「資産価格の上昇」を追い求めてはいけない。
長年にわたり、ベトナムの不動産市場は、地価の高騰、資産投機、そして計画的な期待というモデルに基づいて発展してきた。住宅価格の絶え間ない上昇により、不動産は人気の資産クラスとなった一方で、実際の住宅需要を満たすことはますます困難になっていった。
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の副会長であるグエン・クオック・カイン氏は、このモデルは住宅価格が所得をはるかに上回る、生産ではなく投機に資金が大量に流入する、住宅へのアクセスを失う若者が増加するなど、多くの負の側面を明らかにしていると考えている。
「住宅は投機的な資産蓄積のためではなく、住むためのものであるという考え方が大きく重視されるようになり、賃貸物件が主要な柱となれば、ベトナムの不動産市場は非常に大規模な再編を迎えることになるだろう」とカン氏は述べた。
カーン氏によると、今後市場は高度に多様化するだろう。郊外の土地、都心から遠く離れた区画整理された土地、実際の居住者が少ない都市部など、主に期待感によって価格が上昇してきたセグメントは、投機を抑制する政策がより強力に実施されれば、大きな圧力に直面する可能性がある。
逆に、安定したキャッシュフローを生み出し、真の住宅ニーズを満たし、都市インフラと連携している製品は、長期的な成長の可能性を秘めている。
多くの専門家によると、現在の住宅開発に関する考え方で最も重要な変化は、賃貸住宅の役割の再評価である。 - 写真： 政府新聞
賃貸物件は新たな収入源となる可能性がある。
多くの専門家によると、現在の住宅開発に関する考え方における最も重要な変化は、賃貸住宅の役割の再評価である。
ベトナムの住宅政策は長年にわたり、ほぼ完全に持ち家取得という目標を中心に展開されてきた。このため、特に住宅価格が所得の伸びをはるかに上回るペースで上昇している大都市では、若者に大きな経済的負担がかかっている。
現在、 ハノイやホーチミン市の若い家族の月収は、平均して2500万～5000万ベトナムドン程度です。健全な家計管理の原則に基づけば、住宅費は収入の35～40%を超えないようにすべきです。つまり、手頃な物件としては、15億～35億ベトナムドンのマンション、または月額600万～1200万ベトナムドンの賃貸物件が主な選択肢となります。
しかしながら、現在、この顧客層に適した物件は深刻な不足状態にある。グエン・クオック・カイン氏は、「土地を購入し、価格上昇を待ち、利益を上げて売却する」というモデルは、資産の長期リースや運用を通じてキャッシュフローを生み出すモデルに徐々に取って代わられるだろうと分析している。
これは、シンガポール、日本、韓国、ドイツなど多くの国が都市開発の過程で辿ってきた道筋です。実際、今後10年間で最も急速に成長する分野は、海外直接投資の波、工業地帯の都市化のペース、そして労働者からの膨大な需要のおかげで、工業地帯周辺の賃貸住宅となる可能性があります。
労働者向けアパート、寮、サービスアパートメント、コリビングスペース、あるいは統合型産業都市といったモデルは、大きな可能性を秘めていると考えられている。
バクニン、ハイフォン、フンイエン、ドンナイ、ロンアンなどの地域は、人口増加率が高く、専門職や労働者からの賃貸住宅に対する需要が強いため、主要な受益者とみなされている。
賃貸住宅の現状を踏まえ、多くの専門家は、ベトナムは社会住宅に対するアプローチを根本的に変える必要があると考えている。
長い間、社会住宅プロジェクトは主に支援重視の考え方で実施され、質よりも量が優先されてきた。（イラスト画像）
社会住宅開発に関する考え方を変える。
長年にわたり、社会住宅プロジェクトは主に支援に重点を置いて実施され、質よりも量を優先してきた。多くのプロジェクトは都心から遠く離れた場所に位置し、社会インフラや交通網が不足しているため、住民は手頃な価格の住宅を購入できるかもしれないが、生活費は高額になることが多い。
レ・スアン・ギア博士は、現在の多くのプロジェクトの最大の弱点は、「住む場所を確保する」という問題は解決したものの、「住みやすい環境を作る」という問題は解決していない点にあると主張する。人々が毎日何時間も通勤に費やし、学校や病院、公共スペースが不足している状況では、それは真の住宅政策とは言えない。
専門家によると、新たな考え方は「支援と施し」から「人々の安全な住居の権利を保障する」ことへと転換する必要がある。社会住宅は単に安価な集合住宅であってはならず、充実した設備、安全性、そして礼儀正しさを備えた生活環境でなければならない。
そのためには、まず住宅を建設してから後からアメニティを追加するのではなく、最初から技術インフラと社会インフラに同時に投資する必要がある。特に、賃貸住宅などの社会住宅を戦略的なセグメントとして優先的に整備する必要がある。
この件に関して、グエン・クオック・カイン氏は、土地、融資、税制面で十分な支援があれば、賃貸住宅は国家戦略分野として完全に位置づけられる可能性があると示唆した。
現在、多くの国際的な投資ファンド、特に日本、シンガポール、韓国のESGファンドや年金基金は、ベトナムが賃貸住宅建設事業、REIT（不動産投資信託）、不動産投資ファンドに関する法的枠組みを整備すれば、この分野に強い関心を示す可能性がある。
しかし、市場が持続的に発展するためには、すべてを企業に任せるのではなく、国家が主導的な役割を果たす必要がある。専門家は、企業が参入する前に、国家が積極的に土地の保全計画を立て、インフラ整備に投資し、行政手続きを改革すべきだと提言している。
社会住宅は、都市開発計画全体の中で計画されるべきであり、郊外の遠隔地に押しやられ続けるのではなく、公共交通機関、工業地帯、雇用中心地に近い場所を優先すべきである。
さらに、テナント、購入者、投資家のいずれに対しても、安定した金利で20～30年の長期融資パッケージを設計する必要があり、大企業が参加するよう十分に魅力的な税制優遇措置や減税措置を設ける必要がある。
しかし、カーン氏は、現在の不動産市場にとって最大の脅威は、賃貸住宅や代替となる優遇融資の十分な供給を確保せずに、規制を性急に強化することだと警告した。新たな供給がなければ、市場は停滞し、企業は困難に直面し、不良債権が増加する可能性がある。
そのため、専門家たちは、ベトナムの不動産市場を新たな発展サイクルへと移行させるためには、適切なロードマップに従って移行を進める必要があると考えている。新たな発展サイクルでは、資産投機ではなく、キャッシュフローの創出、都市部の運営、そして実際の住宅ニーズへの対応に重点が置かれることになる。
人々が必要としているのは、手頃な価格のアパートだけではなく、収入に見合った安定した生活を送る機会、そして自分たちが日々築き上げているこの街で将来を見据えた生活を送る機会なのだ。
出典：https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm
