住宅ローン金利は2026年初頭から再び上昇傾向にある。多くの人が、高い資金調達コストが不動産価格に圧力をかけ、価格下落につながると予想している。しかし、市場は正反対の傾向を示している。住宅価格は高止まりしており、一部のセグメントでは上昇を続けている。専門家は、金利上昇は主に流動性を低下させるだけであり、価格全体を下げるには十分ではないと考えている。
金利は急激に上昇しているが、住宅価格は上昇を続けている。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、高金利は市場の動きを鈍化させるだけで、住宅価格を下げるには至らないと考えている。投資家の間では、金利が上昇したり世界経済が変動したりすると、不動産のようなリスク資産から資金が引き揚げられ、銀行や金に資金が戻るという見方が一般的だ。
しかし、トゥアン氏によれば、近年の実際のデータはこの見解を必ずしも裏付けていない。金利は急激に上昇しているにもかかわらず、住宅価格は上昇を続けているのだ。
batdongsan.com.vnが2026年3月初旬に実施した市場調査によると、住宅ローンの金利は前年同期比で大幅に上昇していることが明らかになった。国有銀行は現在、最初の6～12ヶ月間は年率7～9％程度の優遇金利を適用している。優遇期間終了後は、顧客の状況に応じて年率10～12％の変動金利が適用される。
例えば、 ホーチミン市のある銀行支店では、既存の証書や売買契約に基づく住宅ローンの金利が現在、年率9.6％と過去最低水準となっている。これに対し、昨年同時期の固定金利は年率6～7％程度であり、約60％の上昇となっている。
同様に、他の多くの銀行も金利を大幅に引き上げています。一部の銀行は、24ヶ月固定金利を年率12%以上に引き上げたり、期間に応じて9.7～13.5%の金利を適用したりしています。民間銀行もこの傾向に追随しており、トゥアン氏が例として挙げたように、一般的な金利は当初8.5%～12%で、融資期間が進むにつれて徐々に上昇していきます。
資本コストの上昇だけでなく、不動産融資に対する規制も強化されている。ベトナム国家銀行は、金融機関に対し、不動産融資残高の増加率を制限し、総融資残高の約25％に抑えるよう求めている。これにより、住宅購入者とプロジェクト開発事業者双方にとって、資金調達がより困難になっている。
ディン・ミン・トゥアン氏は、住宅価格が下落しにくい3つの理由を指摘した。第一に、不動産市場には大きなタイムラグがある。株式や金とは異なり、不動産は流動性が低くサイクルが長い高価値資産である。市場が困難に直面すると、通常、最初の反応は取引の急激な減少である。買い手は決断を遅らせ、売り手は価格を下げることを急がない。そのため、価格が目立った調整を行う前に流動性が低下する。
次に、供給不足も要因の一つです。長年にわたり、主要都市におけるマンションの供給は、法的障害や長期にわたるプロジェクト承認プロセスによって制約されてきました。市場に参入する新規プロジェクトの数は、実際の住宅需要の増加を満たすには不十分です。供給が不足すると、デベロッパーは市場全体の低迷に関係なく、利益を最大化するために価格を維持または引き上げる傾向があります、とトゥアン氏は分析しました。
3つ目の理由は、売り手にかかる経済的プレッシャーがそれほど大きくないことです。トゥアン氏によると、金融レバレッジ率が高い一部の国際市場とは異なり、ベトナムの多くの不動産所有者は借入金に過度に依存していません。そのため、金利上昇時に不動産を売却せざるを得ない状況を避けることができます。その代わりに、市場の回復を待ち、資産を長期投資の手段として保有し続けることができるのです。
ベトナム不動産協会の副会長であるグエン・ヴァン・ディン氏も同様の見解を示し、金利は市場に影響を与える多くの要因の一つに過ぎないと述べた。不動産価格は主に需給によって決まる。供給が改善されていない状況では、金利が上昇したからといって価格が急落するとは考えにくい。したがって、金利の上昇に比例して住宅価格が下落するとは考えられない。
2026年は市場が安定化する時期となるだろうが、その安定化の度合いはセグメントによってばらつきがあるだろう。
市場は細分化されており、本質的価値が重視されている。
batdongsan.com.vnの市場データによると、2022年から2025年の期間、不動産市場は流動性の急激な低下という困難に直面したにもかかわらず、2大都市のマンション価格は依然として大幅に上昇した。
ハノイでは、マンション価格が1平方メートルあたり約4,000万ベトナムドンから約8,700万ベトナムドンに上昇した。ホーチミン市でも、1平方メートルあたり約4,600万ベトナムドンから約7,500万ベトナムドンに上昇した。特筆すべきは、ハノイの上昇率がホーチミン市の上昇率を上回ったことであり、これは過去数年間では稀な現象である。
この展開は、不動産市場の重要な特徴を浮き彫りにしている。すなわち、価格は資本コストや市場心理の短期的な変動に即座に反応するわけではないということだ。
専門家は、2026年は市場の安定性が高まる時期になると予測しているが、その安定性はセクターによってばらつきがあるだろう。サヴィルズ・ベトナムの投資担当シニアディレクター、スー・ゴック・クオン氏は、高金利によって投資家は特に大型融資に対してより慎重になるだろうと考えている。しかし、これは必ずしも資産価格の下落を意味するものではない。
「資本コストの上昇という状況下では、市場は自己調整を行うだろう。真の有用性、明確な法的地位、そしてキャッシュフローを生み出す能力を備えた製品は引き続き優先され、それによってより良い価格が維持されるだろう」とクオン氏は分析した。
この傾向は、ディン・ミン・トゥアン氏の「真の住宅ニーズを満たすセグメントが今後も市場を牽引していく」という見解とも一致する。主要都市やインフラ整備が行き届いた郊外地域のマンションは、安定した流動性を維持すると予測される。
さらに、新たな供給は郊外地域へとシフトする可能性が高い。郊外地域では土地がまだ豊富で、インフラ整備への投資も活発に行われている。これにより、都心部の価格に下落圧力をかけることなく、開発可能な空間が拡大する。
注目すべき点の一つは、支援政策のおかげで、近い将来、公営住宅や低価格住宅の供給が増加すると予想されることである。しかし、専門家によると、この増加は価格の大幅な下落につながるというよりは、主に供給全体の改善に役立つだろう。
グエン・ヴァン・ディン氏によると、市場は再編局面に入っている。高レバレッジで短期的な利益を期待する投資家は困難に直面する一方、真の買い手や長期投資家が優位に立つだろう。
現状を見ると、高金利は住宅価格を引き下げるほどの強力な「てこ」にはなっていないことがわかる。むしろ、高金利は市場の減速を促し、参加者に戦略の調整を強いるフィルターとして機能している。不動産価格の高止まりはもはや矛盾ではなく、需給の性質と不動産市場の特有の性質を正確に反映していると言える。
出典：https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm
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