多くの企業や国民が銀行からの資金借り入れの難しさに苦しんでいる中、ベトナム国家銀行（SBV）は最近、信用機関（CI）が融資できない4つの資金ニーズを追加する通達06を発行した。
多くの専門家は、通達06号により、信用機関が融資を許可されないケースが6件から10件に増加したため、新たな障壁が生まれ、融資へのアクセスが以前よりも困難になっていると考えている。
ボトルネックを作り出し、企業を困難な状況に追い込む
ハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディエップ副会長は、 VTCニュースの取材に対し、通達06号によって不動産への融資の流れに「ボトルネック」が生じる可能性があると懸念を表明した。ディエップ氏によると、不動産事業が長期にわたる困難に直面する中、2023年9月1日に発効するベトナム国家銀行の通達06号は、意図せずして「狭い扉」を作り出し、企業への資金の流入をさらに困難にし、多くの不動産事業が融資を受けにくい状況に陥る可能性があるという。
ディエップ氏は、通達06号により「資金を必要としているが、融資を受けることができない」顧客が4件（6件から10件に増加）追加され、企業の融資へのアクセス能力が意図せず阻害され、制限されていると指摘した。「第8条、第9条、および第10条は、不動産業者、住宅購入者、不動産投資家など、資金を借り入れる必要がある経済セクターの一部の企業が融資を受けるのに困難をきたす状況につながるだろう」とディエップ氏は述べた。
専門家は、通達06号により不動産事業者の信用資金へのアクセスが困難になると指摘している。（イラスト写真）
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、通達06号に信用資本を利用できないケースが追加されたことは、「条件付き投資・事業分野」の不動産事業活動に影響を与えるだけでなく、インフラ工事、橋梁、道路、港湾、空港、発電所、病院、学校、農業、林業、漁業などを実施するPPP方式（官民パートナーシップ形式の投資）による投資プロジェクトなど、他の投資プロジェクトも融資禁止のケースに該当するため、投資と開発全般に「マイナス」の影響を与えると分析した。
通達06により、不動産業や住宅購入者が融資を受けることが困難になるだろう。
なぜなら、PPPプロジェクトの投資家として管轄政府機関に認定された企業は、十分な法的地位を有しており、この時点で、プロジェクト実施のための金融投資を補填するための資金を動員する必要がある、あるいは、プロジェクト実施のための資本拠出、投資協力、事業協力を募る「第三者」を見つける必要があるからです。しかし、通達39/2016/TT-NHNN第8条第9項（通達06/2023/TT-NHNN第1条第2項により改正・補足）は、信用機関が「第三者」への融資を行うことを禁止しています。
対照的に、これらのPPPプロジェクトが運用開始の資格を得た時点、つまりプロジェクトが完了した時点で、投資家はプロジェクトから収益を得ることになります。例えば、発電投資プロジェクトが完成し、接続・試験が行われ、売電価格が設定された時点で、投資家は投資プロジェクトを実施するために資本を動員する必要がなくなります。
そのため、HoREA会長によると、通達06号は不動産プロジェクトの投資家が投資家と協力するための条件を整えていないという。チャウ氏は、プロジェクトが建設段階にあり、「事業開始の条件を満たしていない」（「投資方針承認決定書」や「建設許可書」などの法的文書が揃っているにもかかわらず）にもかかわらず、「出資契約、投資協力契約、または投資プロジェクトの実施に関する事業協力契約に基づく出資額の支払い」のために信用資金を借り入れることは不十分だと述べた。
チャウ氏は、プロジェクトが実施可能になり次第、不動産企業が資本を借り入れやすくするために、首相と国家銀行が通達06を改正することを提案した。
「銀行は自らを守りすぎている」
グローバル不動産投資株式会社（GPインベスト）の取締役会長であり、ベトナム建設業者協会（VACC）会長でもあるグエン・クオック・ヒエップ氏は、不動産プロジェクトが資金を借り入れる前に稼働条件を満たさなければならないという規制は不合理であり、「銀行は自らを守りすぎている」と述べた。
ヒエップ氏はこう問いかけた。「不動産事業は、まずインフラを構築し、技術的なインフラ要件を満たしてからでないと、販売を開始できません。プロジェクトが販売資格を満たしたら、融資を受ける意味は何でしょうか？ 誰がもう融資を受ける必要があるのでしょうか？ 」
一方、銀行は企業への融資を承認する際にも、事業計画を慎重に審査し、安易に融資を行わない。また、不動産事業者に対し、プロジェクトや追加資産の抵当権設定を義務付けている。「このように融資が引き締められれば、不動産開発は非常に困難になるでしょう。この規制は見直されるべきだと考えています」とヒエップ氏は強調した。
国家金融通貨政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック博士は、国家銀行は、このプロジェクトが現在の条件を満たしていないかもしれないが、信用機関の評価によれば将来（「将来形成資産」の形で）条件を満たす可能性があるという方向で再検討し、信用貸付を認めるべきであることに同意した。
専門家はまた、出資契約、投資協力契約、または業務協力契約に基づく出資のための資金貸付を禁止する規制は、将来の不動産購入者を阻害するものだと述べた。これまで、投資家は承認後に建物の基礎工事を完了させるだけで、顧客に売却してさらなる資金調達を行い、プロジェクトを完遂することができた。
現在、すべての売買契約は資本拠出契約または事業協力契約に基づいており、銀行は顧客が住宅を購入できるよう融資を提供しています。通達06が発効すると、投資家は購入者から資金を調達できなくなり、プロジェクトを完成させ、その後販売するために自らの資金を投入しなければならなくなります。プロジェクトを完成させるのに十分な資金を持つ人がほとんどいないため、投資家にとって困難な状況が生じることになります。
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