「待つ」という考え方を排除します。
ベトナム不動産ブローカー協会（VAR）は、設定されたシナリオを上回る経済成長、信用が「暗い」状況を脱し、融資金利が低水準を維持し、公共投資支出が引き続き促進されていることを背景に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法、および信用機関法第209条第2項が、以前の決定より5か月早い8月1日から施行されることは、間違いなくプラスの影響をもたらし、不動産市場の回復と発展を促進することに貢献するだろうと考えています。
VARは次のようにコメントしています。「ベトナムの不動産市場は2024年後半にプラス成長を遂げるでしょう。」 (写真: TG)
法律が施行されれば、「様子見」の姿勢は払拭され、プロジェクト開発企業は国家管理機関との連携を加速させるでしょう。投資家はより自信を持って自社の商品を展開し、銀行に預けられているキャッシュフローが不動産市場に流入するようになります。仲介業者や仲介サービス企業は、能力向上、人材採用、知識育成、新たな規制への対応などを積極的に行うでしょう。
VARは、新法の影響が「吸収」されるまでの間、不動産市場は緩やかかつ持続的に回復を続け、徐々に業績が改善していくと予測しています。年末までに、不動産市場の回復プロセスは明確な進展を示すでしょう。回復の成果は、セグメントや地域によって引き続き差異が見られますが、その差異はより均衡したものになるでしょう。
どのセグメントが輝くでしょうか?
住宅セグメントに関して、VARは次のように予測しています。2024年後半の供給は引き続き改善し、2024年上半期と比較して約20%増加すると見込まれます。これは主に、高級マンションセグメントが製品の品質と販売価格の明確な回復に貢献するとともに、大規模プロジェクトが市場参入に向けた最終段階を終えるにつれて低層住宅の供給も増加すると見込まれます。新たにオープンする分譲地やプロジェクトのほとんどは、2つの特別市街地周辺の郊外、省・市で開発されています。
住宅需要は引き続き高水準を維持すると見込まれるほか、投資需要も年初に比べ約30％回復し、価格上昇の余地が大きい新たな市場への動きも活発化しており、取引件数は引き続き増加すると予想されます。
VARSによれば、供給は年末になってようやく「回復」すると予想されており、依然として主にアパートメントタイプが占めているため、取引量は今年上半期に比べて約20％増加すると予想されている。
二次市場の流動性も改善しており、年末には政府管理機関と不動産企業の取り組みがより実を結ぶため、最も顕著な変化が見られるでしょう。内覧件数が増加し、購入件数も増加しています。高級マンションを中心とした一次供給の増加に伴い、4,000万ドン/㎡前後の物件の価格水準は引き続き上昇するものの、上昇ペースは緩やかで、1戸あたり1億～3億ドン程度となるでしょう。
VARSによると、供給が年末に「回復」すると予想されるため、取引量は上半期と比較して約20%増加すると予想されています。（写真：SST）
ヴィラ／タウンハウス、タウンハウスの取引と価格は、これまでの回復基調と投資家のより高い収益への期待により、特にセカンダリー市場において全般的に改善する見込みです。土地は価格下落の「底」を脱し、徐々に「投資チャネルの王者」としての地位を取り戻しています。しかし、投資家は競売物件や分譲地、インフラ整備が進んだ地域、そして価格がそれほど高くない土地のみを「狙う」傾向にあります。
社会住宅部門も、企業や社会住宅購入者にとっての困難や障害を取り除くための新たな規制が効果的に実施され、12万ドンの融資パッケージがより優遇的な方向に修正されれば、「逆転」する機会に直面している。
産業用不動産セグメントは、企業による工業団地開発のための土地ファンドの取得により、引き続き成長を続けています。持続可能な工業団地モデルも推進され、より迅速かつ繁栄した発展が促進され、党と政府が提唱するグリーン経済と循環型経済の発展に貢献します。同時に、バリューチェーンの拡大により需要に応え、競争優位性を確立し、持続可能な投資資金の流入を誘致していきます。
観光・リゾート用不動産の供給は、より多くの企業が「勇敢に」商品を発売することで引き続き改善されるだろうが、不動産市場全体が実際には改善していないため、その量は微々たるものとなるだろう。
多くのプロジェクトは、法的およびキャッシュフロー上の困難により、依然として保留中です。主な供給は、評価額が50億ベトナムドン未満の高層ビルとなるでしょう。コンドテル物件は、投資価値が高すぎない安定したキャッシュフローを生み出すことで、引き続きプライマリーおよびセカンダリーリゾート不動産市場を牽引するでしょう。特に、観光産業の発展と、より包括的な法的回廊への期待が、この市場を牽引しています。一方、ヴィラおよびリゾート・ショップハウス部門は、セカンダリー市場で販売されている物件との競争に引き続き直面することになるでしょう。
VARSは、市場の回復に伴い、市場参加者が参入を「加速」し、事業計画を推進し始めると予測しています。新法は確かに市場にプラスの影響を与えるでしょうが、同時に、無能な参加者を市場から排除する「フィルター」の役割も果たすでしょう。
したがって、VARS は、新しい規制により不動産仲介業の活動が厳しくなり、本当に長期間この職業に就くことを望んでいない「アマチュア」仲介業者が排除されると考えています。
特に、商業住宅プロジェクトの開発のための土地ファンドに対する規制、土地価格枠の撤廃などにより、能力、資金、土地ファンドなどが弱い投資家が不動産市場から徐々に排除されることになる。
実際、近年、多くの製造業の成功企業が、巨額の利益を期待して不動産投資に「乗り換え」したものの、期待通りには進まず「苦い結果」を味わっています。現在に至るまで、土地使用料の算定方法に不備があり、企業がコストを予測できないため、「働いても死ぬ、働いても死なない」という状況に陥っている企業が後を絶ちません。
今後、法律が施行されると、新しい土地価格表は高くなり、土地使用料も高くなり、人々はより多くの補償を受け、企業は利用可能な資本に対するより大きな圧力に直面することになります。
したがって、VARSは、今後、新たな「遊び場」が生まれることで、市場には、体系的な事業運営を行い、大規模な土地資金と資金力を持ち、インフラとユーティリティが連携した大規模都市プロジェクトを開発する能力を持つ投資家だけが参入できる「場所」が生まれると考えています。同時に、彼らは優位性を効果的に活用し、投資コストを削減する能力も備えています。
「銀行保証の有無に関する規制と合わせて、これは将来の住宅購入者のリスクとコストを軽減する基礎となるだろう」とVARは強調した。
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出典: https://www.congluan.vn/cuoi-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-thoat-canh-dieu-hiu-post305181.html
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