ゲアン省の産業用不動産市場を加速させる機会

「後から来て先に進む」という利点を宣伝する

先行しているという利点と投資を誘致できるという利点により、これまで、ホーチミン市、ハノイ、または南部のビンズオン省、ドンナイ省、北部のハイズオン省、バクニン省、バクザン省などの産業発展の「機関車」では、工業団地（IP）エリアが基本的に埋め立てられ、安定的に発展してきました。つまり、産業開発のために残された土地はあまりないということです。現状では、工業団地の面積を拡大することは容易ではなく、土地賃貸の需要は依然として高いため、土地賃貸価格は継続的に上昇しています。

ゲアン省の工業団地で事業を行うために土地を借りに来たある企業は、「北部の工業団地の土地基金が底をついたため、近年、土地の賃貸料が急騰し、以前は1平方メートルあたり年間90～100米ドルだったのが、平均150米ドルにまで上がり、時には1平方メートルあたり年間180米ドルにまで上がることさえある」と語った。

bna_VSIP工業団地1の内部情報・信号インフラの完成.jpg — VSIP ゲアン 1 工業団地内の通信インフラの完成。写真：グエン・ハイ

工業センターではスペースが不足し、賃料が高騰しているが、特にゲアン省や北中部諸県では、スペースが残っており賃料がそれほど高くないため、投資家にとっては現実的な選択肢となっている。特にゲアン省では、工業団地インフラ事業者からの情報によると、契約内容や面積、賃貸期間などによって価格は異なるものの、他の主要工業団地に比べると概ね安価となっている。調査を通じて、ゲアン工業団地の土地賃貸価格は現在、一般的に1平方メートルあたり年間48～100米ドルであることがわかりました。

ホーチミン市ビジネス協会は、ゲアン省との実務訪問中に次のように語った。「最近、産業開発のためのスペースと土地基金が限られているため、以前のようにすべてのプロジェクトを受け入れて誘致するのではなく、ホーチミン市などの大規模な産業センターでは、最新の設備と技術を備えたプロジェクトのみを優先的に誘致し、大規模な土地基金を使用するプロジェクト、特に環境に大きな影響を与える技術を備えたプロジェクトを奨励しないという選択を迫られています。」

上記の地域の限界は、ゲアンのような地域にとってはチャンスでもあります。協力関係が確立されれば、各地方自治体は十分に情報を共有し、連携・協力し、適切なプロジェクトへの投資を誘致することができるようになります。同様に、ハノイビジネス協会とハノイ投資貿易観光促進センターもゲアン省への投資を誘致するための連携活動を継続的に行っています。

土地賃貸価格は投資の可否を左右する要因ではないものの、最近、工業団地専用の土地価格表が制定され、インフラ整備の専門投資家を誘致したことで、ゲアン省は他の省と比べて工業団地への投資を誘致する上での競争上の優位性を生み出している。特に、過去10年間、WHA、VSIP、ホアンティンダットを誘致し、同期投資インフラを構築したことで、ゲアン省は、ベトナムに投資機会の調査や探索に訪れるFDI投資家にとっての選択肢として浮上しました。
ダン・クアン・トゥアン氏 - 南東経済区管理委員会天然資源・環境部長

工業団地インフラ投資者側では、工業団地専用の新しい土地価格表がより合理的に算定されたことにより、インフラ投資企業が二次投資家との賃貸価格交渉に積極的になったと評価している。同時に、次のフェーズでの投資拡大の判断を検討するための基礎となります。

bna_N2 道路 VSip2 工業団地の鉄道高架建設 - Tho Loc.jpg — ゲアン省は、インフラ事業への投資家を誘致するため、N2道路のトーロック工業団地（VSIP 2 ディエンチャウ）の鉄道高架に投資する。写真：グエン・ハイ

上記の利点と省の投資誘致の取り組みにより、過去2年間、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる大きな影響を受けたにもかかわらず、ゲアン省は投資誘致において大きな変化を遂げました。 2022年、ゲアン省は新規交付・調整資本の総額9億6,130万米ドルで、初めて国内最大の外国直接投資（FDI）を誘致した上位10の地域に入りました。 2023年の最初の8か月間で、ゲアン省は北中部および南中部沿岸地域の14省と市を引き続きリードし、登録資本金8億9,000万米ドルで9件の外国直接投資プロジェクトを誘致して国内第8位にランクされました。

