金融レバレッジと信用政策：若者の住宅機会

多くの若者は住宅購入を望んでいるものの、依然として高金利を懸念している。（写真：Vietnam+）

ハノイの住宅価格は現在、共働き世帯の平均収入の20倍以上に達しており、若者にとって定住の夢はますます遠のいています。こうした状況において、金融レバレッジは「命綱」となる一方で、適切に活用しなければ大きなリスクを伴います。

これは、6月26日にハノイで開催されたワークショップ「金融レバレッジの有効活用 ― 若者の住宅機会」に出席した多くの専門家の意見だった。

若者の住宅所有に対する高い需要

建設省住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長はワークショップで、22歳から40歳までの層が、これまでの中年層に代わり、徐々に住宅購入の主役になりつつあると述べた。ホーチミン市だけでも、住宅購入を必要とする若者が約160万人おり、不動産市場に巨大な需要を生み出している。

「ベトナムの若者の住宅所有に対する需要は、住宅購入者の総数と割合の両面で過去最高に達している」とフン氏は強調した。

しかし、大都市の住宅価格は現在非常に高く、70㎡のアパートで約30億～40億ドンと、若者が住宅を購入するために20～25年分の収入を費やさなければならない状況となっています。これは、東南アジアで最も高い住宅価格対個人所得比率です。実際、都市部で月収2,000万～3,000万ドンの若い夫婦の多くは、依然として賃貸住宅に住んだり、実家暮らしをせざるを得ません。家族からの援助や優遇ローン制度がなければ、30歳未満で住宅を所有することはほぼ不可能です。

今日の最大の障壁は、適切な住宅の供給不足、不動産投資の手続きの煩雑さ、そして大多数の人々の手の届かない価格高騰です。さらに、長期賃貸やフレキシブルな賃貸購入といったモデルが普及しておらず、若者にとって適切な住宅オプションの選択が困難になっています。金融面では、商業用住宅ローンの金利は依然として非常に高く、融資期間も短いため、毎月の返済負担を軽減したい若者の期待に応えられていません。

フン氏は、銀行は融資に積極的だが、若者が借り入れに踏み切るのは、当初5～6%の低金利で融資を受けられる優遇措置がある時だけだと述べた。20～30年の長期ローンも、若い住宅購入者の経済的負担を軽減する上で重要な要素となっている。

グエン・チー・ヒュー博士はまた、ハノイの平均的なマンション価格は現在1平方メートルあたり7,000万～8,000万ドンで、70平方メートルのマンションで約50億ドンの価値があると述べた。一方、共働き世帯の平均月収は約2,140万ドン、年間では2億5,680万ドンに過ぎない。そのため、ハノイの住宅価格と収入の比率は20倍に達しており、建設省によると、この数字はさらに高く、約24倍にも達する。一方、世界の理想的な水準は5～7倍程度に過ぎない。

ヒュー氏によると、住宅が大多数の人々にとって手の届かないものとなった理由は、調整された土地価格表が市場価格に近づいていること、プロジェクトの投入コストが急激に上昇していること、市場の発展が高級セグメントに優先されていることと同期していないこと、煩雑な行政手続き、抑制されていない投機活動、政策資金へのアクセスが困難であることなど、多くの要因によるものだという。

「資材、労働力、土地使用料の高騰が住宅価格の高騰を引き起こしています。一方で、手頃な価格の公営住宅や商業住宅の供給は極めて不足しています」とヒュー氏は指摘した。

一方、金融専門家のヴー・ディン・アン博士は、賢い金融レバレッジを活用することが、若者が住宅購入のための借り入れで突破口を開く鍵であると強調した。

アン氏は、若者が住宅購入を決める際に重要な3つの要素を指摘しました。それは、投資目的の期待を追いかけるのではなく、自分の経済力に合った住宅を選ぶことです。信頼できるファイナンシャルパートナーを選ぶこと、不良債権やブラッククレジットを避けること、合理的な財務計画を立てること、そして個人の財務を効果的に管理することです。

アン氏は、多くの若者が銀行から借金をし、その後キャッシュフローが追いつかなくなると、返済のために外部から借り入れをせざるを得なくなるため、借金スパイラルに陥ると警告した。そのため、適切なローンを選び、個人の資金を管理することは、住宅購入の過程で不可欠なスキルである。

信用の流れは、手頃な価格の住宅部門に向けられています。

政策面では、経済セクター信用局（国家銀行）のハ・トゥ・ザン局長は、銀行業界は若者の住宅取得を支援するために多くの解決策を持っていると述べた。国家銀行は、融資枠を創出し、低価格住宅分野への優先的な資金流入を誘導するための通達を発出し、政府と首相の指示に従って建設省と緊密に連携して実施していくと述べた。

現在、9つの銀行が145兆ドン規模の融資パッケージに参加しており、金利は通常より1.5～2%低く、最低貸出金利は現在年5.9%です。特に35歳未満の若者は、大手銀行の平均金利と比較して、最初の5年間は2%、最初の10年間は1%低い優遇金利を享受できます。

「若い世代は主要な労働力であるため、彼らが住宅を購入できる環境を整えることは非常に重要です。最も難しいのは、若者が購入できる価格のプロジェクトを見つけることです」とジャン氏は述べ、地方自治体との連携と銀行融資の活用によって、若者の生活はすぐに安定するだろうと付け加えた。

アグリバンクは、若い顧客を念頭に、2025年5月から2030年末まで、35歳以下の若者が社会住宅を購入するための優遇融資プログラムを実施しており、融資額は10兆VND規模となる。優遇金利は年6.1%、融資期間は最長15年、手続きは簡単で、融資額は必要資金の100%までで、購入したアパートを担保にすることができる。

このプログラムはこれまでに、710人の若い顧客に約1兆6,000億ドンを融資しました。アグリバンク個人顧客部門副部長のダン・トゥ・トゥイ氏は、この商品は低所得から中所得の若者が容易に住宅を所有し、キャリア開発への意欲を高め、都市部での長期的な生活を安定させるのに役立つと述べています。

しかし、専門家のグエン・チ・ヒュー氏は、145兆ドン規模の社会住宅ローン制度がより効果的に運用され、困難が部分的に解決されることを期待しています。しかし、いつまでも優遇措置に頼ることはできないため、商業融資のチャネルも検討する必要があります。住宅購入のために借り入れを行う際には、返済能力を考慮し、「不動産価格のピークに乗じる」ことは避けなければなりません。収入が十分に安定していない場合は、慌てて住宅を購入すべきではありません。100ドンの借り入れで、毎月70ドンの元利金を支払わなければならない状況は避けるべきです。これは破産の基準です」とヒュー氏は強調しました。

ヒュー氏はまた、借入と返済に関する意識を高め、システム内の不良債権リスクを減らすために、国立銀行が個人の信用スコアリング活動を強化することを提案した。

出典: https://baolangson.vn/don-bay-tai-chinh-va-chinh-sach-tin-dung-co-hoi-an-cu-cho-nguoi-tre-5051364.html