今後の住宅商品取引所を通じた強制的な取引か自主的な取引かが、顧客、企業、市場にとって良いことなのかどうかは、不動産業法案が国会に提出される段階に入る前にまだ検討されている。
重要なのは合法的に売買することです。
ホーチミン市の不動産会社のほとんどは、事業活動において不動産取引フロアと関係しています。不動産取引フロアは、投資家自身またはパートナーとの合弁事業として設立されます。少数の大口投資家は、不動産を不動産取引フロアに委託して販売し、手数料をフロアと分配することに同意しています。
ホーチミン市で多数のプロジェクトを実施し、商品を販売している大手不動産会社のゼネラルディレクターは、投資家は、特に将来的に形成される商品については、市場に商品を販売する前にフロアを通して取引を行う必要性を認識していると述べました。そのため、取引を標準化するためのすべての関連手続きは、市場をより安定させ、より健全なものにし、顧客にとってより良いものにするために非常に重要です。
ホーチミン市で不動産プロジェクトを提供するブローカーたち。写真：TAN THANH
取引所を通じた取引を支持する個人投資家のカルビン・グエン氏は、税務管理の透明性や利便性のために投資家に将来の商品を取引所を通じて取引することを強制しても、問題は解決しないだろうと述べた。
カルビン・グエン氏は次のように説明した。「実際には、フロアトレードで商品を販売する企業もありますが、それでもリスクは発生します。条件を満たしていない商品であっても、資金調達のため、あるいは販売後にフロアトレードで商品を販売するケースは多く、証券会社は責任を負わず、顧客はリスクに直面した際に投資家と交渉しなければなりません…」
カルビン・グエン氏によると、条件を満たさずに商品を売買する行為、公証なしに売買する行為、取引額に応じた税金を申告・納付しない行為などに対して、強力な対策を講じる必要があるという。実際、不動産市場における脱税や透明性の欠如は、個人や二次投資家による個別取引において頻繁に発生している。不動産企業である投資家の場合、販売開始の条件を満たしていれば、銀行の保証を受け、明確な詳細事項を記載した上で、当該プロジェクトにおける商品販売登録を行っている。
多くの企業は、取引フロアは「健全」でなければならないと考えています。しかし、レ・タン不動産会社のゼネラル・ディレクター、レ・フー・ギア氏は、実際には取引フロアとブローカーが共謀して商品価格をつり上げ、仮想通貨の熱狂と市場の混乱を引き起こしている可能性があると述べています。これは過去にも発生しています。言うまでもなく、多くの仲介業者や取引フロアは、十分な潜在能力や評判を持っていないか、商品を十分に理解していません。
購入者の権利を保証する
金融経済学者のファム・アン・コイ博士は、不動産取引の透明性、責任、そして関係者の権利向上のために、フロア取引の政策は正しいと考えています。しかし、現実には、英国、オーストラリア、米国、シンガポールなどの市場における不動産取引のほとんどは、専門の仲介業者を通じて行われています。
したがって、ベトナムでは、合法化や義務化ではなく、不動産取引をフロアを通して促進し、売主と買主の権利を保障する仕組みを整備すべきです。同時に、仲介業者には、顧客に商品に関する正確かつ完全な情報を提供するための責任と専門的基準をより一層課すべきです。仲介業者が不公平な競争を行い、不動産を誤った価格で宣伝し、「差額」で販売することで、売主に損害を与えるケースが数多く存在します。
さらに、不動産取引に関する法律では、規制において購入者の権利にさらに配慮する必要があります。なぜなら、取引において購入者は売主や仲介業者よりも弱い立場にあることが多いからです。世界各国は市場への介入義務を負うことは多いものの、価格介入ではなく、購入者の法的権利と情報の透明性を確保することが主な目的です。
市場の透明化を図るため、政府は、計画図から取引履歴、直近の実物資産価格、さらにはリスク要因、価値が下がったり価格が上昇したりする商品に至るまで、国民が参照できる正確な情報を関係政府機関がタイムリーに提供することを義務付けるメカニズムを推進する必要がある。
支払いは銀行口座を通じて行う必要があります。
グエン・タン・ギ建設大臣は、首相の委任を受け、国会に提出する不動産事業法（改正）草案に署名しました。このプロジェクトの注目すべき内容は、不動産取引フロアの組織と運営です。具体的には、不動産事業法（改正）草案第57条第1項は、「投資家による将来形成される住宅および建設工事の売買、不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の譲渡、賃貸、転貸は、不動産取引フロアを通じて行われなければならない」と規定しています。その他の取引もフロアを通じて行われることが推奨されています。同時に、決済取引は、公開性と透明性を確保するため、銀行口座を通じて行われなければなりません。
ホーチミン市経済経営大学学長トラン・クアン・タン博士：
購入者が参照できる多くの情報チャネルが必要
取引所を通じた取引の義務化は、今度の国会で成立が見込まれる不動産取引手数料法関連の内容の準備段階でもあります。実際、取引所は透明性が求められており、取引所を通じた取引においては、高い説明責任を果たし、偏りのない運営を行い、法令を遵守し、上司の意向に反しないよう徹底することが求められます。
さらに、不動産市場の安定性と透明性を確保するためには、購入者が正確で透明性の高い情報源を数多く利用できることが重要です。デジタル変革のプロセスにおいては、仲介業者からの情報だけでなく、政府機関から迅速かつ透明性の高い情報が提供され、人々が容易に情報を参照できるようにする必要があります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：
詐欺や「土地熱」を防ぐため、床下で取引する
草案では、不動産プロジェクトの売買は必ず取引所を通じて行う必要があると規定されており、これは妥当である。しかし、HoREAは、個人や世帯が自ら取引を行う場合、または不動産会社やパートナーと共同で「土地の分割売却」を行う場合を対象に加える必要があるとしている。また、血縁関係、婚姻関係、養子縁組関係にない者、または法律に基づき支援を受けている者との取引についても、顧客の利益保護のため、取引所を通じて行う必要があるとしている。これは、詐欺行為や「土地フィーバー」の防止に寄与する。
さらに、この草案の関連規定では、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部の投資家が条件を満たせば不動産取引フロアを運営するための登録も許可されるべきである。
レ・タン不動産会社ゼネラルディレクター、レ・ヒュー・ンギ氏：
政府は税制手段を使って介入すべきだ。
私の考えでは、最善かつオープンで合理的な介入方法は、税制ツールを活用することです。第二の不動産税、つまり個人所得税を適切なタイミングで導入することが推奨されます。さらに、政府が税制を通じて市場に介入する場合、実際の市場状況に応じて税率を増減できるため、行政文書を通じて介入するよりも効果的です。
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