住宅供給の不足、金利の低下などにより、多くの人が不動産投資に回帰しています。年初から住宅価格、特に地方のマンション価格は前期に比べて急上昇しており、法的に明確な基準を満たし、中心部に近いプロジェクトや建設物件への需要が高まっています。
多くの専門家は、制度の整備を加速し、投資手続きの時間を短縮し、プロジェクトの実施段階を公開・透明化することで、供給を増やし、仲介コストを削減し、住宅価格を引き下げる条件を整えることを推奨している。
不動産取引価格が「急上昇」
グエン・ヴー・ハイ氏（ ハノイ市タンスアン区）は、約120億ドンで土地1区画、または適切なアパート2棟を積極的に探しており、そのうち30億～40億ドンを銀行から借り入れる予定だが、ここ1ヶ月、適切な物件が見つかっていない。不動産業者を通して物件を探し、待つしかなかった。「投機やネットサーフィンをするつもりはありません。適切な物件があれば、賃貸に出したり、賃貸用に建てたりします。遅かれ早かれ貯蓄になるからです。家賃は銀行の利息の支払いに充てます」とハイ氏は語った。
現在、ハノイでは50億ドン以下の不動産セグメントが市場からほぼ「消え去っている」状態です。ハノイの不動産トレーダーであるミン・チ氏は、最近多くのセグメントで不動産価格が急騰していると述べています。買い手の需要は非常に高いものの、適切な供給が不足しているため、価格が高騰しています。数か月前、彼はタイホー区サンシャイン・リバーサイド地区のマンションを売却し、諸経費を差し引いた後、約15億ドンの利益を得ました。現在、彼はタイホー区ラック・ロン・クアン通りの路地に家を購入し、売却を検討しています。オンラインで物件を掲載すると、毎日10件近くの内覧希望の電話がかかってきます。住宅購入者は不動産業者に住居探しを依頼しますが、最近は物件を見つけるのが非常に困難になっています。ヴォーチコン通りの移転地区にある住宅は、以前は1平方メートルあたり3,000万ドン程度で取引がなく低迷していたが、最近は1平方メートルあたり5,000万ドンを超える価格になっているというケースもある。「 70平方メートルほどのアパートだ。 最初にオンラインに掲載された際、価格は約35億ドンで、誰かが購入を申し出ました。しかし、3日後には価格は38億ドンにまで上昇し、家主は値引きに応じませんでした」とトリ氏は付け加えた。
ハノイと同様、 ホーチミン市の住宅価格は、不動産市場の低迷の有無にかかわらず、毎年着実に上昇している。市場調査会社の統計によると、過去10年間、ホーチミン市のアパートの平均価格は年間約12％上昇している。約4年前には1平方メートルあたり2,600万ドンだったトゥドゥック市の中価格帯のプロジェクトの一部は、現在、二次市場で1平方メートルあたり5,000万ドン以上の価格で取引されている。トゥアンアン市とディアン市（ ビンズオン省）のプロジェクトでさえ、1平方メートルあたり4,500万～5,500万ドンの閾値に達している。一方、20億ドン以下（1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドン）の低価格アパートや社会住宅アパートは非常に不足しており、過去3年間、ホーチミン市の市場にはほとんど存在しない状態となっている。
この価格上昇の理由について、多くの専門家は、市場の信頼感が回復の兆しを見せているというプラス要因もある一方で、平均所得や低所得層の大半にとって住宅価格がますます手の届かないものになっているというマイナス要因もあると指摘しています。もう一つの理由は、現在、銀行の金利が大幅に低下している一方で、金や株式といった他の市場では依然として異例の動きが続いているため、人々が土地や住宅に大胆に投資していることです。
住宅価格を下げる解決策を見つける
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、不動産市場が低迷しているにもかかわらず住宅価格が継続的に上昇する要因は、行政手続き、土地使用料、管理コストと投資家の能力、そして名前の挙がらないコストの4つだという。
現状の土地使用料が不明瞭なため、プロジェクト投資家は支払うべき土地使用料の額を把握することが難しく、販売時の製品価格を正確に計画することができません。土地使用料の徴収方法を変更し、「農地、非農地から住宅地への土地利用用途転換行為」に課税する税制に転換し、税率を明確にする（例えば、地価公示価格の15～20%程度）ことで初めて、土地使用料の要求と提供、嫌がらせといった仕組みを排除し、土地使用料の支払いを軽減することで住宅価格の引き下げに貢献し、住宅価格を引き下げる条件を整えることができます。同時に、住宅プロジェクト建設時の行政手続きの時間を短縮することも、製品価格を引き下げる手段となります。手続きに最大5年かかる住宅プロジェクトは、多くのコスト増加につながるため、当初の販売価格を維持することは不可能であり、実際には手続きが長引けば長引くほど住宅価格は上昇することになります。
住宅プロジェクトのコストは、土地使用料に加え、プロジェクトの手続き時間、管理コスト、そして投資家の能力によっても左右されます。投資家の経営能力が低かったり、資金力が不足していたりすると、管理費、資金調達費、販売費、アフターサービス費など、様々なコストが増加し、不動産価格の上昇を招き、ひいてはプロジェクトの品質にも影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらのコストの増減は、国が国際基準に基づき、透明性、円滑性、説明責任を強化した事業環境の構築に注力しているかどうかに左右されます。同時に、各企業はプロジェクト投資の実施過程において、法令を遵守し、法令を遵守し、「あえて否定的な意見にはノー」を貫く必要があります。
チャウ氏は、住宅価格の上昇・下落は市場の状況次第だと警告した。しかし、住宅価格が急激に上昇し続け、特に中低所得層の人々にとって手の届かない水準にまで達した場合、市場に多くの悪影響を及ぼすだろう。
ベトナム不動産協会のド・ベト・チエン副会長は、不動産開発政策に関連する問題は現在、多くの困難に直面しており、法執行機関のグループ、法的文書の重複のグループ、そして発生しているが法律ではまだ規制されていないグループの3つのグループがあると分析しました。さらに、投資および建設手続きに関する現在の規制は依然として非常に複雑で時間がかかり（完了までに5～7年かかるプロジェクトもあります）、企業が有効なビジネスチャンスを逃す原因となっています。そのため、国家管理機関は、投資および建設に関する公開的で透明な手続きを迅速に発行し、人々や企業が市場への参加を把握して準備できるようにする必要があります。これにより、名前のないコストや申請許可メカニズムが排除され、住宅コストの削減に貢献します。
経済学者のグエン・ズイ・ミン氏によると、不動産市場を調和的かつ持続可能な形で発展させるには、関係機関がそれぞれの役割を担い、市場の困難を解消するために協力する必要がある。政府は、市場振興、社会保障への注力、低所得者層への住宅購入機会の創出といった、より抜本的な対策を講じる必要がある。同時に、不動産事業者は、市場の流動性確保のため、商品の再構築、投資コストの削減、原価率の引き下げに取り組む必要がある。さらに、「2021年から2030年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する」プロジェクトを含む、政府の住宅政策への責任の一端を担う必要がある。
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