「私には難しすぎる」
ホーチミン市が8月1日から新しい土地価格表を適用する計画についてのニュースを読んで、グエン・タン・ヴィン氏（ホーチミン市ゴーヴァップ地区在住）は、地域に応じて現在の土地価格表に比べて5〜50倍に上がるように土地価格が調整されることに驚いた。
2023年、ヴィン氏は農地を購入し、宅地への用途変更手続きを完了しました。彼の経済力では3億ドンの土地使用料を滞納しており、今年8月に徐々に返済できるよう貯金する予定です。
しかし、新たな土地価格が適用されると、負債が数十億ドンに達する可能性があると知り、ヴィン氏は衝撃を受けた。以前の負債が未返済のままだったため、負債がこれほど膨れ上がったら返済できなくなるのではないかと懸念した。
ホーチミン市は、8月1日からの土地価格調整表で、土地価格を市場価格に近い5～50倍に引き上げる予定だ（写真：ナム・アン）。
「新しい土地価格表を見ると、まるで二度目の土地購入のようです。子どもたちの新学期が近づいており、様々なお金の管理をしなければなりません。私には難しすぎます」とヴィンさんは語った。
彼は、社会全体の利益のために国が行う政策を常に支持していると述べた。しかし、8月1日からの新地価公示の適用時期はあまりにも急務である。人々が本質を理解し、全てに対応できる時間を持つよう、適切な時期に調整が行われることを期待している。
グエン・フオンさん（タンフー郡在住）もヴィンさんと同様に、「新聞を読んで、自分の目が信じられませんでした。何か間違いがあるのかどうか分かりませんが、市は土地価格を急激に引き上げる政策を実施しました。まだ200平方メートル近く農地が宅地化されていません。家族が生活できるよう、市が2025年末まで現在の土地価格を維持してくれることを願っています」と訴えました。
フオンさんによると、5年前に購入した200平方メートルの土地を住宅用地として利用していないのは、経済的な困難が原因だという。土地購入時に約20億ドンの借金をし、未だに返済できていないという。
適応時間が短すぎて、変化の本質を理解し対応することが難しいという声もあった（イラスト：ナム・アン）。
「新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、我が家の事業は本当に厳しい状況です。もし再び地価が上昇したら、いつになったら住宅地に移転できるお金が貯まるのか分かりません。私は常に国の政策を遵守していますが、市が住民の意向を考慮し、8月1日からの地価上昇を延期してくれることを願っています」とフオンさんは希望を述べた。
不動産専門家のグエン・ズイ・タン氏は、土地価格表の調整は、税金の負担や銀行を通じた不動産取引コストが高くなるため、投資家に大きな影響を与えると述べた。
「法的問題を抱え、居住者に証明書を発行できない土地やアパートのプロジェクトについては、投資家は事業計画の中でこれを予見することができません。なぜなら、彼らはすぐに非常に高い税金を支払わなければならないからです。これは、5年、10年前に実施したプロジェクトの利益率に影響を与えるでしょう」とタン氏は述べた。
さらに、近い将来、不動産取引の透明性、新たな税率、投資需要、利益成長基準により、地価が上昇するのではないかとも懸念している。
「人々は個人的な負担を予見していないため、ショックを受けるかもしれません。本当に住宅を必要としている人々は、地価税という多額の追加負担を負わなければなりません。将来的には、社会的需要と地価税の上昇といった要因により、マンション価格が現在よりも上昇すると予測されます」とタン氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は7月31日午前、同協会がホーチミン市人民委員会に対し、8月1日から適用される土地価格表を発行しないことを検討するよう求める文書を送付したと発表した。代わりに、2024年土地法の規定に従い、2026年1月1日から適用される最初の土地価格表の作成に注力する必要がある。
同指導者によると、HoREAの土地価格表案は、土地使用権、住宅所有権、土地に付随する資産に関する証明書（ピンクブック）の発行を提案しており、これまでよりも高い土地価格表に従って土地使用料を支払わなければならないため、多くの個人や世帯に大きな影響を与えるだろう。
