DNVN - 不動産法務専門家のファム・タイン・トゥアン氏は、 財務省が提出した個人所得税法（改正案）の提案は、主に不動産投機を防止することを目的としていると考えている。この提案は、現行の規制を廃止し、譲渡価格に対して一律2％の税率を適用するものである。
不動産法専門家のファム・タイン・トゥアン氏によると、不動産に関する他のすべての提案と同様に、不動産譲渡による個人所得を所有期間に基づいて課税するという意図は、すぐに論争を巻き起こしたという。
反対派は、この税金が課されると、それが何らかの形で賃貸料や売買価格に反映され、住宅を所有していない、あるいはまだ所有していない人々にのみ悪影響を及ぼすのではないかと懸念している。一方、賛成派は、この解決策によって投機が抑制され、住宅を必要とする人々に供給が戻り、結果として住宅価格が下がることを期待している。
ベトナムの住宅市場が抱える特有の問題を考慮すると、現在の不動産課税のアプローチは慎重に検討する必要がある。
各国では一般的に、不動産税は主にいくつかの形態で課税される。物件数に比例した累進課税、使用されていない物件に課される税金、そして短期間の物件保有者に課される高額な税金などである。
不動産への課税は依然として困難な課題である。
不動産所有数に基づく累進課税に関して言えば、この方式を採用している国では、不動産所有数が多い人ほど税率が高く、所有数が少ない人ほど税率が高くなる。イギリスでは、セカンドハウスの税率が3%引き上げられる。シンガポールでは、2軒目の不動産に20%、3軒目に30%といった具合に税率が上がる。
不動産の未使用に対する税金に関して言えば、カナダは空き家に1％の税金を課している一方、英国は少なくとも1年間空き家となっている住宅に追加の税金を課している…。
短期保有の不動産所有者に対して高い税金を課すことは比較的よくある。例えば、シンガポールでは、土地の購入価格と売却価格の差額に対して、最初の1年間は100%、2年後は50%の税金を課している。台湾では、最初の2年以内に不動産を転売する者には45%、2～5年以内では35%、5～10年以内では20%の税率を適用している。韓国でも、最初の1年以内に住宅を売却する者には70%の税金を課している。
ベトナムでは、中央委員会の決議により、「広大な土地を使用する者、複数の家を所有する者、土地投機を行う者、土地の利用が遅い者、または土地を休耕させる者に対する増税規制」に関する調査が義務付けられている。そのため、今後は、「広大な土地を使用し、複数の家を所有する者」（土地の面積に基づく）、「土地投機を行う者」（所有期間に基づく）、および「土地の利用が遅い者または土地を休耕させる者」（土地が利用されていないと判断される者）の3つのグループに対して増税が適用されることになる。これは、今日の多くの国における規制と同様である。
財務省が提案する個人所得税法改正案は、主に投機を防止することを目的としており、保有期間に関わらず譲渡価格に一律2％の税率を適用する現行の規制を置き換えるものです。財務省は、この改正案が議会の議題に上れば、2025年末までに国民議会から意見が寄せられ、2026年半ばの会期中に法案の可決が検討されると見込んでいます。
「詳細はまだ決まっていませんが、この解決策は、複数の不動産を所有する人に累進課税を適用するよりも合理的だと考えています。短期所有に対する税率を高くすることで、理論的には投機を抑制し、短期間で利益を得るための不動産の転売行為を減らすことができるでしょう」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏によると、投機家は通常、短期間に限り金融レバレッジを利用する。不動産を長期間保有することは、彼らに大きな財政的負担をかける。高額な税金はコストを増加させ、不動産投機の魅力を低下させる。そのため、売買取引における流動性が低下する。
しかし、この税制措置が効果を発揮するためには、少なくとも以下の条件を満たす必要がある。すなわち、土地価格に関する完全な全国データベース、そして確実な情報技術インフラである。
土地価格に関する全国データベースの完成も、2024年土地法で定められた要件の一つです。不動産取引における「二重価格」や現金支払いの問題が解決されない限り、課税は困難を極め、公平性を確保することは難しいでしょう。
さらに、土地や不動産取引を登録するための完全な情報技術インフラを確保することは、税務当局が不動産所有期間に関する正確な情報を取得するために不可欠である。
「これらの基本的な条件が満たされれば、不動産投機を制限するための税制手段は真に『適切』かつ『効果的』となり、適切な市場規制目標と適切な投機家を対象とすることができるだろう」とトゥアン氏は強調した。
ハ・アイン
出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120
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