中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チョン准教授によると、2024年の不動産市場には3つのシナリオがあるという。「しかし、どのシナリオであっても、市場は2年前よりも良くなるだろう」とチョン氏は予測した。
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| トラン・キム・チュン准教授（元中央経済管理研究所副所長） |
翌年の展開は常に前年の基盤の上に成り立ちます。不動産市場にとって、2023年は非常に悪い年だと多くの人が考えているのでしょうか？
全体的に評価すると、2023年の不動産市場はかなり暗いと言えますが、市場の各セグメントを個別に分析すると、すべてが灰色というわけではありません。
特に、やや暗い市場環境の中、産業用不動産セクターは非常に好調です。これは、2023年に外国直接投資誘致が大幅に増加したことによるものです。
ベトナム統計総局によると、2023年のベトナムにおける外国投資家による新規登録資本金、調整登録資本金、出資および株式購入額は366億米ドル近くに達し、前年比32%以上増加しました。中低価格帯の商業用アパートセグメントも、販売価格と取引状況の両面で好調です。超高級ヴィラや一等地の不動産セグメントは、取引件数は少ないものの、価格はほとんど下落しておらず、高い価値を保っています。観光・リゾート不動産セグメントは回復の兆しを見せ始めています。
つまり、2023 年の不動産市場の発展は許容できるものだと思いますか?
ベトナムの不動産市場は、最初の土地法が制定された1993年に形成されました。30年間不動産市場をモニタリングしてきた中で、私は10年ごとに市場が困難→回復→安定→成長というサイクルを繰り返すことを発見しました。特に、困難な時期は国会が新しい土地法の成立を検討していた時期（1993年、2003年、2013年）に多く発生しました。状況にもよりますが、各段階は2～3年程度続きました。
この市場の困難な時期は2022年第2四半期に始まり、国会が2024年初頭に土地法（改正版）を可決したため、まもなく終了するでしょう。2023年には、市場は「10年周期」の困難な時期にありますが、低下も悪化もなく、かなり安定しており、これは周期法則のプラス点です。
これまでの土地法改正とは異なり、今回は国会が住宅法と不動産業法の両方を改正するため、不動産市場の回復はより強力になるでしょう。しかし、これら3つの法律はいずれも2025年初頭に施行されるため、2024年の不動産市場には依然として3つのシナリオが存在します。
これら 3 つのシナリオとは具体的にどのようなものですか?
最初のシナリオでは、すべての要因が変わらない限り、市場はゆっくりと上昇傾向を続けるでしょう。
2番目のシナリオは、ショックが発生したときに市場が大きく成長するというものです。
3つ目のシナリオは、誰も望んでいないものの、起こり得るものです。それは、世界経済が困難に陥り、世界貿易が低迷し、外国投資が減少し、国内の生産と事業活動が回復せず、特に銀行融資や社債など市場への投資キャッシュフローが減少した場合に、不動産市場が下落するというものです。しかし、どのようなシナリオであっても、市場は2年前よりも好調です。
これら3つのシナリオのうち、私はシナリオ2に傾いている。ただし、今年、国会で新たに可決された土地法、不動産業法、住宅法によって不動産市場の運営に関する法制度は変更されておらず、これらの法律は2025年まで施行されない。
なぜそんなに楽観的な見通しを持っているのですか？
政府と首相は、経済回復と発展における不動産市場の特別な重要性を認識し、2023年初頭から、市場の困難、特に法律と資金源に関連する困難と障害を取り除くための政策、タスク、ソリューションを同時に実施するための一連の指令と管理文書を発行しました。
最近、首相は公式通達1376/CD-TTg（2023年12月17日付）において、不動産市場の安全、健全かつ持続可能な発展を促進するための解決策を、継続的かつ抜本的かつタイムリーかつ効果的に実施することが、各省庁、機関、地方自治体の責任であると要請しました。各省庁、機関、地方自治体は、この問題を緊急かつ重要な課題の一つと捉え、いかなる問題も、いかなるレベルの権限の下でも解決しなければならないという原則に基づき、決して回避したり、押し付けたり、過ちを恐れたり、責任を恐れたりすることなく、解決に注力する必要があります。
建設大臣自らが率いる、不動産プロジェクト実施の困難と障害の除去を検討、促し、指導するための首相の作業グループは、より抜本的、より強力、より全面的、かつ適時に、法律手続き上の困難と障害を指導・除去し、不動産プロジェクト、特に住宅プロジェクト、大都市圏、波及効果のある工業団地の実施を加速し、地方分権、認可、不要な行政手続きの削減を加速し、人々と企業に遅延をもたらす困難、不便、迂回的な処理を引き起こす事案を断固として処理しなければならない。
しかし、市場は需要と供給に基づいて運営されており、政治的な決断だけでは不十分なのでしょうか?
不動産市場に直接関連する最高レベルの法文書が公布されました。政府はこの指導政令の制定を急いでおり、政府と首相の強い決意と相まって、企業、投資家、そして国民の信頼を回復させ、市場の早期回復を信じる重要な基盤となっています。
不動産市場は2022年第2四半期初めから低迷期に入っている。「10年ルール」によれば、市場の低迷期は約1.5～2年とされている。2024年第2四半期にはちょうど2年となり、市場は安定し、発展していくだろう。
市場は需要と供給の法則に従って機能します。供給面では、政府は2021年から2030年にかけて、低所得者層と工業団地労働者向けの社会住宅を少なくとも100万戸建設するために120兆ドンを支出することを決定しましたが、この融資パッケージの実際の支出はごくわずかです。不動産市場の最も重要なセグメントへの供給を増やすため、首相は各省庁に対し、社会住宅、労働者住宅の建設、住宅の改修・再建のための優遇融資を目的とした120兆ドン規模の融資プログラムを抜本的かつ効果的に実施するための実行可能な解決策を策定するよう指示しました。
需要を刺激するために、首相は銀行部門に、BBS企業への信用貸付を促進するための実際的かつ効果的な解決策を用意し、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者がより便利に信用源にアクセスし、資本とキャッシュフローの困難を迅速に解決できるように商業銀行に対する指導、促し、ガイダンスを強化するよう要請した。
首相は、ビングループ、FPT、マサン、ノバランド、フンティン、サングループ、ゲレクシムコ、タセコ、ベカメックスIDC、ファットダットといった不動産・製造企業のリーダーたちと、引き続き困難や障害を取り除くための会議を開催した。これは不動産市場における「ディエンホン会議」とも言えるもので、この会議の後、メカニズム、合法性、資金源、市場の需給といった面で多くの困難や障害が可能な限り速やかに取り除かれるだろう。
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