中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チョン准教授によると、2024年の不動産市場には3つのシナリオがあるという。「しかし、どのシナリオであっても、市場は2年前よりも良くなるだろう」とチョン氏は予測した。
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| トラン・キム・チュン准教授（中央経済管理研究所元副所長） |
翌年の発展は常に前年の基盤の上に成り立ちます。不動産市場にとって、2023年は多くの人が非常に悪い年だと考えているのでしょうか？
全体的に評価すると、2023年の不動産市場はかなり暗いものになると言えますが、市場の各セグメントを個別に分析すると、すべてが暗いわけではありません。
特に、市場全体が低迷している状況において、産業用不動産セクターは非常に好調です。これは、2023年に外国直接投資誘致が大幅に増加したことによるものです。
ベトナム統計局によると、2023年のベトナムにおける外国投資家の新規登録資本、調整登録資本、出資、株式購入額は約366億米ドルに達し、前年比32%以上増加しました。中低価格帯の商業用アパートセグメントも、販売価格と取引状況ともに好調です。超高級ヴィラや一等地の不動産セグメントは、取引件数は少ないものの、価格はほとんど下落しておらず、高い価値を保っています。観光・リゾート不動産セグメントは回復の兆しを見せ始めています。
つまり、2023 年の不動産市場の発展は許容できるものだと思いますか?
ベトナムの不動産市場は、最初の土地法が制定された1993年に形成されました。30年間不動産市場をモニタリングしてきた中で、私は10年ごとに市場が困難→回復→安定→成長というサイクルを繰り返すことを発見しました。特に、困難な時期は国会が新しい土地法の成立を検討していた時期（1993年、2003年、2013年）に多く見られます。状況にもよりますが、各段階は2～3年程度続きます。
この市場の困難な時期は2022年第2四半期に始まり、2024年初頭に国会で土地法（改正版）が可決されたため、まもなく終息するでしょう。2023年は市場は「10年周期」の困難な時期にありますが、下落も悪化もなく、非常に安定しており、これは循環法則におけるプラスの点です。
これまでの土地法改正とは異なり、今回は国会が住宅法と不動産業法の両方を改正したため、不動産市場の回復はより強力になるでしょう。しかし、これら3つの法律はいずれも2025年初頭に施行されるため、2024年の不動産市場には依然として3つのシナリオが存在します。
これら 3 つのシナリオとは具体的にどのようなものですか?
最初のシナリオでは、すべての要因が変わらない限り、市場はゆっくりと上昇傾向を続けるでしょう。
2 番目のシナリオは、ショックが発生したときに市場が力強く成長するというものです。
3つ目のシナリオは、誰も望んでいないものの、起こり得るものです。それは、世界経済が困難に陥り、世界貿易が低迷し、外国投資が減少し、国内の生産と事業活動が回復せず、特に銀行融資や社債など市場への投資キャッシュフローが減少した場合に、不動産市場が下落するというものです。しかし、どのようなシナリオであっても、市場は2年前よりも好調です。
これら3つのシナリオのうち、私はシナリオ2を支持する。ただし、今年、国会で新たに可決された土地法、不動産業法、住宅法によって不動産市場の運営に関する法制度は変更されておらず、これらの法律は2025年まで施行されない。
なぜそんなに楽観的なのですか？
政府と首相は、経済の回復と発展における不動産市場の特別な重要性を認識し、2023年の初めから、市場の困難、特に法的および資本的な困難や問題を取り除くための政策、タスク、および解決策を同時に実施するための一連の指令および管理文書を発行しました。
最近、首相は公式通達1376/CD-TTg（2023年12月17日付）において、不動産市場の安全、健全かつ持続可能な発展を促進するための解決策を、抜本的かつタイムリーかつ効果的な形で継続的に実施することが、各省庁、各部局、地方自治体の責務であると要請しました。各省庁、各部局、地方自治体は、この問題を緊急かつ重要な課題の一つと捉え、「問題はどのレベルの管轄下にあるか、そのレベルで解決しなければならない」という原則に基づき、解決に注力する必要があります。決して、回避したり、押し付けたり、間違いを恐れたり、責任を恐れたりしてはなりません。
建設大臣自らが率いる、不動産プロジェクト実施上の困難と障害の除去を検討、促し、指導するための首相の作業部会は、より断固として、より強力に、より全面的に、適時に法律手続き上の困難と障害を指導・除去し、不動産プロジェクト、特に波及効果のある住宅プロジェクト、大都市圏、工業団地の推進を加速し、地方分権化、認可、不要な行政手続きの削減を加速し、国民と企業の遅延の原因となる困難、不便、迂回的な処理を引き起こす事案を断固として処理しなければならない。
しかし、市場は需要と供給に基づいて動くので、政治的な決意だけでは不十分なのでしょうか?
不動産市場に直接関連する最高レベルの法文書が公布されました。政府はこの指導法令の制定を急いでおり、政府と首相の強い決意と相まって、企業、投資家、そして国民の信頼を回復させ、市場が早期に回復すると信じる重要な基盤となっています。
不動産市場は2022年第2四半期初めから低迷しています。「10年ルール」によれば、市場の低迷期間は約1.5～2年です。2024年第2四半期にはちょうど2年となり、市場は安定し、発展していくでしょう。
市場は需要と供給の法則に従って機能します。供給面では、政府は2021年から2030年にかけて、低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するために120兆VNDを支出することを決定しましたが、この融資パッケージの実際の支出はごくわずかです。不動産市場の最も重要なセグメントへの供給を増やすため、首相は各省庁に対し、社会住宅、労働者住宅の建設、住宅の改修・再建のための優遇融資を目的とした120兆VND規模の融資プログラムを抜本的かつ効果的に実施するための実行可能な解決策を策定するよう指示しました。
需要を刺激するため、首相は銀行部門に対し、BBS企業への信用貸付を促進するための実際的かつ効果的な解決策を用意するよう要請した。また、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者が信用源に容易にアクセスできるように商業銀行の指導、督促、ガイダンスを強化し、資本とキャッシュフローの困難を速やかに解決するよう求めた。
首相は、ビングループ、FPT、マサン、ノバランド、フンティン、サングループ、ゲレクシムコ、タセコ、ベカメックスIDC、ファットダットといった不動産・製造企業のリーダーたちと、引き続き困難や障害を取り除くための会議を開催した。これは不動産市場における「ディエンホン会議」とも言えるもので、この会議の後、メカニズム、合法性、資金源、市場の需給といった面で多くの困難や障害が可能な限り速やかに取り除かれるだろう。
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