今後の期間に社会住宅が力強く発展するために金利の障害を取り除く

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社会住宅プロジェクトの開発を促進する

建設省によると、現在、全国の建設局63局のうち15局が書類を審査し、適格な社会住宅プロジェクトと労働者住宅プロジェクトのリストを作成し、省人民委員会に提出して検討と公表を求めている。リストには総投資額43兆7,070億ドン、融資必要額18兆100億ドンの40件のプロジェクトが記載されている。

そのうち、11省人民委員会は、総投資資本31兆6,731億ドンの120兆ドンの融資プログラムによる融資対象となる24のプロジェクトのリストを発表した。融資需要は12兆4,427億8,000万ドンで、120兆ドンの融資パッケージの支出資本の10.37％に達した。

融資対象となるプロジェクトを発表した省は、チャヴィン省（2件）、タイニン省（1件）、ハティン省（1件）、ビンズオン省（4件）、バリア・ブンタウ省（1件）、アンザン省（2件）、バクザン省（1件）、キエンザン省（2件）、バクニン省（6件）、ハウザン省（1件）、ダナン市（3件）です。

他の省・市の建設局も書類を審査し、適格プロジェクトのリストを作成し、省・市の人民委員会に提出して審査と公表を求めています。これらのプロジェクトが融資承認された場合、12兆4,420億ドンの優遇措置パッケージから12兆4,420億ドンが支出されます。

今後の期間も引き続き力強い発展を遂げるために、社会住宅開発のペースを継続的に向上させていく。図1 — 現在進行中のプロジェクトが完了していれば、100万戸の社会住宅と労働者住宅を建設するプロジェクトはほぼ3分の1の進捗となる。

都市部低所得者向け社会住宅開発計画では、34件のプロジェクトが建設投資を完了し、建設規模は約14,202戸となった。現在、201件のプロジェクトが建設投資を完了し、建設規模は約161,227戸となっている。工業団地労働者住宅計画では、7件のプロジェクトが建設投資を完了し、建設規模は約5,314戸となった。現在、93件のプロジェクトが建設投資を完了し、建設規模は約127,272戸となっている。

2023年の最初の7ヶ月間で、工業団地労働者向けの社会住宅および住宅プロジェクトが10件着工され、合計約19,853戸の住宅が建設されました。そのうち、社会住宅プロジェクト7件は8,815戸規模、労働者向け住宅プロジェクト3件は11,038戸規模となっています。

建設省は、社会経済復興開発計画に関する決議第11/NQ-CP号に基づく融資支援パッケージの実施結果について、省の電子情報ポータルにおいて融資対象プロジェクトリストを3回にわたり公表し、国家銀行に送付しました。対象となるプロジェクトは、社会住宅、労働者向け住宅、老朽アパートの改修を含む24件で、戸数は20,188戸です。上記24件のプロジェクトへの総投資額は約19兆140億ドン、地方自治体が提案した資金需要は約7兆5160億ドンです。

融資金利に関する障害の除去を継続する必要がある

政府は、社会住宅開発における依然として残る困難と問題に関して、社会住宅の建設投資、売買手続きが依然として複雑で時間がかかると指摘した。特に、予算外資本で建設された社会住宅の売却、賃貸、または賃貸購入価格の決定には、省レベルの政府機関による審査が必要であり、これも時間と企業にとってのコスト負担となっている。

さらに、社会住宅プロジェクトはプロジェクト面積の少なくとも20%を賃貸用に確保しなければならず、投資家は5年間使用した後にのみ売却できるという規制は依然として不適切です。実際には、多くのプロジェクトがこの面積を賃貸に出せず、アパートが空室のまま放置され、投資家が売却できないという状況に陥っています。その結果、資本回収ができず、社会的に無駄が生じ、賃貸型社会住宅プロジェクトへの投資誘致が減少するのです。

今後の期間も引き続き力強い発展を遂げるために、社会住宅開発のペースを継続的に向上させていく。図2 — 法的、組織的、そして特に融資上の問題を取り除くことで、投資家が社会住宅にもっと興味を持つようになるでしょう。

ベトナム不動産協会（VNREA）の調査によると、残る障壁に関しては、実施と合法性に関する問題が依然として喫緊の課題となっている。法的問題は主に、土地、投資手続き、計画調整と用地取得、投資コストの変動、原材料、そして不当な住宅価格に関連している。

VNREAはまた、社会住宅プロジェクトのための土地基金、投資家選定、土地割り当てなどに関する政策など、投資家を誘致するための強力なインセンティブメカニズムを整備すべきだと提案した。同時に、投資プロセスを具体的に定め、処理期間を24～36か月から12か月に短縮する必要がある。地方自治体は、社会住宅プロジェクトが実施される際に即座に接続できるよう、プロジェクト枠外のインフラ投資を優先し、2024年以降の社会住宅プロジェクトの実施を加速させる必要がある。

さらに、VNREA会長のグエン・ヴァン・コイ氏によると、社会住宅購入者に対する優遇金利の問題は、多くのプロジェクトオーナーと購入者にとって依然として障壁となっている。VNREAの調査によると、社会住宅のプロジェクトがあり需要のある地域では、投資家と社会住宅購入者は、投資家の場合年8.7%、購入者の場合年8.2%という高い金利で借り入れを余儀なくされている。

この現実により、投資家と購入者はキャッシュフローを調達することが困難になっています。そのため、VNREAは、社会住宅投資家は年6%未満の金利で、住宅購入者は年4.5%未満の金利で融資を受けることを認めることを提案しました。

法的障害の除去と優遇融資により、社会住宅プロジェクトは2023年後半から2024年にかけて力強く発展する可能性があります。そこから、100万戸の社会住宅アパートと労働者住宅を建設するプロジェクトがまもなく完了します。

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