不動産取引サイトでは、多くの仲介業者が30～40平方メートルあたり数億ドンという価格で点在する土地を売りに出している。
交錯した土地の苦い果実を味わう
ビンフン通り（ ハノイ市ホアンマイ区）の32平方メートルの土地が4億5000万ドン（1平方メートルあたり約1400万ドン）で売りに出されている。
土地区画は西向きで、正方形で、しっかりとした土地で、周囲をレッドブックの土地に囲まれており、その上に建物が建てられており、完全な法的書類、年間の地価税領収書、法律事務所で公証された売買証書が付属しています。
あるいは、リンナム通り（ハノイ市ホアンマイ区）の別の土地では、所有者は資本を回転させるためにお金が必要で、分譲地に位置し、インフラが完備され、すべての面にレッドブックがあり、安定した構造で、ビンフン小学校と中学校に近い、面積37平方メートルの土地を2,500万ドン/平方メートルで販売しています。これは、ここの土地価格のわずか3分の1です。
点在する多くの土地が格安で売りに出されているが、レッドブックを入手するのは非常に困難だ。（写真：ゴック・ヴィ）
価格がかなり安いため、居住目的で購入したい人だけでなく、多くの投資家もこれらの土地を購入しに来ます。
トラン・チュン・キエン氏とその妻（ヴァンザン郡、 フンイエン）は、月収が2,000万ドン程度しかないため、ハノイに家を持つことは夢にも思わないと語った。
2年前、友人の勧めに従い、夫婦は親戚から7億円以上を借り、ディンコン地区（ハノイ市ホアンマイ）にある35平方メートルの小さな土地を購入しました。キエン氏によると、この土地は路地裏にあり、レッドブック（土地登記簿）も付いていないとのことです。
土地を購入した時は、手書きの書類での取引だと分かっていましたが、仲介業者によると、1年ほどでこの土地を宅地化するための書類や手続きをしてくれるので、安心して家を建てることができるとのことでした。
しかし、2年が経過したが、キエン氏と妻は未だに7億ドン以上の価値がある土地のレッドブックを取得できていない。
「何度もリスクを冒し、資材を購入し、労働者を雇って、一時的に住むためのレベル4の家を建てました。しかし、資材を持ち込んだ途端、地元当局から内部告発を受けました。この土地には建築許可がなかったからです」とキエンさんは語った。
土地の売主と仲介業者に連絡したところ、手続きのサポートはしてくれるとのことでしたが、現在、土地の転用に関する規制が厳しくなっているため、レッドブックの取得は非常に困難です。キエン夫妻は、借金がまだ多く、返済もほとんど進んでいないにもかかわらず、家を借りて暮らし続けなければなりません。
「妻と私は月収2,000万ドンで、今はとても苦しい生活を送っています。家賃、光熱費、水道代で月600万～700万ドン、子供2人の学費と生活費を合わせると、毎月数百万ドンを貯金しなければなりません。そのため、妻と私は5,000万ドンを超える借金を返済するのに2年かかりました。家を建てることもできず、借金はどんどん膨らみ、妻も私も頭を悩ませています」とキエン氏は悲しそうに語った。
借金の負担から、キエン氏と妻は不動産業者に土地の転売を依頼せざるを得なかったが、半年以上経ってもまだ買い手が見つからない。
「土地は素晴らしいのですが、書類がなく手書きの売買契約書しかないため、多くの人が購入をためらいます。手書きの契約書を受け入れる人もいますが、その土地に家を建てることができないことがわかると、やはり断ってしまいます。今、土地は手に入れましたが、住むことも売ることもできません」とキエン氏は眉をひそめて言った。
点在する多くの土地が、非常に安い価格で売りに出されています。(スクリーンショット)
点在する土地の購入は「赤と黒」のゲームのようなもの
キエン氏と同様に、グエン・ヴァン・ナム（ ナム・ディン）氏も5年前にロンビエンで102平方メートルの土地をわずか1平方メートルあたり1,000万ドンで購入しました。
購入の際、彼は慎重に調査を行い、プロジェクトが自分の土地の近くで実施されれば土地の価値が上がるだろうと考えました。しかし、予想外に、ナム氏は何も得ることができませんでした。購入した土地は地元の道路計画の一部だったからです。
「ここ数年、この土地を購入するために費やした10億ドン以上は凍結され、取引が不可能になっています。なぜなら、この土地が道路建設計画の一部であることを顧客全員が知っているからです。現在は計画が一時停止されているだけですが、購入者は依然として非常に慎重です。投資で大きな利益を得られると思っていましたが、今は行き詰まっています」とナム氏は語った。
実際、土地取引において有効な書類は、所有者（仲介業者に送付）と顧客の間で手書きで交わされた売買書類のみを含む、様々な書類が混在しています。同時に、農地税納税記録簿が添付されています。
商品の説得力を高めるため、仲介業者は地方自治体との「関係」があるため、農地混在地であってもピンクブックの発行を心配する必要はないと主張しました。しかし、実際には転換は非常に困難で、手数料も非常に高額でした。
ハノイで間隙地を購入した顧客、ファン・アン・ズイ氏は、用途変更の手続きが想像以上に大変だったと語っています。土地法では、土地使用者は用途変更後の土地使用料と用途変更前の土地使用料の差額に相当する土地使用料を支払わなければならないと規定されているため、用途変更の際には非常に高額な税金と手数料を支払わなければなりませんでした。
さらに、他にも多くの未知のコストが発生します。商品を市場に出す際に得られる収益は微々たるもので、支払った土地代や転換費用にさえ匹敵しません。一方で、同じ資本を別の分野に投資すれば、より高い利益が得られると考えています。
トゥアン・アン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏によると、レッドブックのない中間地は非常にリーズナブルな価格で提供されています。しかし、中間地の購入にお金を使う際には、それが「赤と黒」のゲームであることを覚悟する必要があります。この中間地ギャンブルの勝敗は五分五分です。なぜなら、レッドブックがなければ、何の保証もないからです。
こうした散在する土地にレッドブックを付与するのは容易ではありません。散在する土地には、一時的な土地割当書類しか発行されていないことが多く、売買取引を成立させることが非常に困難です。これらの書類はコピーされることが多く、何度も手渡されています。
「そのため、買い手にとっては買うのは簡単ですが、売るのは非常に難しく、家を建てるのも困難です」とトゥアン氏は語った。
間隙地とは、都市部の住宅地内に位置する庭地、農地、あるいは計画余剰地で、宅地（住宅地）として認められていない土地を指します。通常、これらの土地には土地利用権証書が存在せず、手書きの書類によってのみ譲渡されます。また、土地利用権が不明確であることから、これらの土地の価格は、同じ地域で完全な書類を有する土地の半額、場合によっては3分の1ほど安くなることもあります。
ゴック・ヴィ
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