建設省は、 政府機関に送付した公式文書5333/BXD-QLNにおいて、最近の不動産価格の状況を報告し、複数の住宅や土地を所有するケースへの課税を提案した。この提案は、2024年に都市部、特にハノイで住宅および不動産価格が継続的に上昇している状況を踏まえて行われたものである。
「土地を買い占めて好機を待つ」のはやめよう
住宅・不動産価格の高騰に対処するため、 建設省は、土地利用権競売に関する規制を調査・改善し、実情に即したものにするよう提案している。具体的には、保証金の増額や、競売開始時の土地価格を実際の市場価格に近づけることなどが挙げられる。同時に、落札者の支払い期間の短縮や、投機目的の競売参加の制限も提案している。
建設省はまた、 財務省に対し、セカンドハウスや空き家・未使用物件に対する税制について調査、提案、助言を行うこと、および投機や短期的な利益目的の売買を抑制するために、複数の住宅や土地を所有または使用する場合の課税に関する政策を調査することを勧告した。
2軒目以降の不動産、あるいは複数の家屋や土地を所有する人への課税案は、決して新しいアイデアではない。過去には、2009年から2018年にかけて、財務省が不動産税法案の審議においてこの問題に言及していた。2023年8月には、ホーチミン市の有権者も、セカンドハウスへの課税や、収益を生み出さない空き地への増税案を改めて提案した。
さらに、改正土地法に関する議論の中で、国会常任委員会は、広大な土地を使用する者、複数の家を所有する者、または土地投機に従事する者に対する高税率に関する規制を早急に提案するよう政府に要請した。
最近、ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）は、2軒目以降の住宅を購入する人、およびプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案した。売主が物件を所有していた期間が短い取引ほど、税率が段階的に上昇する。
VARSの報告によると、近年、「放棄された家屋」「放棄された別荘」「放棄された都市地域」といった概念がますます身近で広まっている。こうした状況はどこでも容易に目にすることができる。これは、一方では「放棄された土地や家屋」があり、他方では、土地や家さえも手に入れるのに苦労し、一生働き詰めている人々がいるという、矛盾した状況を浮き彫りにしている。
VARSは、この状況は土地資源の浪費であるだけでなく、社会的不公正も生み出していると評価している。なぜなら、ますます不足しつつある住宅供給の大部分が、依然として潤沢な資金を持つ人々の手に渡っているからである。
彼らは複数の、時には数十、数百もの不動産を所有しているにもかかわらず、それらを空き家にして「土地を買い溜め、好機を待っている」ため、不動産価格が高騰し、人々の住宅へのアクセスがさらに制限されることになる。
複数の不動産所有に対する課税案は、投機や利益目的で人為的に吊り上げられた不動産価格を抑制することが期待されている。（写真：ホアン・トリウ）
税金はどのように課税されるのですか？
国民が懸念しているのは、この提案された税制が効果的に実施され、投機を防止し、人為的な価格高騰に対処するのに役立つかどうかである。
VARSの会長であるグエン・ヴァン・ディン氏によると、現在の法制度には、価格高騰を目的とした土地投機や買い占めを抑制・防止するための制裁措置が欠けており、一方で、多くの地域では、無秩序な売買が土地価格の高騰の主な原因となっているという。
投機家が土地を購入して放置し、価格の上昇を待ったり、人為的な供給不足を作り出したりすることはよくあることで、その目的はすべて「利益のために価格をつり上げる」ことにある。「不動産税の導入を検討することは、市場を規制するために喫緊の課題だ。実施が難しそうだからといって、この政策を無視すべきではない」とディン氏は述べた。
VARSによると、政府は都市部における社会住宅の供給促進と並行して、投機的な要素を抑制するための規制メカニズムを設け、不動産市場の長期的な均衡達成を支援する必要がある。
居住用や事業用として不動産を購入する人ではなく、富を蓄積し投機を行う人々を対象とする、効果的かつ透明性の高い不動産課税は、政府歳入の増加と不動産市場の規制の両方に役立つだろう。これは世界的に見ても共通の傾向である。
