どのようなシナリオであっても、不動産市場は好調です。

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中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チョン准教授によると、2024年の不動産市場には3つのシナリオがあるという。「しかし、どのようなシナリオでも、市場は2年前よりも良くなるだろう」とチョン氏は予測した。

准教授博士トラン・キム・チュン、中央経済管理研究所元副所長

翌年の発展は常に前年の基盤の上に成り立ちます。不動産市場にとって、2023 年は多くの人から非常に悪い年だと考えられているのですか?

全体的に評価すると、2023年の不動産市場はかなり暗いと言えますが、市場の各セグメントを個別に分析すると、すべてが灰色というわけではありません。

具体的には、やや暗い市場環境の中、産業用不動産セクターは非常に好調です。これは、2023 年に外国直接投資誘致が大幅に増加したことによります。

ベトナム統計総局によると、2023年のベトナムにおける外国投資家による新規登録資本、調整登録資本、資本拠出額および株式購入額は約366億ドルに達し、前年比32%以上増加した。中価格帯および低価格帯の商業用アパートセグメントも、販売価格と取引の両面で非常に良好です。最高の立地にある超高級ヴィラや不動産のセグメントには大きな価値があります。取引数は少ないですが、価格はほとんど下がっていません。観光・リゾート不動産部門は回復の兆しを見せ始めている。

つまり、2023 年の不動産市場の発展は許容できるものだと思いますか?

ベトナムの不動産市場が本格的に形成されたのは、最初の土地法が公布された1993年でした。 30年間不動産市場を監視してきた結果、市場は10年ごとに困難→回復→安定→成長というサイクルを繰り返すことがわかりました。特に、国会が新しい土地法の制定を検討している時期（1993 年、2003 年、2013 年）には困難な時期が訪れることが多い。条件に応じて、各段階は約 2 ～ 3 年続きます。

この市場の困難な時期は2022年第2四半期に始まり、2024年初頭に国会が土地法（改正版）を可決したため、間もなく終了するでしょう。 2023年、市場は「10年周期」の難しい時期にありますが、下落せず、悪化せず、かなり安定しており、これは周期法則の良い点です。

これまでの土地法改正とは異なり、今回の国会では住宅法と不動産業法の両方を改正したため、不動産市場の回復はより強力になるだろう。しかし、これら3つの法律はすべて2025年初頭に施行されるため、2024年の不動産市場には依然として3つのシナリオが残ることになります。

これら 3 つのシナリオとは具体的にどのようなものですか?

最初のシナリオでは、すべての要因が変わらない限り、市場はゆっくりと上昇傾向を続けるでしょう。

2番目のシナリオは、ショックが発生したときに市場が大きく成長するというものです。

3つ目のシナリオは、誰も望んでいないが、起こり得るシナリオは、世界経済が困難に陥り、世界貿易が縮小し、外国投資が減少し、国内の生産と事業活動が回復せず、市場への投資キャッシュフロー、特に銀行信用と社債が減少した場合、不動産市場が下落するというものである。しかし、どのようなシナリオであっても、市場は2年前よりも良くなっています。

これら3つのシナリオのうち、私はシナリオ2に傾いている。ただし、今年、国会で新たに可決された土地法、不動産業法、住宅法によって不動産市場の運営に関する法制度は変更されておらず、これらの法律は2025年まで施行されない。

なぜそんなに楽観的な見通しを持っているのですか？

政府と首相は、経済回復と発展における不動産市場の特別な重要性を認識し、2023年初頭から、市場の困難、特に法律と資金源に関連する困難と障害を取り除くための政策、タスク、ソリューションを同時に実施するための一連の指令と管理文書を発行しました。

最近、首相は、公式通信1376/CD-TTg（2023年12月17日付）において、不動産市場の安全、健全かつ持続可能な発展を促進するための解決策を断固として迅速かつ効果的に実施し続けることが省庁、部局、地方自治体の責任であるよう要請した。各省庁、支部、地方自治体は、この問題を緊急かつ重要な課題の 1 つとみなし、問題がどのレベルの権限に属するか、そのレベルが解決しなければならないという原則に従って、決して回避したり、押し付けたり、間違いを恐れたり、責任を恐れたりせずに、解決に注力する必要があります。

建設大臣自らが率いる、不動産プロジェクトの実施における困難や障害の除去を検討、促し、指導するための首相の作業グループは、より抜本的、より強力、より全面的、かつ適時に指導し、法律手続きにおける困難や障害を除去し、不動産プロジェクト、特に波及効果のある大規模住宅プロジェクト、都市部、工業団地の実施を加速する必要がある。地方分権、認可を加速し、不必要な行政手続きを削減する。困難やトラブル、迂回的な処理など、人や企業の遅延を引き起こす案件に毅然と対応します。

しかし、市場は需要と供給に基づいて運営されており、政治的な決断だけでは不十分なのでしょうか?

不動産市場に直接関係する最高位の法的文書が発行されました。政府は政府と首相の決意と相まって指導法令を緊急に完成させており、これにより企業、投資家、国民の信頼が回復し、市場がすぐに回復すると信じる重要な根拠となっている。

不動産市場は2022年第2四半期に入ってから低迷している。「10年ルール」によれば、市場の低迷期間は約1.5～2年だ。 2024年第2四半期までには、ちょうど2年が経過し、市場は安定し、発展するでしょう。

市場は需要と供給の法則に基づいて機能します。供給に関しては、政府は2021年から2030年の間に、低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するために120兆ドンを費やすことを決定しましたが、この信用パッケージは現在のところほとんど支出されていません。不動産市場の最も重要な分野への商品供給を増やすため、首相は各省庁や部門に対し、社会住宅や労働者住宅の開発、アパートの改修や再建のための優遇融資のための120兆ドンの信用プログラムを抜本的かつ効果的に実施するための実行可能な解決策を持つよう指示した。

首相は需要を刺激するために、銀行業界に対し、BBS企業への信用貸付を促進するための実際的かつ効果的な解決策を持つよう要請した。商業銀行に対する指導、督促、ガイダンスを強化し、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者がより便利に融資源にアクセスし、資金とキャッシュフローの困難を迅速に解決できるようにします。

首相は、困難や障害の除去を継続するために、ビングループ、FPT、マサン、ノバランド、フンティン、サングループ、ゲレクシムコ、タセコ、ベカメックスIDC、ファットダットなどの不動産および製造企業のリーダーたちと会議を開催したばかりである。これは不動産市場における「ディエンホンカンファレンス」とも言えるでしょう。この会議の後、市場のメカニズム、合法性、資金源、需給に関する多くの困難や問題ができるだけ早く解決されるでしょう。

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