ハノイの点在する土地：買うのは簡単だが売るのは難しい

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不動産取引サイトでは、多くの仲介業者が30～40平方メートルあたり数億ドンという価格で点在する土地を売りに出している。

交錯した土地の苦い果実を味わう

ビンフン通り（ハノイ市ホアンマイ区）の32平方メートルの土地が4億5000万ドン（1平方メートルあたり約1400万ドン）で売りに出されている。

土地区画は西向きで、正方形で、しっかりとした土地で、周囲をレッドブックの土地に囲まれており、その上に建物が建てられており、完全な法的書類、年間の地価税領収書、法律事務所で公証された売買証書が付属しています。

あるいは、リンナム通り（ハノイ市ホアンマイ区）の別の土地では、所有者は資本を回転させるためにお金が必要で、分譲地に位置し、インフラが完備され、すべての面にレッドブックがあり、安定した構造で、ビンフン小中学校に近い、面積37平方メートルの土地を2,500万ドン/平方メートルで販売しています。これは、ここの土地価格のわずか3分の1です。

点在する多くの土地が安価な価格で売りに出されていますが、レッドブックを入手するのは非常に困難です。（写真：Ngoc Vy）。

価格がかなり安いため、居住目的で購入したい人だけでなく、多くの投資家もこれらの土地を購入しに来ます。

トラン・チュン・キエン氏とその妻（ヴァンザン郡、フンイエン）は、月収が2,000万ドン程度しかないため、ハノイに家を持つことは夢にも思わないと語った。

2年前、友人のアドバイスに従い、夫婦は親戚から7億円以上を借りて、ディンコン地区（ハノイ市ホアンマイ）に35平方メートルの小さな土地を購入した。キエン氏によれば、この土地は路地裏に位置しており、レッド・ブックは存在しないとのこと。

土地を購入した時は、手書きの書類での取引だと分かっていましたが、仲介業者によると、1年ほどでこの土地を宅地化するための書類や手続きをしてくれるので、安心して家を建てることができるとのことでした。

しかし、2年が経過したが、キエン氏と妻は未だに7億ドン以上の価値がある土地のレッドブックを取得できていない。

「何度もリスクを冒し、資材を購入し、労働者を雇って、一時的に住むためのレベル4の家を建てました。しかし、資材を持ち込んだ途端、地元当局から内部告発を受けました。この土地には建築許可がなかったからです」とキエンさんは語った。

土地の売主や仲介業者に問い合わせたところ、手続きのサポートのみ行うとのことでしたが、現在は土地の転換が厳しくなっているため、レッドブックを入手するのは非常に困難です。キエン氏と妻は、借金がまだ多額であったにもかかわらず、ほとんど返済されておらず、住み続けるために家を借り続けなければならなかった。

「妻と私は月収2,000万ドンで、今はとても苦しい生活を送っています。家賃、光熱費、水道代で月600万～700万ドン、子供2人の学費と生活費を合わせると、毎月数百万ドンを貯金しなければなりません。そのため、妻と私は5,000万ドンを超える借金を返済するのに2年かかりました。家を建てることもできず、借金はどんどん膨らみ、妻も私も頭を悩ませています」とキエン氏は悲しそうに語った。

借金の負担から、キエン氏と妻は不動産業者に土地の転売を依頼せざるを得なかったが、半年以上経ってもまだ買い手が見つからない。

「土地は素晴らしいのですが、書類がなく手書きの売買契約書しかないため、多くの人が購入をためらいます。手書きの契約書を受け入れる人もいますが、その土地に家を建てることができないことがわかると、やはり断ってしまいます。今、土地は手に入れましたが、住むことも売ることもできません」とキエン氏は眉をひそめて言った。

点在する多くの土地が、かなり安い価格で売りに出されています。 (スクリーンショット)

点在する土地の購入は「赤と黒」のゲームのようなもの

キエン氏と同様に、グエン・ヴァン・ナム（ナム・ディン）氏も5年前にロンビエンで102平方メートルの土地をわずか1平方メートルあたり1,000万ドンで購入しました。

購入の際、彼はプロジェクトが自分の土地の近くにあるため、実施されれば土地の価格が上がるだろうと考え、注意深く質問して地域を調査しました。しかし、予想外に、ナムさんが購入した土地は地元の道路計画の一部だったため、彼はすべてを失いました。

「ここ数年、この土地を購入するために費やした10億ドン以上は凍結され、取引が不可能になっています。なぜなら、この土地が道路建設計画の一部であることを顧客全員が知っているからです。現在は計画が一時停止されているだけですが、購入者は依然として非常に慎重です。投資で大きな利益を得られると思っていましたが、今は行き詰まっています」とナム氏は語った。

実際、土地取引において有効な文書は、所有者（販売仲介業者に送付）と顧客との間の手書きの販売文書のみなど、混在しています。併せて農地税納税簿も添付します。

商品の説得力を高めるため、仲介業者は地方自治体と「関係」があり、農地と混在する土地にピンクブックが発行されることを心配する必要はないと主張した。しかし、現実には変換は非常に難しく、手数料も非常に高くなります。

ファン・アン・ズイ氏（ハノイで空き地を購入した顧客）は、転換のプロセスは思っていたよりも困難だったと語った。土地利用目的を変更する場合、土地使用者は、土地利用目的変更後の土地種類に係る土地使用料と、土地利用目的変更前の土地種類に係る土地使用料との差額に相当する土地使用料を支払わなければならないと土地法で定められているため、非常に高い税金と料金を支払わなければなりませんでした。

さらに、名前の付けられていないコストも多数発生します。商品を市場に出すときに彼が稼いだ金額は微々たるもので、支払った土地代金や転換料にも匹敵しませんでした。一方、同じ資本で別の分野に投資すれば、より高い利益が得られると彼は考えています。

トゥアン・アン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏によると、レッドブックのない土地が点在しており、非常に手頃な価格で売りに出されているとのこと。しかし、お金をかけて隙間の土地を買うと決めるときには、それが「赤か黒か」のゲームであると判断する必要があります。この土地関連のギャンブルの勝敗率は 50/50 です。なぜなら、赤い本を手に持っていなければ、保証がないからです。

これらの点在する土地にレッドブックを付与するのは簡単ではありません。このような散在する土地には、期限付きの土地割当書類しかないことが多く、売買取引を実行するのが非常に困難です。これらの文書は多くの場合コピーされ、多くの人の手に渡っています。

「そのため、買い手にとっては買うのは簡単ですが、売るのは非常に難しく、家を建てるのも困難です」とトゥアン氏は語った。

間隙地とは、市街地の住宅地内にある庭地、農地、あるいは計画後に余剰となった土地のうち、住宅地として認められていない土地を指します。通常、これらの種類の土地には土地使用権証明書はなく、手書きの文書を通じてのみ譲渡されます。土地使用権が不明確なため、こうした土地の価格は、同じ地域で権利書が完全な土地に比べて半分、あるいは3分の1ほど安くなることがよくあります。

ゴック・ヴィ

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