ゲアン工業用不動産に加速のチャンス？

専門家によると、地域内の産業用不動産市場は、工業団地や産業集積地の土地面積セグメントが含まれている場合に同期して完了していると考えられます。工業団地は賃料価格帯が高く、大規模企業向けです。工業団地は賃貸料が安く、中小企業向けです。企業の種類（外国直接投資または国内）を問いません。

企業や投資家が工業団地や産業集積地に参入して事業や生産を行う際の利点の 1 つは、道路、電力供給、防火システム、廃水処理システムなどを含む完全な技術インフラが整備され、同期して設計および投資されているため、企業は工場や設備ラインを設置するだけで生産と事業に集中でき、他の問題を心配する必要がほとんどないことです。問題が発生した場合、インフラレンタル事業の投資家、南東経済区管理委員会、およびサポートする部門、支部、地方自治体があります...

bna_ クイン・ルー社、クイン・チャウ小規模工業団地への道路開通に約100億ドンを投資.jpg — クイン・ルー社は、インフラ事業を行う投資家を誘致するため、国道48B号線からクイン・チャウ工業団地までを結ぶ全長約1キロメートルの道路を建設するため、約100億ドンを投資した。写真：グエン・ハイ

しかし、工業団地の土地賃料の高さは、主に中小企業である国内企業にとって大きな障害となっている。そのため、国内企業は投資や事業のために工業団地の土地を借りるのではなく、土地の買収、補償、敷地の整地を行うことが多い。

ギロック県ギラム村の生産施設に投資している企業の代表者は、「この計画を実行するには、当初は補償と敷地の整地のために多額の費用がかかりますが、長期的には年間の高額な土地賃貸料が削減されます」と語った。実際、賃貸価格は全国の主要な工業団地よりも低いものの、現在の価格では、主にFDI企業のみがVSIP、WHA、またはホアンティンダットが投資した工業団地の土地を借りることを敢えてしています。地元企業の95％以上が中小企業であるため、依然として生産・営業拠点へのアクセスが困難です。他の企業は、国が投資した工業団地や小規模な工業集積地のエリアを借りなければなりません...これは長期的には、環境への影響、廃水、または電力供給不足を引き起こす可能性があります。

bna_Labor はジョブフェアで採用担当部署と学び、話し合います。JPG — 南東経済区管理委員会とゲアン省のVSIPインフラ事業投資家は、毎年、労働力の供給と需要を結びつけるために調整を行っています。写真：グエン・ハイ

上記の現実は、産業用不動産市場を完璧にするために、一方ではゲアン省が大規模プロジェクトが土地を借りることができるように工業団地のインフラ開発に投資を誘致する必要があり、同時に、中小企業が生産と事業のために土地にアクセスして借りることができる条件を整えて、小規模な産業クラスターを開発するための土地資金を計画して増やす必要があることを示しています。

また、検査を強化し、中断されたプロジェクトや土地が割り当てられているが使用されていないプロジェクトを効果的に処理する必要があります。投資家が国からの優遇措置を受けるために土地を借りるが、インフラに投資せず、土地を借りず、優遇価格を享受するが、生産や事業用の工場を建設せず、転貸するといった「ぶら下がった太っちょで飢えた猫」のような状況を制限します...

bna_toan_canh_du_an_hemaraj_anh_viet_phuong542630_2222019-1-800x445.jpg — 東南経済特区のナムカム工業団地の一角。写真提供：ゲアン新聞

今後2025年までに、ゲアン不動産市場向けの土地基金は約1,500ヘクタール増加し、そのうち1,200ヘクタールは工業団地、約300ヘクタールは工業集積地となる。今後、投資、特にFDI投資を誘致するという前向きな兆候により、ゲアン省は主要な接続インフラをアップグレードし、その他の社会インフラに積極的に投資する予定であり、ゲアン省の産業用不動産市場の機会はますます大きくなっています。
ル・ティエン・トリ氏 - 南東経済区管理委員会委員長

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