ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、不動産市場と住宅ニーズを持つ消費者を支援するため、1戸あたり18億または20億ベトナムドン以下の商業用住宅の購入者に対し、2023年末まで銀行融資の金利を年率2％補助するよう、首相とベトナム国家銀行に提案した。
私は20億ベトナムドン相当の家を所有していますが、ローンを組むことができません。
HoREAの提案は、現在の市場に社会住宅がほとんど存在しないという事実に基づいている。多くの商業住宅開発業者は販売価格を引き下げる政策を実施し、約50％の大幅割引を提供しているため、一部のプロジェクトではマンション価格が1戸あたり約20億ベトナムドンに達しているが、商業住宅の購入者は依然として妥当な金利でローンを組むことができない。
2022年12月14日付の首相指令第1164/CĐ-TTg号では、 経済への適時な信用資本の提供、適格企業および不動産プロジェクトへの迅速、集中的、的を絞った融資および資金の払い出しが指示されていましたが、信用金利の年間2％引き下げや、1戸あたり18億または20億ベトナムドン以下の商業住宅の購入者に対する妥当な商業金利での融資を支援する政策は依然としてありませんでした。
ホーチミン市の不動産市場には現在、20億ベトナムドン以下のマンション物件が非常に少ない。（写真：タン・タイン）
さらに、政令31/2022/ND-CPに基づき、年間2%の融資金利引き下げを目的とした40兆ベトナムドンの融資パッケージは、2022年10月末までに約21兆ベトナムドンしか支出されておらず、その割合は52.5%にとどまっているため、この支援を十分に活用できなければ、国家予算からの資源の浪費につながるだろう。
しかし、グオイ・ラオ・ドン新聞の記者の調査によると、ホーチミン市には20億ベトナムドン以下の住宅はほとんどない。トゥドゥック市の不動産業者であるホア氏は、現在、トゥドゥック市のヴィンホームズ・グランドパーク地区で、20億ベトナムドン以下の小型アパートを販売する顧客数名を支援していると語った。各アパートは約30～40平方メートルで、寝室が1つだけでリビングルームはなく、1戸あたり16億～18億ベトナムドンで販売されている。
しかし、こうしたアパートは非常に希少で、開発業者から引き渡されるものの、家具が備え付けられておらず、多くの設備も不足しているため、購入者は入居前に自分で家具を揃える必要がある。「私は5～6戸のアパートを広告に出したが、すでに4戸が売れた。これらのアパートには旧契約に基づく銀行ローンが残っているため、購入者は購入に同意した。残りのアパートは面積が小さく、ローンも残っていないため、売却が難しい」とホア氏は説明した。
ホア氏によると、この地域でこれほど手頃な価格のアパートはごくわずかしかなく、他の多くのアパートは面積が60平方メートル以上で、寝室が2つあり、最低販売価格は1戸あたり25億～28億ベトナムドンだという。
一方、20億ベトナムドン以下の価格帯のアパートは、現在ほとんどが市中心部から遠く離れた場所に位置する、面積の狭い公営住宅で、開発業者によって既に売却済みです。購入者はそれらを転売していますが、新規物件は入手できません。さらに、10年以上前に引き渡された商業用アパートもあり、これらも市中心部から遠く離れた場所（12km以上）に位置しています。しかし、これらのタイプのアパートは銀行融資の対象とならず、対象となったとしても融資比率が非常に低いのが現状です。
ホーチミン市の不動産会社の社長は、現在市場に出回っている新規プロジェクトはすべて高級物件であり、20億ベトナムドン以下の物件はごくわずかだと述べた。20億ベトナムドン以下の物件のほとんどは2018年から2019年に販売され、2021年から2022年に引き渡し予定だったが、開発業者の法的問題や資金難のために延期されている。以前の購入者は契約を譲渡できるものの、新規顧客はプロジェクトがまだ完成していないことや、新たな銀行融資の条件を満たせない可能性があることから躊躇している。
ローンを組むのは非常に難しい。
不動産マーケティングに長年携わってきたホアン・ライ・ドー・テ・グエン氏は、20億ベトナムドン以下の住宅ローン金利を2％引き下げるという提案が承認されたとしても、心理的なプラス効果しかなく、市場の活力をわずかに高める程度だろうと考えている。しかし、対象となる物件数とローン対象となる購入者数を考えると、20億ベトナムドン以下の住宅は市場からほぼ「消えて」しまっているため、この提案を実現するのは非常に難しいだろう。
ホーチミン市の商業銀行の融資担当者は、この時期、銀行は個人顧客、特に住宅購入希望者に対して長期融資を提供するだけの資金力がないと述べた。優良顧客でさえ、通常1年間の短期融資しか受けられず、その後、銀行の資金状況によっては更新できる場合もあるという。
しかし、融資の資格基準は非常に厳しく、一部の銀行では借り手に生命保険への加入を義務付けています。さらに、借り手は銀行口座を通じて毎月1400万～1500万ベトナムドンの純収入を得ている必要があり、自営業者や収入が不安定な人は融資の対象外となります。
「さらに、担保となるのは完全に合法的に所有されているマンションでなければなりません。銀行はそれを市場価格の約70％と評価し、その価格の最大60％～70％しか融資しません。戸建て住宅の場合は、路地が広く、建物の幅が3メートル以上、総面積が25平方メートル以上、家の前の路地の幅が3メートル以上といった規制を満たしている必要があります…しかし、20億ベトナムドン以下の価格帯でそのような物件はなく、あったとしても非常に遠い場所にあります…」と、この専門家は説明した。
上記の状況を踏まえ、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、異例の状況下では、不動産市場の困難に迅速かつ効果的に対処するため、国が異例の解決策を講じる必要があると考えている。2014年不動産事業法第7条第5項にも、「国は、不動産市場の変動時に安定化を図り、投資家と顧客の利益を確保するための仕組みと政策を策定しなければならない」と規定されている。そのため、チャウ氏は、ベトナム国家銀行は、現在の異例の状況下では現行の信用基準を維持するのではなく、企業や住宅購入者を支援するために「少し」緩和することを検討すべきだと提言した。
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm
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