次に、土地価格表案の価格は経済の多くの分野の投入コストに影響を及ぼし、まず第一に、用地整地の補償コストが上昇するでしょう。
新しい土地価格表を正しく理解する必要がある
タン氏によると、まだ多少の影響はあるものの、土地価格の調整は不動産分野の欠陥を「埋め」、法的枠組みを完成させ、より透明で公平かつ具体的な市場を作り出すことに貢献するだろう。
人々は市場の実勢に近い価格で取引できるようになります。さらに、経済・社会開発のための土地開墾の決定によって影響を受ける人々も、市場価格に近い価格で補償を受けられるようになります。
さらに、この調整により、現地での土地開拓の進捗が加速され、長期にわたる苦情が減り、安全が確保され、社会経済と交通インフラにプラスの影響を与えることになります。
経済専門家によると、新たな土地価格表を市場に近づくように調整するのは合理的だという（イラスト：ナム・アン）。
「これまで、国の土地税率は非常に低く、社会の予算収入に大きな損失をもたらしていました。一方で、不動産投資家はその損失から利益を得ていました。今回の調整により、国は予算を増額し、インフラ投資や社会住宅政策などに注力できるようになるでしょう」とタン氏は述べた。
多くの経済専門家によると、国有地価格を市場価格に近づけることは合理的であり、長年にわたり多くの専門家によって提唱されてきた。しかし、人々が「不意打ち」を受けたと感じないようにするためには、ロードマップが必要である。
経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、土地利用目的を農地から住宅地に変更した人が、新たな土地価格に応じて数十億ドンもの税金を支払わなければならないケースが数多くあると述べた。ミクロな視点から見ると、同氏はこうしたケースについて遺憾の意を表明した。
「人々は新しい土地価格表を正しく理解する必要があります。以前の土地価格は時代遅れで市場価格からかけ離れていたため、今回の調整が必要でした。実際、調整後の土地価格は市場価格のわずか70%です。この調整は、以前から存在していた二重価格の問題を解消するのにも役立ちます」とヒエン氏は述べた。
しかし、マクロの視点で見ると、宅地化によって土地の価値が高まり、時価に応じて税金を支払うことが必要となる。
「重要なのは、国が調整した価格が市場価格と一致していることです。そうすることで、国民や不動産投資家が高額な価格を支払う必要がなくなります。また、住宅用地の不足についても心配する必要はありません。なぜなら、価格が高騰しているプロジェクトに加えて、アパートやタウンハウスなども市場に出回っており、価格も安定しているからです」とヒエン氏は述べた。
土地価格表を発行する前に人々の生活への影響を評価する
政令71/2024/ND-CP第23条は、土地価格表案及び地域別・場所別土地価格表案作成説明書案の作成に当たっては、土地価格情報の調査、調査、収集結果と比較し、土地価格の妥当性・不妥当性を評価しなければならないと規定している。土地価格表案が社会経済状況、投資環境、土地・所得に関する金融政策の実施、土地を利用する世帯、個人、組織の生活に及ぼす影響を評価する。
ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長は、2024年土地法第257条第1項に基づく土地価格表の調整について発表する記者会見で、2026年1月1日まで待たずに9日間で新たな土地価格表を緊急に作成する必要があると述べた。8月1日以降はK係数が存在しなくなるため、土地価格表を調整する必要があるためである。新たな土地価格表が適用されない場合、8月1日から移転価格表がないため、公共事業は停滞することになる。
「この土地価格表は2025年12月31日まで適用されます。2026年1月1日からは、法律で認められた規定に従って調整が行われます。おそらく2024年末までに、土地価格表の影響を総括し、再評価する予定です」と、ホーチミン市天然資源環境局長は述べた。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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