方法論に関して、VARSは、この税金は2軒目以降の住宅に適用されるべきだと提言している。シンガポールと同様で、シンガポール国民が住宅を購入する場合、2軒目は物件価格の20%、3軒目は30%といったように、物件価格に応じて税率が上がる。さらに、売主が物件を保有する期間が短い不動産取引については、税率を段階的に引き上げることも可能だ。
シンガポールでは、不動産を売却した場合、最初の1年以内に売却すると不動産価格の6％の税金が課され、2年目には8％、3年目には4％の税金が課され、4年目以降は税金や手数料は一切かかりません。
韓国では、2年以上休耕地または埋め立て地となっている土地には5%、5年で8%、7年で9%、10年以上で10%の税金が課せられる。米国では、休耕地には3%の税金が課せられる。
グエン・ヴァン・ディン氏は、こうした規制は人々の投機意欲を抑制または低下させ、不動産価格の上昇を抑えるだろうと主張した。なぜなら、利子コストやその他の機会費用に加え、投機的な不動産を所有することはよりリスクが高くなるからである。
一方、税金が課されても人々が投機を求める場合、予算は公共投資、学校、病院、交通インフラなどの建設資金を調達するために税金を徴収するだろう。
透明性の高い不動産市場を構築する。
建設省からの提案に関して、9月27日午前に財務省が主催した2024年第3四半期の定例四半期記者会見で、グエン・ドゥック・チ副大臣は、財務省は建設省からのこの提案に全面的に同意すると述べた。
しかし、グエン・ドゥック・チ氏によれば、導入される政策は包括的かつ全体的なものでなければならず、透明性が高まり、持続可能な発展を遂げる不動産市場の構築を目指す必要があるという。
不動産法務の専門家である弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏：
同期を実装する
家屋や土地への課税は必要な解決策であり、中央委員会が2022年に採択した「制度と政策の革新と改善を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高めるための決議18-NQ/TW」において明確に制度化されている。同決議は、「土地の浪費、休耕地の放置、汚染、劣化といった状況を克服するため」、そして「広大な土地を使用する者、複数の家屋を所有する者、土地投機を行う者、土地の利用が遅い者、土地を休耕地のまま放置する者に対して、より高い税率を規定するため」と明確に述べている。
住宅や土地への課税は、地域を問わず均一かつ公平に実施されなければならず、税金が正しい対象に課されることを保証し、税制の効果を最大限に高めるためには、データベースが必要である。
現在、首相は、デジタル変革を支援するための人口、電子識別、認証に関するデータアプリケーションの開発に関するプロジェクト06を承認しています。土地、住宅、不動産事業に関する新法では、土地、住宅、不動産市場に関する国家データベースの構築も規定されています。これは、政府が提出し、国会が承認した後、将来的に不動産税法を施行する上で重要なデータとなります。
ホーチミン市弁護士協会、弁護士 Tran Dinh Dung :
納税者にとって公平な社会を実現する。
セカンドハウスや土地への課税を提案し、不動産市場の安定化策を実施することは必要不可欠です。しかし、納税者の公平性を確保するためには、統一的なアプローチが求められます。具体的には、都心部と郊外における土地面積の算定方法について、量的・質的な両面から検討する必要があります。例えば、都心部に合計面積200平方メートル、評価額500億ベトナムドンを超えるセカンドハウスとサードハウスを所有する人と、同じ面積のセカンドハウスを別の地域に所有する人では、支払うべき税額が異なります。面積、立地、評価額などに基づいて、適切かつ公平な方法で差別化を図ることが、合理的なアプローチと言えるでしょう。
税率が市場状況を反映し、納税者にとって負担可能なものであることも重要です。例えば、セカンドハウスの評価額が1,000億ベトナムドンで、2,000億ベトナムドンで売却された場合、税額はそれに応じて増加するはずです。しかし、評価額が900億ベトナムドンに下がった場合、還付金を受け取れるのでしょうか？この税率は、納税者の経済力に見合ったものと言えるでしょうか？
V. Duẩn - S. Nhungが記録しました
出典： https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
コメント (0)