND以上1000万VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が0.5ha以上1ha未満の場合、10,000,000VND以上20,000,000VND以下の罰金。
違法に用途変更された土地の面積が1ヘクタール以上3ヘクタール未満の場合、20,000,000ドン以上30,000,000ドン以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が3ヘクタール以上の場合、30,000,000 VNDから70,000,000 VNDの罰金。
農村地域における稲作地の非農地への転用に対する罰則の形態及び程度は次のとおりである。
違法に転用された土地の面積が0.01ヘクタール未満の場合、3,000,000 VNDから5,000,000 VNDの罰金。
違法に転用された土地の面積が0.01ヘクタール以上0.02ヘクタール未満の場合、500万ドン以上1000万ドン以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が0.02ha以上0.05ha未満の場合、10,000,000VND以上15,000,000VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が0.05ha以上0.1ha未満の場合、15,000,000VND以上30,000,000VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が0.1ha以上0.5ha未満の場合、30,000,000VND以上50,000,000VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が0.5ha以上1ha未満の場合、50,000,000VND以上80,000,000VND以下の罰金。
違法に転用された土地の面積が1ヘクタール以上3ヘクタール未満の場合、80,000,000 VND～120,000,000 VNDの罰金。
違法に転用された土地の面積が3ヘクタール以上の場合、1億2千万ドンから2億5千万ドンの罰金。
市街地において稲作地を非農地へ転用する行為は、本条第3項に規定する罰則の2倍の罰則が科せられる。
さらに、違反者は土地を原状回復し、違反により得た不法利益を返還することを義務付けられます...
さらに、政令91/2019/ND-CP第10条では、特別利用林地、保護林地、生産林地を管轄政府機関の許可を得た目的以外で使用することに対する罰則が規定されています。罰金は最高5億ドンと定められており、その罰則は必ず是正されなければなりません。
政令91/2019/ND-CP第11条は、水田、保護林地、特別利用林地、生産林地以外の農地を、管轄政府機関の許可を得ない他の用途に使用することに対する罰則を規定しています。最高額の罰金は4億ドンであり、当該行為を行った者は、是正措置を講じなければなりません。
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ソース
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