「後から来て先に進む」という利点を宣伝する
先行企業としての優位性と投資誘致の優位性を活かし、ホーチミン市、ハノイ市、南部のビンズオン省、ドンナイ省、北部のハイズオン省、バクニン省、 バクザン省など、産業発展の「牽引車」とも言える地域では、これまで工業団地（IP）の面積はほぼ埋まり、安定的に開発が進んでいます。これは、産業発展のための土地資金がほとんど残っていないことを意味します。現状では、IPの面積拡大は容易ではなく、土地賃貸需要も依然として高いため、土地賃貸価格は上昇を続けています。
ゲアン省の工業団地で事業を行うために土地を借りに来たある企業は、「北部の工業団地の土地基金が底をついたため、近年、土地の賃貸料が急騰し、以前は1平方メートルあたり年間90～100米ドルだったのが、平均150米ドルにまで上がり、時には1平方メートルあたり年間180米ドルにまで上がることさえある」と語った。
工業団地は敷地不足と賃料高騰が続いていますが、特にゲアン省や北中部諸県では、依然として敷地が不足しており、賃料もそれほど高くないため、投資家にとって現実的な選択肢となっています。特にゲアン省では、工業団地インフラ事業者からの情報によると、契約内容、面積、賃料期間によって賃料は異なりますが、他の主要工業団地に比べると依然として割安です。調査の結果、ゲアン省工業団地の土地賃料は現在、年間48～100米ドル/㎡が一般的であることがわかりました。
ホーチミン市ビジネス協会は、ゲアン省との実務訪問中に次のように語った。「最近、産業開発のためのスペースと土地基金が限られているため、以前のようにすべてのプロジェクトを受け入れて誘致するのではなく、ホーチミン市などの大規模な産業センターでは、最新の設備と技術を備えたプロジェクトのみを優先的に誘致し、大規模な土地基金を使用するプロジェクト、特に環境に大きな影響を与える技術を備えたプロジェクトを奨励しないという選択を迫られています。」
上記の地域が抱える制約は、ゲアン省のような地域にとってはチャンスでもあります。協力関係が構築されれば、地域間で情報共有が徹底され、連携・協力し、適切なプロジェクトへの投資誘致が可能になります。同様に、商工会やハノイ投資貿易観光促進センターも、ゲアン省への投資誘致のために、継続的に連携・協力活動を行っています。
土地賃料は投資の可否を決定づける要因ではありませんが、近年、工業団地専用の土地価格表の制定や専門インフラ投資家の誘致により、ゲアン省は他省と比較して工業団地への投資誘致において競争優位性を築いています。特に、過去10年間、WHA、VSIP、ホアンティンダットを誘致し、投資インフラの整備が進んだことで、ゲアン省はベトナムに投資機会の調査や探索に訪れる外国直接投資（FDI）投資家にとって、常に選択肢の一つとなっています。
工業団地インフラ投資者側も、より合理的に算定された工業団地専用の新しい土地価格表のおかげで、インフラ投資企業が二次投資家との賃貸価格交渉に積極的になると同時に、次の段階の投資拡大の判断を検討する基礎になると評価した。
上記の利点と省の投資誘致努力により、過去2年間、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる大きな影響を受けたにもかかわらず、ゲアン省は投資誘致において大きな変化を遂げました。2022年、ゲアン省は新規付与・調整資本の総額9億6,130万米ドルで、初めて国内で最大の外国直接投資（FDI）を誘致した地域トップ10に入りました。2023年の最初の8か月間、ゲアン省は北中部沿岸地域と南中部沿岸地域の14省市の中で引き続きトップの座を維持し、登録資本金8億9,000万米ドルで9件の外国直接投資プロジェクトを誘致して国内8位にランクインしました。
ゲアン工業用不動産に加速のチャンス？
専門家によると、ある地域の産業用不動産市場は、工業団地と産業集積地の土地区画を含む場合、同期的かつ完全であるとみなされます。工業団地は賃料が高く、大規模企業向けです。一方、産業集積地は賃料が低く、中小企業向けです。これは、企業の種類（外資系か国内企業か）に関わらず当てはまります。
企業や投資家が工業団地や産業集積地に進出し、事業や生産活動を行う際のメリットの一つは、道路、電力供給、防火システム、廃水処理システムなどを含む包括的な技術インフラが整備されていることです。これらのインフラは設計・投資が同期的に行われるため、企業は工場や設備ラインの設置のみで生産・事業に集中でき、その他の問題をほとんど心配する必要がありません。問題が発生した場合は、インフラをリースしている投資家、東南経済区管理委員会、各部署、支部、地方自治体などがサポートを提供します。
しかし、工業団地の土地賃料の高さは、主に中小の国内企業にとって大きな障壁となっています。そのため、国内企業は投資や事業のために工業団地の土地を借りるのではなく、土地収用、補償、用地整地といった手続きを自ら行うケースが多く見られます。
ギロック県ギラム村の生産施設に投資している企業の代表者は、「この計画を実施するには、企業は当初、土地の補償と整地のために多額の費用を費やす必要がありますが、長期的には、かなり高い年間の土地賃貸コストが削減されます。実際、賃貸価格は全国の主要な工業団地よりも安いですが、現在の価格では、主にFDI企業だけがVSIP、WHA、またはホアンティンダットが投資した工業団地で土地を借りることを敢えてしています。95％以上が中小企業である国内企業は、依然として生産および事業施設へのアクセスが困難であり、他の企業は、政府が投資した工業団地または小規模産業クラスター内のエリアを再度借りなければなりません...」と述べました。これは、長期的には、環境、廃水、または電力供給不足に影響を与える可能性があります。
上記の現実は、産業用不動産市場を完璧にするために、一方ではゲアン省が大規模プロジェクトが土地を借りることができるように工業団地のインフラ開発に投資を誘致する必要があり、同時に、中小企業が生産と事業のために土地にアクセスして借りることができる条件を整えて、小規模な産業クラスターを開発するための土地資金を計画して増やす必要があることを示しています。
さらに、中止されたプロジェクトや、土地を割り当てたものの活用していないプロジェクトに対する検査と効果的な処理を強化する必要がある。投資家が国からの優遇措置を受けるために土地を借りたものの、インフラ整備や土地の賃借には投資せず、優遇価格を享受しながらも生産・営業用の工場を建設せず、転貸するといった「ぶら下がった太っ腹な猫」状態を制限する必要がある。
今後2025年までに、ゲアン省不動産市場向けの土地基金は1,500ヘクタール追加され、そのうち1,200ヘクタールは工業団地、約300ヘクタールは産業集積地となります。投資誘致、特に外国直接投資（FDI）の好材料が見られる中、ゲアン省は今後、主要な接続インフラの整備や、その他の社会インフラへの積極的な投資を進めていくため、ゲアン省の産業用不動産市場におけるビジネスチャンスはますます拡大していくでしょう。
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