ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、不動産市場と住宅ニーズを持つ消費者を支援するため、1戸あたり18億または20億ドン以下の商業用住宅の購入者に対し、現在から2023年末まで銀行ローンの年間金利2％の補助金を受けられるようにすることを首相とベトナム国家銀行に提案した。
私は20億ドン相当の家を所有していますが、ローンを組むことができません。
HoREAの提案は、現在の市場に社会住宅がほとんど存在しないという事実に端を発しています。多くの商業住宅開発業者は販売価格を引き下げる政策を実施し、約50%の大幅値引きを実施しています。その結果、一部のプロジェクトではアパートの価格が1戸あたり約20億ドンに達していますが、商業住宅の購入者は依然として適正な金利で融資を受けることができていません。
2022年12月14日付首相指令第1164/CĐ-TTg号では、 経済への信用資本のタイムリーな提供、および対象となる企業と不動産プロジェクトへの迅速かつ集中的かつターゲットを絞った融資と支払いを指示していましたが、信用金利の年間2%削減を支援する政策や、1戸あたり18億または20億ドン以下の商業住宅の購入者に合理的な商業金利で融資を提供する政策はまだありませんでした。
ホーチミン市の不動産市場には現在、20億ドン以下のアパートはほとんどない。（写真：TAN THANH）
さらに、政令31/2022/ND-CPに基づき融資金利を年2％引き下げることを目的とした40兆VNDの融資パッケージは、2022年10月末までに約21兆VNDしか支出されておらず、52.5％に達していないため、この支援を十分に活用しないと国家予算の資源が無駄になるだろう。
しかし、グオイ・ラオ・ドン紙の記者による調査によると、ホーチミン市には20億ドン以下の住宅はほとんどない。トゥドゥック市の不動産業者であるホア氏は、現在、ビンホームズ・グランドパーク地区（トゥドゥック市）で20億ドン以下の小規模アパートの販売を複数の顧客に支援しているという。各アパートは約30～40平方メートルで、寝室は1部屋のみ、リビングルームはない。価格は1戸あたり16～18億ドンである。
しかし、こうしたアパートは非常に希少で、デベロッパーが引き渡したものの、家具が備え付けられておらず、設備も不足していることが多く、購入者は入居前に自分で家具を揃える必要があります。「5～6戸のアパートを広告しましたが、すでに4戸は売れました。これらのアパートには以前の契約に基づく銀行ローンが残っており、それが購入者が購入に同意した理由です。残りのアパートは規模が小さく、ローンも残っていないため、売却が困難になっています」とホア氏は説明しました。
ホア氏によれば、この地域でこれほど手頃な価格のアパートは数件しかなく、他の多くのアパートは面積が60平方メートル以上で2ベッドルームがあり、最低販売価格は1戸あたり25〜28億ドンだという。
一方、20億ドン未満のアパートは現在、ほとんどが市街地から遠く離れた狭い敷地にある社会住宅で、既にデベロッパーによって売却済みです。購入者は転売しており、新規の供給はありません。さらに、10年以上前に引き渡された商業用アパートもあり、これも市街地から遠く離れています（12km以上）。しかし、これらのタイプのアパートは銀行融資の対象とならないか、対象になったとしてもローン比率が非常に低いです。
ホーチミン市のある不動産会社のゼネラル・ディレクターは、現在市場に参入している新規プロジェクトはすべてハイエンドセグメントであり、20億ドン未満のユニットはごくわずかだと断言した。20億ドン未満のユニットのほとんどは2018～2019年に販売され、本来は2021～2022年に引き渡しが行われるはずだったが、法的問題や開発業者側の財務難により延期された。以前の購入者は契約を譲渡できるものの、新規顧客はプロジェクトが未完成であることや、新たな銀行融資の条件が満たされない可能性があることから、購入をためらっている。
ローンを組むのは非常に困難です。
不動産マーケティングで長年の経験を持つホアン・ライ・ド・テ・グエン氏は、1戸あたり20億ドン以下の住宅ローンの金利を2%引き下げるという提案が承認されれば、心理的にはプラスの影響を与え、市場の熱気をわずかに高めるだけだと考えている。しかし、対象となる物件数とローン対象者の数を考えると、20億ドン以下の住宅は市場からほぼ「消えて」おり、この提案の実現は非常に困難だ。
ホーチミン市の商業銀行の融資担当者は、この時期、銀行は個人顧客、特に住宅購入向け長期融資を提供するための資金が不足していると述べた。常連の顧客であっても、通常は1年間の短期融資しか受けられず、その後は銀行の資金状況に応じて更新できる可能性がある。
しかし、融資の適格基準は非常に厳しく、一部の銀行では借り手に生命保険への加入を求めています…さらに、借り手は銀行口座を通じて毎月1,400万～1,500万ドンの純収入を得ている必要があり、自営業者や収入が不安定な人は融資を受けることができません…
「さらに、担保は完全に合法的に所有されているアパートでなければなりません。銀行はそれを市場価格の約70%で評価し、最大でもその価格の60%～70%しか融資しません。一戸建て住宅の場合は、路地が広く、住宅の幅が3メートル以上、延べ面積が25平方メートル以上、住宅前の路地が幅3メートル以上などの規制を満たす必要があります。しかし、20億ドン以下の住宅は存在せず、あったとしても非常に遠い場所にあります…」と専門家は説明した。
こうした状況を踏まえ、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、異常事態においては、国家が異例の解決策を講じ、不動産市場の困難に迅速かつ効果的に対処する必要があると考えている。2014年不動産事業法第7条第5項には、「国家は、変動期における不動産市場の安定化を図り、投資家と顧客の利益を確保するためのメカニズムと政策を整備しなければならない」と規定されている。そのため、チャウ氏は、ベトナム国家銀行に対し、現在の異常事態においては、現行の信用基準を維持するのではなく、「若干」緩和し、企業と住宅購入者を支援することを検討すべきだと提言した。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm
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