土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の財産に関する証明書（レッドブック）は、土地使用者が譲渡、寄付、補償などの完全な権利を持つことを保証する重要な法的文書です。
しかし、レッドブックを持たない土地利用者がどのような権利を持つのかを誰もが知っているわけではありません。
土地が条件を満たしているにもかかわらずレッドブックが付与されていないにもかかわらず補償を受ける
2024年土地法第95条第1項及び第2項は、国が国防や安全保障、国家と公共の利益のための社会経済発展のために土地を収用する場合、毎年地代を支払う賃貸地以外の土地を使用している世帯と個人は、以下の条件のいずれかを満たす場合に土地の補償を受けられると規定しています。
- 証明書を持っていること。
・所轄官庁から土地の割り当て、土地の賃貸借、または土地利用目的の変更許可の決定があること。
- 土地使用権に関する証明書類のいずれかを所持しており、法定の土地使用権の移転手続きは完了しているものの、登記手続きが完了していない。
- 抵当契約に基づいて土地を使用して債務を返済します。競売の結果により金銭的義務が履行されたことを認める文書。
したがって、土地使用者が証明書を付与されていないとしても、証明書の取得資格があり、上記のいずれかの書類を所持していれば、その土地が毎年地代金を支払う賃貸地でない限り、その土地に対する補償を受けることができます。
レッドブックに該当しない農地も補償対象
レッドブックの対象ではないものの、2004年7月1日より前に農地が使用されていた場合に限り、農業生産に直接従事する世帯および個人には土地に対する補償が支払われます。2024年土地法第98条第3項では、補償は政府の規制に従って行われると規定されています。
レッドブックの条件を満たさない農地でも、2004年7月1日以前に使用されていた限り補償が受けられる（写真：IT）。
土地に付随する財産に対する補償
2024年土地法第91条第3項は、国が土地を干拓する場合の財産損害の賠償原則を規定している。これに基づき、民法の定める財産損害を受けた土地所有者は、損害賠償を受けることができる。また、国による土地干拓により生産・営業を停止せざるを得なくなった生産・営業施設の所有者は、支援の対象とされる。
したがって、証明書がなくても、土地収用によって損害が発生した場合には、その土地に付随する財産の法的所有者に補償が支払われます。
土地使用権の行使
2024年土地法第45条第1項は、以下の条件を満たす場合、土地使用者が土地使用権を転換、譲渡、賃貸、転貸、相続、寄付、抵当、および土地使用権を使用した資本の拠出の権利を行使できることを規定しています。
- 土地使用権証明書または家屋所有権証明書と土地使用権証明書または土地使用権証明書、家屋所有権および土地に付随するその他の資産、または土地使用権証明書、土地に付随する資産を保有している。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国への土地使用権の寄付、居住コミュニティ、および2024年土地法第124条第7項および第127条第4項a号に規定されている場合を除く。
- 土地に関して紛争がないか、または管轄の国家機関、裁判所の判決、決定、仲裁決定、裁定によって紛争が解決され、法的効力が生じた。
・土地使用権は、民事判決執行法の規定により、判決の執行を確保するための差押えその他の措置の対象とならない。
- 土地使用期間中。
・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。
このように、証明書がないにもかかわらず、土地使用権が譲渡または贈与されている事例が 2 件あります。
一つ目は、土地使用権の相続、土地集約化に伴う農地転用、区画の交換、国やコミュニティへの土地使用権の寄付などです。
第二に、証明書を交付されていない世帯や個人であっても、証明書の交付を受ける資格があれば、土地使用権を譲渡したり、土地使用権を賃借したり、転貸したり、土地使用権を使って資本金を出資してプロジェクトを実施したりすることができる。
建築許可が下りた
政令53/2017第3条では、証明書がない土地であっても、規定された法的土地文書のいずれかを有する土地には、建設許可が付与されると規定されています。
土地が埋め立てられるまで一時的に使用される
2024年土地法第138条第8項は、第138条第1項、第2項、第3項、第4項、第5項および第6項に規定される場合に土地を使用している世帯および個人で、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書を取得する資格がない場合、国が土地を収用し、規則に従って土地を申告および登録するまで、一時的に現在の状態で土地を使用できると規定しています。
したがって、土地使用権に関する書類を一切持たずに安定的に土地を使用している者は、土地法に違反しておらず、正当な権限なく土地を割り当てられているわけでもなく、証明書の取得資格がないとしても、国が土地を取り戻すまでの間、一時的に現状のまま土地を使用する権利を有する。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-khong-co-so-do-duoc-huong-nhung-quyen-loi-gi-20241008163618314.htm
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